Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А13-312/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

всем существенным условиям договора.

Как указано в дополнительном соглашении от 30.07.2009 № 3/31, после уточнения в состав сдаваемых в аренду помещений вошли нежилые помещения № 6-13, 13а, 14, 15, 16, 19, 21-24, 24а, 25-27 общей площадью                   403,1 кв. м.

  Согласно условиям дополнительного соглашения от 02.11.2009 № 4/31 пункт 1.1 договора на сдачу в аренду нежилых помещений изложен сторонами в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилые помещения № 13а, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24 (по плату техпаспорта), находящиеся на первом этаже здания филармонии, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Лермонтова, д. 21, для использования под клуб делового общения, общей площадью 139,8 кв. м.» 

         Таким образом, в оспариваемых дополнительных соглашениях указаны месторасположение здания, в котором расположены помещения, номера помещений по техпаспорту, выкопировка которого приложена к дополнительным соглашениям.

  В акте обследования от 01.11.2009 номера помещений указаны те же самые, что и в дополнительном соглашении: № 4/31 - № 13а, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24 (том 1, лист 61). Данный акт стороны считали актом приема-передачи помещений, о чем имеется надпись на акте, это свидетельствует о том, что фактически общественной организации переданы в аренду помещения, которые указаны в пункте 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения № 4/31 и акта от  01.11.2009, а именно помещения № 13а, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24, общей площадью 139,8 кв. м. Согласно уведомлению о проведенной регистрации ограничения (обременении) от 14.01.2010 указанные помещения обременены арендой.

Как пояснил представитель филармонии в заседании суда апелляционной инстанции 11.02.2015, при составлении дополнительного соглашения от 02.11.2009 № 4/31, акта обследования от 01.11.2009 допущена опечатка при указании площади сданных общественной организации помещений: указано «139,8 кв. м.», в то время как правильным является «133,7 кв. м.», поскольку помещение № 16 не является предметом аренды по договору аренды от 22.02.2009 № 31, что подтверждается в том числе упомянутыми выше документами. Задолженность ответчика по арендной плате исчислена филармонией исходя из площади арендуемых помещений равной 133,7 кв. м.

Судом апелляционной инстанции расчет площади арендуемых помещений, на который ссылается филармония в обоснование исковых требований, проверен, признан верным; арифметическая часть расчета площади арендуемых помещений, как и арифметическая часть взыскиваемой задолженности, ответчиком не оспаривается.

Доводы ответчика о том, что помещение № 16 не было возвращено, поэтому является объектом аренды, суд считает необоснованными, поскольку совокупность представленных документов свидетельствует об обратном.

Тот факт, что общая площадь всех переданных помещений в аренду в дополнительных соглашениях не соответствует площади всех помещений по техническому паспорту, при их арифметическом сложении, само по себе не может свидетельствовать о незаключенности дополнительных соглашений.

  С учетом этого суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендодателем и арендатором согласован предмет аренды, определены  нежилые помещения, которые переданы в аренду, в связи с чем спорные дополнительные соглашения являются заключенными.

Таким образом, встречные требования ответчика о признании незаключенными дополнительных соглашений от 30.07.2009 № 3/31 и от 02.11.2009 № 4/31 к договору на сдачу в аренду нежилых помещений от 22.02.2000 № 31 не подлежат удовлетворению.

Встречные требования ответчика о признании незаключенным договора на возмещение расходов по эксплуатации и содержанию помещений от 06.04.2009 № 107/04 не подлежат удовлетворению, поскольку данный договор исключен истцом из числа доказательств по делу в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчиком данный документ не представлялся. 

Также общественной организацией заявлено встречное требование об уменьшении размера арендной платы по договору на сдачу в аренду нежилых помещений от 22.02.2009 № 31 за период с 01.01.2011 по 01.12.2013 путем освобождения от уплаты арендной платы и возмещения расходов по эксплуатации и содержанию помещений в полном объеме.

В обоснование заявленного требования ответчик ссылается на то, что спорные помещения фактически являются помещениями ресторана, который принадлежит обществу, помещения используются филармонией и обществом. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему подписывались до момента избрания нового председателя правления общественной организации Сивкова А.Н. аффилированными лицами Гончаровым В.П. и                       Евстафеевой А.И. Организация находилась в неведении о том, что арендует какие-либо помещения. Счета на оплату не выставлялись, претензии об оплате не направлялись. Бездействие филармонии и Евстафеевой А.И. привели к злоупотреблению правом со стороны филармонии и неведению ответчика о правах аренды на спорные нежилые помещения. У общественной организации отсутствовала возможность приступить к законному использованию арендованных помещений в связи с обстоятельствами, не зависящими от нее.

  В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

  Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612                  ГК РФ).

  В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.

  На основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

  Исходя из смысла названных норм основанием для уменьшения размера арендной платы является существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и ухудшение качества самого имущества по сравнению с качеством, обусловленным договором аренды.

   Обязанность доказывания, в силу статьи 65 АПК РФ, возлагается на каждую из сторон. 

Материалами дела (актом приема-передачи нежилых помещений от 23.12.2002, актом обследования сдаваемых помещений от 01.11.2009) подтверждается, что помещения переданы ответчику.

  Надлежащих доказательств того, что арендатор возвратил арендованное имущество истцу в спорный период или принимал меры для его возврата, равно как и доказательств уклонения истца от приемки спорного имущества, в материалах дела не имеется.

  Доказательств того, что общественная организация по независящим от нее обстоятельствам не могла приступить к использованию имущества, ответчиком в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Как следует из материалов дела (выписка из протокола общего собрания организации от 20.12.2010), с 20.12.2010 досрочно прекращены полномочия Железова А.В. в качестве председателя правления, с 21.12.2010 избран новый председатель правления Сивков А.Н. Исполнительным директором общественной организации до 01.11.2011 являлась Евстафеева А.И.

При таких обстоятельствах с момента назначения нового руководства   общественной организации в 2011 году ответчик имел возможность ознакомиться с положением дел в общественной организации, мог знать о наличии действующего договора аренды.  Сведения о регистрации обременения в виде аренды в пользу общественной организации внесены в ЕГРП в 2009 году, то есть еще при прежнем председателе правления. При этом прежний председатель правления никаких возражений в отношении действий Евстафеевой А.Н. не высказывал.

  Доказательств того, что истец препятствовал пользоваться ответчику помещениями, суду не представлено.

  Кроме того, частичное погашение задолженности по коммунальным платежам производилось ответчиком и уже после освобождения                    Евстафеевой А.И. с должности исполнительного директора, о чем свидетельствуют платежные поручения от 20.02.2012 № 5, от 20.02.2012 № 6, от 12.01.2012 № 2, от 12.01.2012 № 1 (том 2, листы 154, 155, 157, 158).

  Таким образом, ответчик признавал наличие арендных отношений и задолженности по ним.

  Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблениях истцом правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ, суду не представлено.

Само по себе получение обществом лицензии на розничную продажу алкогольной продукции по адресу: г. Вологда, ул. Лермонтова, д. 21, не свидетельствует о том, что  спорные помещения не использовались ответчиком.

  При этом довод общественной организации о том, что владение и пользование спорным имуществом осуществлялись обществом и филармонией, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку данные обстоятельства сами по себе не освобождают арендатора от обязанности по внесению арендных платежей за арендованное имущество.

  Данное обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку договор аренды заключен с ответчиком и имущество передано ответчику в пользование. 

  Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств того, что имущество выбыло из владения ответчика помимо его воли, а также то, в какой период оно выбыло, какие именно помещения.

Доводы о том, что акты об оказании услуг подписаны от имени общественной организации бухгалтером общества Вагановой Е.О., также не могут служить доказательством оказания услуг именно обществу, поскольку свидетель Ваганова Е.О. пояснила, что ранее работала в общественной организации, в 2012 году сдавала бухгалтерскую отчетность за общественную организацию, полагала, что действовала от имени ответчика, о чем извещала директора Варзинову М.А.

Ссылка ответчика на показания Юдина А.В., данные им в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции 18.03.2014, как подтверждение факта нахождения на спорных площадях ресторана, принадлежащего обществу, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку пояснения данного лица не могут быть оценены судом апелляционной инстанции как признание факта нахождения на спорных площадях ресторана, принадлежащего обществу, поскольку в доверенности от 12.02.2014 №1-28/62, выданной  Юдину А.В., таких полномочий указанному лицу в соответствии с частью 2 статьи 62 АПК РФ не предоставлено.

При этом, как указано выше, владение и пользование спорным имуществом иными лицами сами по себе не освобождают арендатора от обязанности по внесению арендных платежей за арендованное имущество.

  Общественной организации судом отказано в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела в качестве доказательства по делу (в отношении довода о том, что спорные помещения фактически использовались обществом) и просмотре видеозаписи, записанной представителем ответчика на камеру мобильного телефона, поскольку данная запись не соответствует требованиям статей 64, 68 АПК РФ, источник формирования этой записи суду апелляционной инстанции неизвестен (протокол судебного заседания от 11.02.2015 с перерывом до 18.02.2015).

Также судом отклонено ходатайство общественной организации о проведении выездного судебного заседания (протокол судебного заседания от 11.02.2015 с перерывом до 18.02.2015), поскольку суд апелляционной инстанции не усматривает такой необходимости в данном случае, так как период взыскиваемой задолженности определен с 01.01.2011 по 30.11.2014. Также, по мнению суда апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае в материалах дела имеется достаточно доказательств передачи спорных помещений ответчику по договору аренды.

При этом, как отмечено выше, владение и пользование спорным имуществом иными лицами  сами по себе не освобождают арендатора от обязанности по внесению арендных платежей за арендованное имущество, поскольку договор аренды заключен с ответчиком и имущество передано ответчику в пользование. В  материалы дела не представлено доказательств того, что имущество выбыло из владения ответчика помимо его воли, а также того, в какой период оно выбыло, какие именно помещения.

С учетом изложенного выше, правовых оснований для уменьшения размера арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2011 по 01.12.2013 путем освобождения ответчика от уплаты арендной платы и возмещения расходов по эксплуатации и содержанию помещений в полном объеме в данном случае у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с этим в удовлетворении встречного иска в указанной части следует отказать.

При этом ответчик не лишен возможности доказывать обстоятельства занятия в рассматриваемый период помещений, переданных ему в аренду, иным лицом, а также обратиться в установленном законом порядке за взысканием неосновательного обогащения.

Истом при подаче иска платежным поручением от 26.12.2013 № 3875 уплачена государственная пошлина в размере 12 750 руб. 08 коп.

При цене иска с учетом уточнения 587 774 руб. 44 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 14 755 руб. 48 коп. 

Таким образом, с учетом положений статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 12 750 руб. 08 коп.

С истца в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину в размере 2005 руб. 40 коп.

Организацией по встречному исковому заявлению уплачена государственная пошлина в размере 23 250 руб. по платежным поручениям от 15.05.2014 № 12, от 20.06.2014 № 17, от 03.06.2014 № 14, от 27.06.2014 № 13.

Пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере                     4000 рублей.

Поскольку общественной организации отказано в удовлетворении встречного иска, расходы по уплате государственной пошлины относятся на нее, излишне уплаченная государственная пошлина