Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А05-8037/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 декабря 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-8037/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,

          при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

         при участии от администрации муниципального образования «ВЕЛЬСКОЕ» Подобаевой Т.Г. по доверенности от 19.03.2014 № 856,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «ВЕЛЬСКОЕ» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 сентября 2014 года по делу    № А05-8037/2014 (судья Бабичев О.П.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная компания «Регион» (165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Горького, д. 1; ОГРН 1062907013872, ИНН 2907011777; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «ВЕЛЬСКОЕ» (165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 33; ОГРН 1052907034762,             ИНН 2907010999; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества - здания бани № 3 общей площадью 511,3 кв.м, этажность: 2,                год постройки 1986, вместе с земельным участком, имеющим кадастровый номер 29:01:790304:53, расположенных по адресу: Архангельская область, Вельский район, город Вельск, ул. Чехова, д. 10-а, а именно истец просит изложить пункт 2.1 указанного договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта составляет 4 622 340 руб. без учета НДС, в том числе:

- стоимость земельного участка составляет 369 820 руб. без учета НДС;

- стоимость здания бани составляет 4 252 520 руб. без учета НДС».

Исковые требования указаны с учетом заявления истца об уточнении исковых требований, которое судом принято, как соответствующие положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением суда от 04.09.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, Обществу из федерального бюджета возвращено 4000 руб. государственной пошлины. С Администрации в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

          Администрация с судебным актом не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Судом удовлетворены уточненные исковые требования, с которыми ответчик не был ознакомлен. Последняя редакция исковых требований не была направлена ответчику заблаговременно до судебного заседания. Администрацией было заявлено ходатайство от привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Правовая экспертиза» (далее –                         ООО «Правовая экспертиза»), однако ходатайство судом оставлено без рассмотрения. В обоснование решения о цене объекта, которая должна быть признана рыночной стоимостью имущества для совершения в отношении него сделки купли-продажи, судья делает ссылку на отчет ООО «Правовая экспертиза» от 15.05.2014 № 15/05/14, что противоречит принятому решению. Определением Арбитражного суда Архангельской области от 27.05.2014 по делу № А05-2213/2014 утверждено мировое соглашение. Фактически стороны пришли к соглашению 15.05.2014. На эту дату произведена оценка спорного имущества ООО «Правовая экспертиза», что соответствует мировому соглашению, заключенному сторонами и не противоречит нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). В мировом соглашении сторонами не согласован срок, в течение которого Администрация обязана обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного имущества. Пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязывает уполномоченные органы при получении заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления. Данная норма не может быть применена к правоотношениям, возникшим между Администрацией и Обществом, согласно мировому соглашению. Соответственно цена объекта, указанная в отчете ООО «Правовая экспертиза», произведенная на дату заключения мирового соглашения, является рыночной стоимостью имущества, для цели совершения в отношении этого имущества сделки купли-продажи. Величина рыночной стоимости имущества, определенная в отчете ООО «Правовая экспертиза», не признана недостоверной, поэтому подлежит применению для сделки купли-продажи.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить; ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

Ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы оставлено судом апелляционной инстанции без удовлетворения по части 2 статьи 268 АПК РФ.

          Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

  Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

  Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

  Как усматривается в материалах дела, в соответствии с заключенным сторонами договором аренды от 27.04.2009 № 68/330/09 истец являлся арендатором недвижимого имущества - здания бани № 3 общей площадью 511,3 кв.м, этажность: 2, год постройки 1986, вместе с земельным участком, имеющим кадастровый номер 29:01:790304:53, расположенных по адресу: Архангельская область, Вельский район, город Вельск, ул. Чехова, д. 10-а.

  Истец 06.08.2013 обратился к ответчику с заявлением, которым выразил свое намерение реализовать преимущественное право на приобретение по рыночной стоимости указанного выше недвижимого имущества, арендованного по договору аренды от 27.04.2009 № 68/330/09.

  Ответчик письмом от 02.12.2013 № 4807 отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность здания бани с земельным участком.

  Истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 02.12.2013              № 4807 отказа Администрации в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого Обществом на основании договора аренды от 27.04.2009 № 68/330/09 здания бани с земельным участком. Истец также заявил требование об обязании Администрации обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ; принять решение об условиях приватизации здания в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Обществу проект договора купли-продажи здания в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого помещения.

  Указанное заявление было принято Арбитражным судом Архангельской области к производству, возбуждено производство по делу № А05-2213/2014.

  По результатам рассмотрения указного дела Арбитражный суд Архангельской области вынес определение от 27.05.2014, которым утвердил заключенное сторонами мировое соглашение на следующих условиях:

  Администрация признает заявленные Обществом требования и обязуется:

  - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания бани с земельным участком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности Российской Федерации»;

  - принять решение об условиях приватизации здания бани с земельным участком, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

  - направить Обществу проект договора купли-продажи здания бани с земельным участком в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого здания.

  Во исполнение условий указанного мирового соглашения ответчиком издано распоряжение от 04.06.2014 № 231-р, которым утверждены условия приватизации Обществом здания бани с земельным участком. Письмом от 04.06.2014 № 1729 ответчик сообщил о предложении приватизировать указанное имущество. Также Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи здания бани с земельным участком.

  Не согласившись с указанным проектом договора в части пункта 2.1 договора, истец направил в адрес ответчика письмом от 01.07.2014 протокол разногласий к названному договору.

  Ответчик, в ответ на представленный истцом протокол разногласий к спорному договору письмом от 24.07.2014 № 2265 направил Обществу протокол согласования протокола разногласий, в котором, фактически, отказался от предложенной истцом редакции пункта 2.1 указанного договора.

  Отклонение Администрацией предложенной истцом редакции пункта 2.1 спорного договора послужило поводом для обращения истца в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

  В настоящем деле разногласия между сторонами по спорному договору рассмотрены относительно редакции пункта 2.1 договора.

  Фактически разногласия сторон по указанному пункту договора сводятся к определению цены продаваемого по спорному договору имущества (здания бани с земельным участком).

  Администрация предлагает указать цену имущества в размере                              6 909 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС), в том числе:

  - стоимость земельного участка составляет 835 000 руб. без учета НДС;

  - стоимость здания бани составляет 6 074 000 руб. без учета НДС.

  В обоснование указанной цены Администрация ссылается на выполненный ООО «Правовая экспертиза» отчет от 15.05.2014 № 15/05/14 об определении рыночной стоимости здания бани с земельным участком. Оценка имущества по указанному отчету определена по состоянию на 15.05.2014.

  Общество предлагает указать цену имущества по спорному договору в размере 4 622 340 руб., без учета НДС, в том числе:

  - стоимость земельного участка составляет 369 820 руб. без учета НДС;

  - стоимость здания бани составляет 4 252 520 руб. без учета НДС.

  В обоснование указанной цены Общество ссылается на выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Двина Оценка» (далее –              ООО «Двина Оценка») отчет от 28.06.2014 № 51/14-ОД об определении рыночной стоимости здания бани с земельным участком. Оценка имущества по указанному отчету определена по состоянию на 06.08.2013.

  Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 4 622 340 руб. без НДС на основании отчета ООО «Двина Оценка»              № 51/14-ОД, принял пункт 2.1 к договору купли-продажи в редакции истца.

  Апелляционная коллегия считает решение законным и не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

          На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Законом.

  Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

  В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим