Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2015 по делу n А13-17674/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участия уплаченный клиентом  обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.

Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).

Во исполнение условий договора бронирования Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 № 635746 перечислила на расчетный счет Общества денежные средства в сумме 49 850 руб.

Впоследствии в силу пункта 7 договора бронирования квартиры от 07.03.2014 между Иваковой Л.Е. и ООО СК «Твои окна» заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 01.04.2014 № 328/Н.

Общество полагает, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника.

Указанный довод не может быть принят по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации  о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ.

Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом № 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.

Привлечение средств дольщиков допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе № 214-ФЗ.

При этом нормы Закона № 214-ФЗ, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.

Соответственно, в силу буквального толкования Закона № 214-ФЗ денежные средства дольщиков должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта.

Участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной Законом № 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.

Довод Общества о том, что договор бронирования является договором об оказании риэлторских услуг, и в связи с этим отсутствует нарушение такого требования закона, как запрет привлекать денежные средства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,   также  не может быть принят.

Из условий договора бронирования квартиры  № 3228Б/Н от 07.03.2014 следует, что обеспечительны     й платёж, который должен быть произведён в течение двух рабочих дней с момента заключения договора (07.03.2014),  в полной сумме – 50 000 руб. подлежит переводу в счёт частичной оплаты по договору участия в долевом строительстве, срок заключения которого определён как до 21.03.2014. Таким образом, в данном случае договором бронирования квартиры предусмотрено привлечение денежных средств в сумме 50 000 руб. в счёт исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве до заключения и государственной регистрации данного договора.

Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты Обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счёт исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе № 214-ФЗ.

Действия Общества по привлечению денежных средств дольщика  фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе № 214-ФЗ.

Целью законодателя при принятии Закона № 214-ФЗ являлось соблюдение прав дольщика и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм данного закона.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный  вывод о том, что Общество осуществляло привлечение денежных средств в нарушение Закона № 214-ФЗ, в связи с чем постановление   Инспекции   от   02.02.2014    № 246-д о привлечении его к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ законно и обоснованно.

С учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ суд первой инстанции признал незаконным и изменил оспариваемое постановление Инспекции в части назначения административного наказания в виде штрафа в сумме 500 000 руб. и назначил наказание в  виде штрафа в сумме 250 000 руб.  Решение суда в данной части не обжаловано.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ.

С учётом  изложенного оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда  Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу № А13-17674/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент Вологда» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

А.Ю. Докшина

О.Б. Ралько