Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А13-2815/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

19.02.2010 № 2 договор аренды № 01-122 изложен в новой редакции, при этом в качестве предмета аренды согласован земельный участок площадью 15 460 кв.м, кадастровый номер 35:24:0501012:91, местоположение: Вологодская область, город Вологда, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 2.1 до 20.12.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2010 № 2).

В соответствии с законом Вологодской области от 25.05.2012 № 2771-ОЗ «О признании утратившим силу закона области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда»  и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия арендодателя  возложены на Администрацию.

ЗАО «Горстройзаказчик» и Общество  29.04.2013 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 01-122 земельного участка для строительства и по дополнительным соглашениям № 1 и  2 к нему.

По условиям  соглашения,  ЗАО «Горстройзаказчик» передало права и обязанности арендатора Обществу.

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 16.05.2013.

Как следует из искового заявления, ответчик в установленные договором сроки арендную плату за пользование земельным участком не внес.

Письмом от 10.12.2013 № 7-0/13543 Администрация предложила Обществу в трехдневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по договору аренды за период с 16.05.2013 по 31.12.2013 в размере  5 777 268 руб. 64 коп., уплатить пени в размере 125 957 руб. 12 коп. за период с 16.08.2013 по 09.12.2013, а также досрочно расторгнуть договор аренды № 01-122 и в срок до 31.12.2013 передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.

В период рассмотрения спора ответчик уплатил арендодателю в соответствии с представленным контррасчетом арендную плату в размере  1 662 219 руб. 26 коп. по платежному поручению от 03.06.2014 № 202, указав в назначении платежа «оплату по договору аренды № 01-122 за 2013 год».

По расчету  истца с учетом уточнения иска в суде первой инстанции, задолженность ответчика составила 4 351 499 руб. 21 коп.  за период с 21.07.2013 по 30.06.2014.

Истец также начислил и предъявил ответчику  477 868 руб. 83 коп. пеней за период с 16.08.2013 по 14.08.2014.

Поскольку ответчик допустил значительную просрочку  во внесении платы по договору, истец также заявил о расторжении договора и передаче земельного участка  арендодателю по акту.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части  взыскания  с Общества в пользу Администрации           703 707 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 143 708 руб. 39 коп. пеней. Отказывая в иске в остальной части, суд  исходил из того, что в данном случае в силу пункта 9 Постановления   № 582  произошло изменение  кадастровой стоимости земельного участка в 2013 году, в связи  с этим  арендная плата  подлежит перерасчету по состоянию на 01 января  года, следующего  за годом, в котором  произошло  изменение кадастровой стоимости, то есть в 2014 году.  Отказывая в иске  в части  расторжения договора и передаче земельного участка арендодателю по акту, суд исходил из отсутствия правовых оснований.

Апелляционная инстанция полагает, что  вывод суда в части  отказа во взыскании  долга и пеней  не  соответствует  установленным по делу обстоятельствам, поэтому решение суда подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьями 309 и 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 5 постановления Правительства Вологодской области от 17.12.2012 № 1499 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год» установлен годовой размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящихся в собственности Вологодской области, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах земельного участка, ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», 5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, если объект недвижимости на предоставленном земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с приложением № 2 к постановлению Правительства Вологодской области от 30.12.2009 № 2154 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области» удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков по городу Вологде по кадастровому кварталу 35:24:0501012 составил  3603 руб.           13 коп. за 1 кв.м для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки (1 группа видов разрешенного использования).

Как установил суд первой инстанции, с учетом данного нормативного акта кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501012:91, площадью 15 460 кв.м, составила 55 704 389 руб. 80 коп. (3603 руб. 13 коп. * 15 460 кв.м = 55 704 389 руб. 80 коп.).

Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 № 206 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области» кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, установлена в размере 184 467 174 руб.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 07.11.2013 по делу № А13-7085/2013 с момента вступления решения суда в законную силу установлена кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, в размере его рыночной стоимости, равной 28 148 293 руб.

Из материалов дела видно, что  истец начислил арендную плату за период с 16.05.2013 по 30.06.2014 в общей сумме 6 013 718 руб. 47 коп., в том числе:

- 1 165 589 руб. 30 коп. за период с 16.05.2013 по 30.06.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 184 467 174 руб.;

- 2 305 839 руб. 68 коп. за период с 01.07.2013 по 30.09.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 184 467 174 руб.;

- 1 838 582 руб. 15 коп.   за период с 01.10.2013 по 31.12.2013, в том числе:  в размере  1 754 443 руб. 23 коп. за период с 01.10.2013 по 09.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере                                    1 84 467 174 руб.; в размере  84 138 руб. 92 коп. за период с 10.12.2013 по 31.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере           28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 67 коп. за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 67 коп. за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.

Общество уплатило арендную плату частично в размере  1 662 219 руб.                26 коп. по платежному поручению от 03.06.2014 № 202.

С учетом произведенной арендатором оплаты Администрация предъявила требование о взыскании 4 351 499 руб. 21 коп. задолженности за период с 21.07.2013 по 30.06.2014.

По мнению ответчика, внесенная по платежному поручению от 03.06.2014 № 202 денежная сумма является арендной платой за период с 16.05.2013 по 31.12.2013.

По расчету ответчика, его задолженность  по договору за период с 16.05.2013 по 30.06.2014 составила 2 365 926 руб. 58 коп., в том числе:

- 351 978 руб. 29 коп. за период с 16.05.2013 по 30.06.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 55 704 389 руб. 80 коп.;

- 696 304 руб. 87 коп. за период с 01.07.2013 по 30.09.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 55 704 389 руб. 80 коп.;

 - 529 797 руб. 18 коп. за период с 01.10.2013 по 09.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 55 704 389 руб. 80 коп.;

- 84 138 руб. 92 коп. за период с 10.12.2013 по 31.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 66 коп. за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 66 коп. за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.

По мнению Общества, задолженность за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 составляет 703 707 руб. 32 коп.

Как правомерно указал суд первой инстанции, стороны имеют разногласия относительно размера арендной платы, подлежащей внесению ответчиком за период с 16.05.2013 по 09.12.2013.

Вместе с тем, соглашаясь с позицией ответчика, согласно которой  расчет арендной платы в период с 16.05.2013 по 09.12.2013 необходимо  производить исходя из кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, в размере 55 704 389 руб. 80 коп., суд неправильно указал о том, что  значение вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка  не подлежит применению  в 2013 году.

По мнению апелляционной инстанции, расчет истца является верным и отвечающим требования  закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10             статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление № 582.

В пункте 2 постановления правительства Вологодской области от 17.12.2012 № 1499 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год»  установлено, что годовой размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, определяется путем умножения установленных настоящим постановлением ставок арендной платы на кадастровую стоимость земельного участка с учетом коэффициентов, установленных приложениями 1 – 28 к настоящему постановлению.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что в данном случае арендная плата за спорный земельный участок изменена в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, правовых оснований для применения  вышеназванного пункта 9 Постановления № 582  к спорным правоотношениям не имеется, поскольку  данные положения установлены для земли, находящейся в федеральной собственности.

Аналогичный вывод содержится в постановлении кассационной инстанции  от  14.07.2014 по делу № А13-9465/2013.

Кроме того, в  данном случае   кадастровая стоимость земельного участка, которую истец применил при расчете платы за 2013 год, изменена в 2012 году.

При расчете задолженности за 2013 год размер арендной платы определен истцом в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 17.12.2012 № 1499 по ставке арендной платы 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной приказом от 27.12.2012 № 206.

Постановлением Правительства Вологодской области от 18.01.2013 № 51 признано утратившим силу с 18.01.2013 постановление Правительства Вологодской области от 30.12.2009 № 2154, которым утверждены результаты предыдущей кадастровой оценки. Следовательно, с 18.01.2013 не могла применяться иная кадастровая стоимость, чем утвержденная приказом от 27.12.2012 № 206.

Из материалов дела видно, что фактически изменения кадастровой стоимости