Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А05-12965/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 июня 2015 года

г. Вологда

Дело № А05-12965/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Черединой Н.В. и                 Шадриной А.Н.,

          при ведении протокола секретарем судебного заседания                  Воробьевой С.Ю.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Гарант» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 марта 2015 года по делу             № А05-12965/2014 (судья Филипьева А.Б.),

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815; место нахождения: 163004,                          г. Архангельск, просп. Троицкий, д. 49; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Север Гарант» (ОГРН 1072901016891,            ИНН 2901172577; место нахождения: 163013, г. Архангельск, пр-кт Никольский, д. 91; далее - Общество) о взыскании 502 482 руб., в том числе  483 282 руб. задолженности по арендной плате за период с 25.06.2013 по 31.03.2014 по договору от 08.12.1992 № 208 с аренды земельного участка,               19 200 руб. неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уменьшении их размера, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением суда от 10.03.2015 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Министерства взыскано 502 382 руб., в том числе 483 282 руб. долга и 19 100 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 13 049 руб. государственной пошлины.

        Общество с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение с целью установления всех фактических обстоятельств и определения стоимости арендной платы. Доводы жалобы сводятся к следующему. Истец злоупотребляет правом, когда выставляет счет без выяснения площади участка, количества строений и фактически используемой территории. Истцом не представлено доказательств заключения договора с Обществом и хотя бы проектов направления и обсуждения договора аренды. Учитывая, что договора аренды земельного участка не заключалось, то и сроки оплаты также не были оговорены. Поэтому начисление процентов за просрочку платежей невозможно. Отсутствие договора аренды земельного участка и его границ, не уточнение количества зданий и объема используемой земли не дают право Министерству использовать устаревшие данные по размеру земельного участка и количеству зданий находящихся на нем. Вывод суда о наличии заявления от 02.09.2011 Мишарина А.Г. и Николаева С.Н. об оформлении в собственность земельного участка площадью 50 785 кв.м и наличии на этой территории 12 объектов недвижимости не может являться основанием для вынесения решения, так как Мишарин А.Г. к 2015 году является банкротом, а соглашение об отступном в пользу Николаева С.Н. от 25.06.2013 и судебный процесс об оспаривании сделки, рассмотренный в Арбитражном суде Архангельской области и проведенные по этому факту экспертизы установили отсутствие двух объектов в связи с их полным разрушением.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Архангельским городским Советом народных депутатов (землевладелец по договору) и открытым акционерным обществом «Соломбальская судоверфь» (землепользователь по договору) 08.12.1992 заключен договор о землепользовании, по условиям которого землепользователю предоставлен в аренду на 20 лет земельный участок в Соломбальском округе по ул. Левачева, д. 91 площадью 5,3 га для дальнейшего землепользования с правом приобретения в собственность.

Соглашением от 16.04.2002, заключенным между мэрией города Архангельска и открытым акционерным обществом «Соломбальская судоверфь», в договор о землепользовании от 08.12.1992 внесены изменения, согласно которым арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из категории земель поселений в Соломбальском территориальном округе площадью 5,0785 га для эксплуатации производственной территории по пр. Никольскому, д. 91, срок действия договора определен на 49 лет с момента подписания данного договора.

Земельный участок площадью 50 785 кв.м, указанный в соглашении от 16.04.2002, поставлен на кадастровый учет 27.05.2002 за номером 29:22:021701:2.

Из отзыва ответчика и представленных им в материалы дела доказательств следует, что на основании договора от 18.01.2011 купли-продажи недвижимого имущества в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2011, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Объединенная кораблестроительная компания» и физическими лицами - Мишариным Александром Геннадьевичем и Николаевым Сергеем Николаевичем, последние приобрели в собственность в равных долях (по ? в праве общей долевой собственности) 12 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Архангельск, пр. Никольский, д. 91, на земельном участке с кадастровым номером 29:22:021701:2.

Право общей долевой собственности Мишарина А.Г. и Николаева С.Н. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 24.02.2011, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Соглашением от 22.04.2013 об отступном Мишарин Александр Геннадьевич предоставил Обществу взамен исполнения денежного обязательства отступное в виде доли в размере ? в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре от 18.01.2011 купли-продажи недвижимого имущества.

На основании соглашения об отступном и акта приема-передачи к нему 25.06.2013 в ЕГРП зарегистрированы права Общества на ? доли в праве общей долевой собственности 12 объектов недвижимого имущества.

В соответствии с выпиской от 01.08.2013 в ЕГРП 25.06.2013 внесены сведения об Обществе как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером 29:22:021701:2 на основании договора о землепользовании от 08.12.1992, соглашения от 16.04.2002, соглашения об отступном от 22.04.2013 и акта приема-передачи имущества от 22.04.2013.

Ссылаясь на то, что Общество не внесло арендную плату за пользование земельным участком за период с 25.06.2013 по 31.03.2014, Министерство обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру частично.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по аренде земельного участка.

Судом первой инстанции правильно установлено, что на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Поскольку ответчик нарушил обязательства по внесению арендной платы по договору, истец предъявил к взысканию задолженность в размере                 483 282 руб.

Доводы Общества о необоснованности заявленных требований по праву, поскольку договор аренды между сторонами не заключался, были предметом рассмотрения судом первой инстанции и обоснованно отклонены со ссылкой на следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, а также приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также содержится разъяснение, согласно которому по смыслу              статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997              № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как правильно указал суд первой инстанции, из указанных положений закона и разъяснений следует, что, несмотря на отсутствие оформленных между Министерством и Обществом договорных отношений по поводу использования земельного участка, на котором расположены приобретенные Обществом объекты недвижимости, Общество с 25.06.2013 является арендатором земельного участка и у него возникла обязанность по внесению арендной платы.

Неправильная квалификация истцом заявленных требований сама по себе не может являть основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и удовлетворил заявленное требование.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется.

Расчет задолженности ответчиком не оспорен. Его доводы об использовании Министерством неактуальных сведений относительно земельного участка и располагающихся на нем зданий документально не подтверждены. Земельный участок, на котором располагается принадлежащее ответчику имущество, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 29:22:021701:0002, площадь этого участка составляет 50 785 кв.м. Эти данные подтверждены представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП (т. 1 л.д. 18).

Ссылка подателя жалобы на отсутствие двух объектов на спорном земельном участке правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку плата за использование земельного участка в данном случае определяется исходя из площади земельного участка. В случае необходимости ответчик вправе с учетом требований земельного законодательства обратиться в Министерство с заявлением о разделении используемого им земельного участка в целях предоставления ему в аренду участка такой площади, которая необходима, по его мнению, для эксплуатации принадлежащих ему объектов.

В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, истец на основании пункта