Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу n А13-12518/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

паспорт на данный земельный участок с кадастровым номером 35:25:0505035:223, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащее ему на праве собственности.

На основании распоряжения от 12.04.2013 № 757 Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 12.04.2013 № 154.

Согласно пункту 1 договора продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок площадью 106 550 кв.м, кадастровый номер 35:25:0505035:223, находящийся на землях населенных пунктов, местоположение которого определено: Вологодская область, Вологодский район, Рабоче-Крестьянский сельсовет, деревня Ермолово, с разрешенным использованием – под пионерский лагерь «Строитель».

На данном земельном участке находятся 17 объектов недвижимого имущества, принадлежащие Обществу на праве собственности: жилой дом (корпус № 1), площадью 132,1 кв.м; жилой дом (корпус № 3), площадью 132,5 кв.м;  жилой дом (корпус № 6), площадью 132,1 кв.м; жилой дом (корпус № 7), площадью 131,9 кв.м;  жилой дом (корпус № 9), площадь объекта 131,9 кв.м;  жилой дом (корпус № 10), площадью 222,2 кв.м;  жилой дом (корпус № 11), площадью 225,6 кв.м;  здание насосной станции, площадью 7,9 кв.м;  здание котельной-бани, площадью 138,2 кв.м;  водонапорная башня, площадью 1,3 кв.м;  баскетбольная площадка, площадью 650 кв.м;  спортивная площадка с малыми формами, площадью 4440 кв.м;  незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание спального корпуса 1б п/л «Строитель»;  незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание спального корпуса 1а п/л «Строитель»;  здание клуба-столовой, площадью 79,8 кв.м;  артезианская скважина с насосной, площадью 10,1 кв.м; здание трансформаторной подстанции, площадью 41,5 кв.м; в том числе два незавершенных строительством объекта.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права данные объекты перешли  Обществу на праве собственности в результате приватизации государственного предприятия «Государственное проектно-строительное объединение «Вологдастрой» на основании плана приватизации, утвержденного решением Комитета от 07.05.1993 № 289.

Право собственности Общества  на спортивную и баскетбольную площадку признано решением Арбитражного суда Вологодской области от 31.12.2004 по делу № А13-12914/04-09.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи цена земельного участка составляет   1 012 491 руб. 38 коп.

Данная цена определена исходя из 15 % от кадастровой стоимости земельного участка 6 749 942 руб. 50 коп. (приложение  1 к договору).

По платежному поручению от 16.04.2013 № 508 Общество перечислило Комитету 1 012 491 руб. 38 коп.

Государственная регистрация права собственности Общество на спорный земельный участок осуществлена 02.05.2013.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 12.04.2013 № 154 является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку заключен с нарушением требований закона, Прокурор  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, иск удовлетворил  в полном объеме.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным в связи со следующим.

Статья 168 ГК РФ определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В силу  пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом  3 статьи 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ размер предоставляемого земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного   законодательства.

Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

На основании статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), а также при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Статьей 28 Закона о приватизации установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Как правильно указал суд первой инстанции, для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Определение конкретной площади земельного участка в установленных  пределах и формирование границ участка  осуществляется с соблюдением требования статьи 36 ЗК РФ.

Суд первой инстанции установил, что в нарушение указанных норм права  площадь земельного участка, переданного Обществу по договору купли-продажи от 12.03.2013 № 154, значительно превышает площадь объектов недвижимого имущества, собственником которых являлся ответчик.

По договору купли-продажи  Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 35:25:0505035:223 площадью 106 550 кв.м с  видом разрешенного использования – под пионерский лагерь «Строитель».

При этом общая площадь объектов  составляет 7197,1 кв.м, в том числе площадь детской площадки 4440 кв.м, баскетбольной площадки 650 кв.м, то есть менее 1 га.

Из материалов дела видно, что решением исполнительного комитета Вологодского районного Совета народных депутатов от 17.06.1986 № 255 земельный участок в районе деревни Ермолово утвержден под строительство пионерского лагеря на 400 мест.

Постановлением Администрации рабоче-крестьянского сельсовета  Вологодского района от 02.10.1992 № 49 земельный участок в деревне Ермолово, площадью 11 га, предоставлен в аренду производственному строительному объединению «Вологдатяжстрой» под «пионерский лагерь».

При этом в постановлении указано, что земельный участок запрещено использовать не по целевому назначению.

Согласно плану приватизации государственного проектно-строительного объединения «Вологдастрой», утвержденному решением Комитета от 07.05.1993 № 289, в состав приватизированного имущества Общества, созданного в результате акционирования государственного предприятия, включен объект «Пионерский лагерь Строитель», как незавершенный строительством объект.

Как следует из постановления главы Вологодского муниципального района 11.09.2008 № 1196, в последующем  распоряжения Комитета  от 12.04.2013 № 757, Обществу передан земельный   участок также с разрешенным видом использования – под пионерский лагерь.

Суд первой инстанции установил, что также не оспаривается  лицами, участвующими в деле, объект  - пионерский лагерь на месте  спорного земельного участка отсутствует,  не функционирует. При этом вид разрешенного использования не менялся.  С момента предоставления Обществу земельного участка  по соответствующему назначению он не использовался, меры к восстановления не предпринимались.

На момент заключения договора от 12.04.2013 в границах участка находилось 17 объектов, зарегистрированных в реестре как отдельные объекты недвижимого имущества, в том числе:  2 объекта незавершенного строительства (двухэтажное кирпичное здание спального корпуса 1б и двухэтажное кирпичное здание спального корпуса 1а), 2 объекта, которые по своим характеристикам не могут быть отнесены к зданиям и строениям (баскетбольная площадка и спортивная площадка с малыми формами).

Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, объекты недвижимости на протяжении длительного срока не эксплуатировались, не функционируют по прямому назначению,  не связаны между собой, не представляют собой единый комплекс, для обслуживания которого требуется предоставление земельного участка такой площади. В отношении 8 объектов запись в реестре прекращена на основании заявления собственника в связи с их ликвидацией.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии  правовых оснований для предоставления Обществу  в порядке статьи 36 ЗК РФ по договору купли-продажи  земельного участка площадью 106 550  кв.м, что в 14 раз превышает  общую площадь всех объектов, находящих на земельном участке, с видом разрешенного использования – под пионерский лагерь, без использования его  с учетом данного вида разрешенного использования.

Таким образом,  договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 35:25:0505035:223, заключен  в нарушение пунктов 1 и 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 ЗК РФ, поэтому является недействительной (ничтожной) сделкой.

Апелляционный суд полагает, что  правовых оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Требования удовлетворены обоснованно.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы подателя жалобы о функциональном назначении  всех объектов недвижимости на данном земельном участке как  объектов  единого комплекса  опровергаются материалами дела.

Довод о неправильном определении  судом  общей пощади  объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, не принимается во внимание.

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что  Обществу  необходимым весь спорный земельный участок  площадью 106 550 кв.м для   размещения и  обслуживания всех объектов недвижимости, в материалах дела не имеется, ответчиком  в суд не представлено.  Имеющиеся в деле документы, на которые ссылается ответчик, такие сведения не содержат.

Как правомерно указал суд первой инстанции, коммуникации и сети на кадастровый учет как объекты или  сооружения не поставлены, а наличие их  на земельном участке  не свидетельствует о возникновении права на данный земельный участок.

Кроме того, суд установил, что на момент предоставления земельного участка коммуникации не использовались, находились  в разрушенном состоянии.

Утверждение Прокурора о фактическом не использовании земельного участка  по виду  разрешенного  использования ответчиками не  опровергнуты.

Доводы подателя жалобы о том, что расположенные на территории спорного земельного участка объекты недвижимости представляют собой единый имущественный комплекс  - пионерский лагерь, обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку не доказаны и опровергаются материалами дела.

Из материалов дела видно, что право собственности Общества зарегистрировано на отдельные объекты недвижимости, в число которых коммунальные сети не входят. Право собственности на них как на отдельные сооружения не зарегистрировано.

Как указал суд первой инстанции, прав на земельный участок, где эти сети расположены, Общество до предоставления земельного участка не имело. Пионерский лагерь, как объект, после приватизации предприятия не функционировал. Право на  объект - пионерский лагерь и коммуникации к нему у Общества не возникло. В план приватизации включена только стоимость незавершенного строительства в размере 37 000 руб.

Ссылки подателя жалобы  на ранее возникшее у него право собственности на данные объекты  не принимаются во внимание, поскольку само возникновение такого права, в том числе  до  принятия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  ответчиком не доказано.

Довод подателя жалобы о возникновении у него права на спорный земельный участок на основании  акта бессрочного пользования земельным участком правомерно  не принят судом первой инстанции во внимание как недоказанный.

Объективные доказательства, свидетельствующие о предоставлении  именно спорного  земельного участка  на данном праве,  ответчик в порядке статьи