Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А13-1134/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

                                                http://14aas.arbitr.ru   

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 июня 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-1134/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» директора Фокина А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 апреля 2015 года по делу                  № А13-1134/2015 (судья Зрелякова Л.В.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860, место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр-кт Строителей, д. 4, далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» (ОГРН 1043500265951, ИНН 3528093471, место нахождения: 162614, Вологодская обл., г. Череповец, ул. М.Горького, д. 32, кв. 706/2, далее – Общество) о взыскании 3 256 342 руб.                 10 коп., в том числе 3 034 801 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.09.2014 по 31.12.2014,  221 540 руб. 52 коп. пеней за период с 16.11.2014 по 27.01.2015, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму 3 256 342 руб. 10 коп. с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).                

Решением суда от 14 апреля 2015 года исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов «г» и «д» пункта 3 Постановления Правитель­ства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об ос­новных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление            № 582) арендная плата за земельные участки, предоставленные в уста­новленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не пре­вышает двух процентов от кадастровой стоимости. В настоящее время Обществом завершается строительство домов мало­этажной застройки, что подтверждается регистрацией права собственности на объ­екты незавершенные строительством. Комитетом и Обществом 21.01.2014 на основании по­становления мэра города Череповца от 21.01.2014 № 291 заключен договор                № 14110. При получении расчета арендной платы Обществом обнаружено, что Комитет в нарушении требований закона применил ставку арендной платы в размере 5%, в то время, когда подлежала применению ставка - 2%. Арендная плата Комитетом значительно увеличена, что нарушает прин­ципы учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право поль­зования землей, установленный Постановлением № 582. Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки зе­мельного налога. В данном случае договор аренды №14110 заключен 21.01.2014, по своей правовой природе исчисляет иной срок строительства с самостоятельным объемом прав и обязанностей сторон и мерой ответственности. Применение Комитетом в виде санкций коэффициента в размере - 5%, незаконно. Апеллянт не согласен с доводом суда о том, что у Общества отсутствуют правовые основа­ния для распространения измененной кадастровой стоимости ранее 01.01.2015 для определения размера арендной платы. При распространении, установленной решением Росреестра кадастровой сто­имости земельного участка с 18.01.2013 (18.09.2014), размер годовой арендной платы составляет 2 797 252 руб. 50 коп., размер квартальной арендной платы состав­ляет 699 313 руб. 13 коп. - при применении коэффициента 5%; при применении коэффициента 2% размер годовой арендной платы составляет - 1 065 620 руб. 00 коп., размер квар­тальной арендной платы составляет 266 405 руб. 00 коп. (без учета коэффициента инфляции). Коэффициент инфляции неприменим в случае изменения рыночной стоимо­сти на основании пункта 10 Постановления № 582. Арендная плата в размере 266 405 руб. 00 коп. экономически обоснована, в социальном значении не приведет к росту стоимости квадратного метра жилья на территории города Череповца. Общество с момента заключения первоначального договора аренды своевременно и полностью вносило арендную плату за земельный участок, что в судебном заседании представителем комитета не оспаривалось. За спорный период Обществом оплата произведена частично. Постановлением Правительства Вологодской области от 02.12.2013 № 1239 «Об утверждении Положения об установлении порядка определения размера аренд­ной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области» на основании которого также произведен расчет арендной платы, отдельными полномочиями мэрию города Чере­повца на установление ставок и размера оплаты арендной платы не наделяет. Соответственно, расчет арендной платы, произведенный на основании выше­указанного акта незаконен и не подлежит применению с 18.09.2014.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Комитет в отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.11.2007  Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 10549, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0202006:31, площадью 16 853 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, Южная часть 22 микрорайона.

В пункте 1.2 договора определено разрешенное использование: проектирование и строительство малоэтажной блокированной застройки.

В силу пункта 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 24.10.2007 по 11.12.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке 20 декабря 2007 года.

Договор аренды неоднократно пролонгировался по соглашениям сторон.

Письмом от 21.01.2014 № 08-01-31/284 Комитет уведомил арендатора о том, что договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на прежних условиях в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Постановлением мэрии города Череповца от 06.05.2014 № 2496 Обществу  предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31: многоэтажные многоквартирные жилые дома.

Распоряжением Комитета от 03.07.2014 № 898р изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 на условно разрешенный вид использования – многоэтажные многоквартирные жилые дома; фактическое использование – строительство четырех пятиэтажных многоквартирных домов.

Постановлением мэрии города Череповца от 18.09.2014 № 4988 «О внесении измене­ний в постановление мэра города от 11.12.2006 № 5427» на основании постановления мэрии города Череповца от 06.05.2014 № 2496, заявления Общества, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости изменен вид разрешенного использования земельного участка на «проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных домов».

Соглашением от 10.11.2014 в пункт 1.2 до­говора внесены изменения, согласно которым изменен вид разрешенного использования: многоэтажные много­квартирные жилые дома, цель предоставления: проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных домов.

Пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительных соглашений от 27.02.2008 и от 25.02.2010) установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 3) в следующем порядке: первоначальный взнос не позднее 20 дней с момента государственно регистрации договора, последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала, последний платеж не позднее 10 дней до даты окончания договора, если срок окончания договора раньше даты очередного квартального платежа.

При этом пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменений ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы органами местного самоуправления без согласования с арендатором. 

Согласно пункту 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что арендатор не внес арендную плату за период с 18.09.2014 (момента изменения вида разрешенного использования земельного участка) по 31.12.2014, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пеней.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

 Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по  аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и  внесению платежей за его пользование  возникают в силу закона и заключенного ими возмездного договора.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы Комитетом произведен за период с 18.09.2014 по 31.12.2014 в сумме 3 034 801 руб. 58 коп. в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 02.12.2013 № 1239 «Об утверждении Положения об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области», постановлением мэрии города Череповца от 25.12.2013 № 6263 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы и коэффициентов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов».

Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 составляет 16 853 кв.м.

Кадастровая стоимость данного земельного участка в период с 18.09.2014 по 31.12.2014 в связи с изменением вида разрешенного использования в государственном кадастре недвижимости с «малоэтажной блокированной застройки» на «многоэтажные многоквартирные жилые дома» определена в сумме 202 443 460 руб. 43 коп. Утвержденная базовая ставка годовой арендной платы по виду использования – 5% (земельные участки, предназначенные для размещения домов