Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2015 по делу n А13-6955/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 апреля 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-6955/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 27 апреля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Холминова А.А., судей Рогатенко Л.Н. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарём судебного заседания Коряковской М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» Лютикова В.А. по доверенности от 12.05.2014, от Департамента имущественных отношений Вологодской области Момотовой Л.В. по доверенности от 12.01.2015 № 4д,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 февраля 2015 года по делу № А13-6955/2014 (судья Лукенюк О.И.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» (ОГРН 1023501469683, ИНН 3512000369; Вологодская область, Кичменгско-Городецкий район, село Кичменгский Городок, улица Советская; далее – ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие») обратилось в суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (ОГРН 1053500150593, ИНН 3525158681; город Вологда, улица Мира, дом 80; далее – ООО «Бюро независимой оценки»), Департаменту имущественных отношений Вологодской области (ОГРН 1033500036998, ИНН 3525057122; город Вологда, улица Предтеченская, дом 72; далее – Департамент) о признании недостоверными отчётов № 01/805-01 и 01/805-02, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества по действительной рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.02.2015 заявленные требования удовлетворены. Признаны недостоверными отчёты № 01/805-01 и 01/805-02, выполненные ООО «Бюро независимой оценки». На Департамент возложена обязанность заключить с ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества – административно-торгового здания общей площадью 301,2 кв.м, год постройки – 1986, литера А, 1-этажное, инвентарный номер 1089, расположенного по адресу: Вологодская область, с. Кичменгский Городок, ул. Советская, д. 35а, по цене 2 030 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС), и здания котельной общей площадью 103,8 кв.м, год постройки – 1988, литера Б, 1?этажное, инвентарный номер 1090, расположенного по адресу: Вологодская область, с.Кичменгский Городок, ул. Советская, д. 35а, по цене 440 000 руб., в том числе НДС. С ООО «Бюро независимой оценки» в пользу ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» взысканы судебные расходы на оплату экспертизы в сумме 7500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8000 руб.

ООО «Бюро независимой оценки» с этим решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.

Представители ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» и Департамента в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения.

ООО «Бюро независимой оценки» извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» и Департамента, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, по договору аренды недвижимого имущества от 05.10.2010 № 92 (том 1, лист 70) Департамент (арендодатель) передал ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» (арендатор) в аренду следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Вологодская область, с.Кичменгский Городок, ул. Советская, д. 35а:

- здание автостанции площадью 309,6 кв.м;

- здание гаража площадью 1104,4 кв.м;

- здание котельной площадью 103,8 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.4 данного договора указанное передаваемое в аренду имущество является собственностью Вологодской области.

Департаментом издано распоряжение от 09.04.2014 № 595-р «Об условиях приватизации находящихся в собственности Вологодской области административно-торгового здания и здания котельной», которым предписано приватизировать находящиеся в собственности Вологодской области административно-торговое здание общей площадью 301,2 кв.м, год постройки – 1986, литера А, 1-этажное, инвентарный номер 1089, а также здание котельной общей площадью 103,8 кв.м, год постройки – 1988, литера Б, 1-этажное, инвентарный номер 1090, расположенные по адресу: Вологодская область, с. Кичменгский Городок, ул. Советская, д. 35а, путём продажи в порядке реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества  ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие», соответствующему условиям, предусмотренным статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (том 1, лист 82).

В соответствии с пунктом 2 данного распоряжения цена продажи указанного имущества на основании отчётов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненных ООО «Бюро независимой оценки» (отчёты № 01/805-01 и № 01/805-02), составила 2 878 813,56 руб.,  в том числе 358 135,59 руб. – цена продажи административно-торгового здания и 2 520 677,97 руб. – цена продажи здания котельной (том 1, лист 83).

Департамент письмом от 18.04.2014 (том 1, лист 84) направил в адрес ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» распоряжение об условиях приватизации, а также проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.

ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие», не достигнув с Департаментом соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного имущества и полагая, что рыночная стоимость спорных объектов, определённая ООО «Бюро независимой оценки» в отчётах № 01/805-01 и 01/805-02, является недостоверной, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя данный иск, правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьёй 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьёй 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчёта независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, принимая во внимание наличие разногласий между сторонами относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, суд первой инстанции для определения цены выкупаемого имущества, а также проверки соответствия обжалуемых отчётов Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» (далее – ООО «Центр оценки собственности») Семаковой Светлане Александровне (том 2, лист 170).

Согласно заключению этой экспертизы от 25.09.2014 № 798/14 (том 3, лист 4) с учётом его дополнения рыночная стоимость здания котельной по состоянию на 16.04.2014 составляет 440 000 руб., в том числе НДС, рыночная стоимость административно-торгового здания – 2 030 000 руб., в том числе НДС.

ООО «Бюро независимой оценки» заявило о несогласии с величиной рыночной стоимости зданий, определённой данным экспертом. Указало на то, что информация, использованная экспертом по объектам-аналогам, не является достоверной и не отражает фактическую информацию, что экспертом неполно проанализирован рынок аренды коммерческой недвижимости, что вызывают сомнения расчёты эксперта.

Данные доводы являются необоснованными.

Экспертное заключение ООО «Центр оценки собственности» по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертом выводов по заданным вопросам. Выводы экспертизы понятны. При этом судом учтены дополнения эксперта, а также его пояснения, данные суду в судебном заседании.

Указанное экспертное заключение выполнено специалистом в соответствующей области знаний, является полным и обоснованным, не доверять ему у суда нет оснований. Процедура назначения этой экспертизы (судебная) в наибольшей степени отвечает правам и интересам сторон.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение экспертизы соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, то суд правомерно признал это заключение экспертизы допустимым доказательством и удовлетворил требование ООО «Кич-Городецкое автотранспортное предприятие» о признании недостоверными отчётов № 01/805-01 и 01/805-02, выполненных ООО «Бюро независимой оценки».

Судом первой инстанции при рассмотрении дела произведён тщательный правовой анализ всех материалов дела и дана правильная оценка доказательствам