Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А05-10888/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 марта 2015 года

г. Вологда

Дело № А05-10888/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 марта 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от прокуратуры Архангельской области Иволги О.В. на основании поручения от 02.02.2015 № 8-392-2014, от министерства имущественных отношений Архангельской области министра Ковалевой И.Н., Шайтановой В.А. по доверенности от 03.03.2014, от общества с ограниченной ответственностью «Центр подготовки аварийно-спасательных формирований» Борисенко М.Ю. по доверенности от 15.01.2015, от мэрии города Архангельска  Бровкина В.А. по доверенности от 24.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью «Центр подготовки аварийно-спасательных формирований» на решение Арбитражного суда Архангельской области от                    26 ноября 2014 года по делу № А05-10888/2014 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Архангельской области (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815, место нахождения: 163004, г. Архангельск, пр. Троицкий, 49, далее - Министерство) и обществу с ограниченной ответственностью «Центр подготовки аварийно-спасательных формирований» (ОГРН 1062901066326, ИНН 2901154899, место нахождения: 163060, г Архангельск, пр. Обводный Канал, 13, 3, 201, далее - Общество) о признании недействительным пункта 1 соглашения от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 № 4/52вф, заключенного между ответчиками (с учетом уточнения исковых требований (л.д.92)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена мэрия города Архангельска (далее – Мэрия).

Решением суда от 26 ноября 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным пункт 1 соглашения от 30.08.2012, заключенного между Министерством и Обществом к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 № 4/52вф. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины по иску.

Министерство с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, в иске отказать. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не указал в решении мотивы, по которым отклонил доводы министерства о том, что признание пункта 1 дополнительного соглашения недействительным не приведет к реальному восстановлению чьих-либо прав, так как оно заключено исключительно с целью приведения договора в соответствие с индивидуально правовым актом, принятым Мэрией. Правовой режим земельного участка не зависит от договора аренды, т.к. устанавливается не по соглашению сторон, а компетентным органом, в силу публичных решений по управлению земельным фондом. В соответствии с пунктом 1.3 договора «Изменение разрешенного использования, указанного в пункте 1.1 договора, допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации», т.е. без заключения дополнительного соглашения. Учитывая, что распоряжение мэра города Архангельска от 16.04.2012 № 342р об изменении вида разрешенного использования в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                  АПК РФ) порядке не признано недействительным, а Мэрия привлечена к участию в деле на стороне истца, то у суда отсутствовали правовые основания для признания пункта 1 дополнительного соглашения недействительным. Распоряжение мэра города Архангельска от 16.04.2012 № 342р принято на основании заявления арендатора от 26.03.2012, к которому приложены правоустанавливающие документы на земельный участок на 17 листах. Принимая решения о смене правового режима (разрешенного использования) Мэрия располагала сведениями о том, что данный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов. Следовательно, в рассматриваемом случае у Мэрии отсутствовала обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, получившего земельный участок без аукциона. Вывод суда о том, что Общество, изначально получая земельный участок в аренду, не имело намерений  осуществлять строительство гостиничного комплекса, может быть применим к недействительности самого договора аренды, а не отдельно к дополнительному соглашению.  Министерство, как административный орган, не обладает полномочиями на отмену административных актов, принятых мэром города Архангельска и являющихся основанием для возникновения гражданско-правовых отношений. Поэтому участие Мэрии на стороне истца в процессе о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному Министерством на основании решения мэра города Архангельска, имеющего возможность, отмены распоряжения является злоупотреблением правом со стороны третьего лица.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Общество с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права,  несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к следующему. Предоставление земельного участка для строительства гостиничного комплекса было законным и не требовало проведения торгов. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка послужило основанием для заключения 30.08.2012 Министерством и Обществом спорного дополнительного соглашения к договору аренды. Существующие правовые нормы не предполагают при смене вида разрешенного использования уже переданного в аренду участка последующее изъятие этого участка для проведения торгов. В своем решении суд первой инстанции необоснованно ссылается на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении 05.06.2012 № 17540/11, поскольку в нем речь шла о заключении нового договора аренды, в котором иначе будет прописан предмет договора - земельный участок с новым разрешенным видом использования. В рассматриваемых правоотношениях дополнительное соглашение заключено сторонами во исполнение распоряжения мэра города Архангельска № 342р, в период действия договора аренды. Таким образом, дополнительное соглашение не пролонгировало договор, а лишь конкретизировало его предмет. Поэтому вывод суда первой инстанции о необходимости заключать новый договор аренды, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, не подкреплен ни действующими правовыми нормами, ни судебной практикой, не разъяснениями вышестоящих судов. При отсутствии законодательно закрепленной необходимости заключать новый договор при смене вида разрешенного использования земельного участка, процедура проведения торгов при внесении изменений в уже действующий договор аренды не закреплена действующим законодательством. Иная позиция суда нарушает права добросовестного арендатора земельного участка - субъекта предпринимательской деятельности.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представители истца и Мэрии в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Заслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением заместителя мэра города Архангельска от 14.03.2011 № 241-р Обществу было предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса в территориальном округе Варавино-Фактория                       г. Архангельска по ул. Воронина в границах земельного участка общей площадью 6724 кв.м (согласно схеме расположения земельного участка в кадастровом квартале 29:22:070305, утвержденной распоряжением мэра города Архангельска от 22.02.2011 № 380р), предложено обеспечить за свой счет установление границ земельного участка на местности и проведение его государственного кадастрового учета. 

В государственный кадастр недвижимости 19.05.2011 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью                     6723 кв.м имеющем разрешенное использование: «для строительства гостиничного комплекса».

Министерством 10.06.2011 вынесено распоряжение № 666-рм о предоставлении вышеуказанного земельного участка Обществу в аренду для строительства гостиничного комплекса.

Далее, Министерством и Обществом 23.06.2011 заключен договор                        № 4/52вф аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв.м для строительства гостиничного комплекса по                            ул. Воронина в г. Архангельске.

Договор аренды заключен на три года и зарегистрирован в установленном порядке 01.08.2011. 

На основании обращения Общества от 26.03.2012 №34 (л.д.80-81) мэром города Архангельска 16.04.2012 вынесено распоряжение № 342р об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36, вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с «для строительства гостиничного комплекса» на «для строительства многоэтажного жилого дома» (л.д.79).

В государственный кадастр недвижимости 29.05.2012 внесены изменения о том, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв.м имеет разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, что также следует из кадастрового паспорта земельного участка от 19.07.2012.     

Министерством и Обществом 30.08.2012 заключено соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды, а именно указано, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 имеет разрешенное использование  «для строительства многоэтажного жилого дома» (л.д.10-11).

Государственная регистрация соглашения от 30.08.2012 произведена 01.10.2012

В результате заключения соглашения от 30.08.2012 земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 является предоставленным для жилищного строительства.

Прокурор, в обоснование заявленного иска сослался на то, что в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения земельный участок для жилищного строительства оказался предоставленным Обществу без проведения торгов, в нарушение положений статей 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В силу указанных обстоятельств, соглашение является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ). 

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ в ЗК РФ внесены изменения, в частности, путем его дополнения статьей 30.1.

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Следовательно, с 01.10.2005 земельное законодательство предусматривает предоставление земельного участка для жилищного строительства исключительно в порядке проведения торгов, в отличие от предоставления земельных участков для строительства иных объектов, которое может осуществляться как без проведения торгов (в порядке предварительного согласования места размещения объекта), так по результатам торгов.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае распоряжением мэра города Архангельска от 14.03.2011 № 241-р Обществу предварительно согласовано место размещения гостиничного