Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А66-4711/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно названной норме ЗК РФ, а также пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) предусмотрено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В статье 7 Закона № 221-ФЗ установлен определенный перечень уникальных характеристик земельного участка как объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости, а именно: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная, с учетом установленных в соответствии с Законом № 221-ФЗ требований. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок.

В данном случае объектом договора ипотеки являлись не сами земельные участки с кадастровыми номерами 69:37:0070208:8, 69:37:0070208:18, а право долгосрочной аренды ЗАО «Карат-груп» указанных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу пункта 1 статьи 40 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Перечень действий, которые залогодатель вправе совершать с заложенным имуществом без согласия залогодержателя, является исчерпывающим.

Таким образом, любые действия залогодателя, направленные изменение предмета залога без согласия залогодержателя, в том числе изменение площади земельных участков путем их межевания, недопустимы.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.

Как следует из письменных пояснений ЗАО «Горэлектро», третье лицо не согласно с проведенным обществом межеванием земельных участков, в результате которых образованы участки с кадастровыми номерами 69:37:0070208:89 и 69:37:0070208:112, поскольку объекты недвижимости, приобретенные названным лицом у должника по итогам торгов (цех переработки древесины, деревообрабатывающий цех), являлись предметом залога банку и расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 69:37:0070208:8 и 69:37:0070208:18 соответственно. По мнению третьего лица, межевание этих участков в части определения площади выделенных заявителем участков повлекло нарушение прав и законных интересов ЗАО «Горэлектро».

Следовательно, в данном случае усматривается спор о праве на земельные участки с кадастровыми номерами 69:37:0070208:8 и 69:37:0070208:18, в отношении которых заявлено требование о прекращении ипотеки, а также спор о правомерности образования земельных участков с кадастровыми номерами 69:37:0070208:89 и 69:37:0070208:112.

Между тем в силу пункта 56 Постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Избранный истцом способ защиты в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца.

Согласно статье 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд по спорам, вытекающим из гражданских правоотношений, осуществляется в форме искового заявления, а сами споры в силу статьи 28 названного кодекса рассматриваются в порядке искового производства. Дела об оспаривании ненормативных актов, решений государственных и иных органов рассматриваются судами в порядке административного производства. Такая форма судопроизводства в соответствии со статьями 29, 197 АПК РФ предусмотрена для споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

В данном случае обществом в одном заявлении соединены требования, подлежащие рассмотрению в различном процессуальном порядке: требования, о признании ипотеки прекращенной в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:37:0070208:8, 69:37:0070208:18 и о возложении на орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязанности внести изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя старого арендатора – ЗАО «Карат-груп», на нового арендатора ООО «Империя Бизнеса XXI-ВЕК», приобретшего в собственность здания, в части земельных участков с кадастровыми номерами 69:37:0070208:89, 69:37:0070208:112 – в порядке искового производства; требования о признании недействительным постановления администрации от 03.03.2014 № 158 – в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Ни в заявлении, ни в апелляционной жалобе не содержится ссылки на нормы действующего законодательства, с нарушением которых, по мнению заявителя, принято оспариваемое постановление администрации.

Вместе с тем заявление такого требования в данной ситуации направлено, по сути, на признание правомерности проведенного обществом межевания спорных земельных участков.   

Суд первой инстанции обосновано признал, что обществом избран ненадлежащий способ защиты своих прав путем обжалования в порядке главы 24 АПК РФ постановления администрации от 03.03.2014 № 158, которым признаны утратившими силу в том числе постановления администрации от 13.01.2014 № 32, 31 об образовании вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами 69:37:0070208:89 и 69:37:0070208:112, поскольку вопрос о правомерности обществом раздела земельных участков с кадастровыми номерами 69:37:0070208:8 и 69:37:0070208:18 путем их межевания не является предметом исследования в рамках настоящего спора.

Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 53 Постановления № 10/22, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Следовательно, ни администрация, ни банк не могут выступать ответчиком по данному спору, а ЗАО «Горэлектро» привлечено к участию в настоящем деле в качестве третьего лица.

На основании изложенного избранный обществом способ защиты не принесет определенность ни в отношения между заявителем и ОАО «Сбербанк России» (залогодержателем), ни в отношения между заявителем и                        ЗАО «Горэлектро» (владеющим собственником ряда объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, являющихся предметом ипотеки).

Требования общества о возложении на орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязанности внести изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя старого арендатора – ЗАО «Карат-груп», на нового арендатора ООО «Империя Бизнеса XXI-ВЕК», приобретшего в собственность здания в части земельных участков с кадастровыми номерами 69:37:0070208:89, 69:37:0070208:112, также не основаны на нормах действующего законодательства, поскольку управление, в полномочия которого входит осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, участвует в деле в качестве третьего лица, а не ответчика.

Между тем в силу части 3 статьи 44 АПК РФ организации, к которым предъявлен иск, являются ответчиками по делу. Возложение на третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, обязанности совершить какие-либо действия, влекущие правовые последствия для иных лиц, нормами АПК РФ не предусмотрено.

В данном случае, как верно отмечено судом первой инстанции, на момент разрешения дела запись о наличии ипотеки являлась погашенной в силу положений Закона о банкротстве (пункты 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункт 3 статьи 111, абзац третий пункта 4.1 статьи 138).

 С учетом вышеизложенного, а также с учетом того, что ООО «Империя Бизнеса XXI-ВЕК» избран ненадлежащий способ правовой защиты своих прав, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 19 сентября 2014 года по делу № А66-4711/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Империя Бизнеса XXI-ВЕК» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                             А.Ю. Докшина

Судьи                                                                                          Т.В. Виноградова

                                                                                                     О.Б. Ралько