Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А52-942/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 декабря 2014 года

г. Вологда

Дело № А52-942/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе                  председательствующего Ралько О.Б., судей Докшиной А.Ю. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» Ефремова Ю.А. по доверенности от 26.02.2014,                        от закрытого акционерного общества «Белвест Ритейл Северо-Запад» Сазоновой Ю.А. по доверенности от 31.03.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» на решение Арбитражного суда Псковской области от 08 сентября 2014 года по делу № А52-942/2014 (судья Васильева О.Г.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» (ОГРН 1117847003053, ИНН 7813490876; место нахождения: 192102, город Санкт-Петербург, улица Стрельбищенская, дом 24, квартира 53; далее -                  ООО «Инвестнедвижимость») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу «Белвест Ритейл Северо-Запад» (место нахождения: 195112, город Санкт-Петербург, Заневский проспект, дом 10, литера А; далее - ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад») о взыскании 440 440 руб., в том числе 440 000 руб. задолженности по арендной плате за январь и февраль 2014 года по договору аренды нежилых помещений от 01.08.2013 № 0108, 440 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения требований, принятого судом). ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» заявило встречные исковые требования к                                ООО «Инвестнедвижимость» о взыскании 2 609 559 руб. убытков (с учетом уточнения требований, принятого судом).

Решением Арбитражного суда Псковской области от 08 сентября 2014 года ООО «Инвестнедвижимость» в удовлетворении заявленных требований отказано. С ООО «Инвестнедвижимость» взыскано в пользу ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» 895 771 руб. 13 коп. убытков, в удовлетворении остальной части требований отказано.

ООО «Инвестнедвижимость» с судебным решением не согласилось в части отказа в удовлетворении заявленных им требований, а также в части   удовлетворения требований ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад», и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить в указанной части. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, в соответствии с частью 5 статьи                               268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой ООО «Инвестнедвижимость» части.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, ООО «Инвестнедвижимость» по договору аренды нежилых помещений от 01.08.2013 № 0108  (далее – договор) передало ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» за плату в аренду часть магазина в соответствии с планом, являющемся неотъемлемой частью договора, общей площадью 190,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Советская, 1/3, пом.1002, кадастровый номер 60:27:010313:03:3894-А-1002 для ведения розничной торговли промышленными товарами. Срок действия договора установлен сторонами с 01.08.2013 по 30.06.2014.

Факт передачи указанного помещения арендодателем арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2013 (т. 1, л. 21).

Передаваемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 60 АЖ №765608.

Арендная плата в соответствии с пунктом 6.1 договора состоит из двух частей: постоянной (непосредственно арендная плата) в размере 220 000 руб. в месяц и переменной (рассчитывается ежемесячно, исходя из количества потребленных арендатором услуг). Постоянная часть арендной платы уплачивается до 25 числа текущего месяца, переменная – до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Арендодатель письмом от 20.11.2013 № 413 предложил арендатору расторгнуть договор по соглашению сторон.

Арендатор письмом от 26.11.2013 № 286 указал об отсутствии оснований для расторжения договора, сообщив о готовности рассмотреть соглашение о расторжении договора в случае компенсации арендодателем убытков арендатору, связанных со значительным уменьшением срока аренды, в размере трехмесячной стоимости аренды с учетом расходов в сумме                                             527 508 руб. 29 коп., понесенных арендатором (в связи с увеличением по предложению арендодателя в марте 2013 года площади арендуемого помещения) (т. 1, л. 82).

ООО «Инвестнедвижимость» направило ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» уведомление от 12.12.2013 № 101 об отключении электроснабжения с 12.12.2013 в связи с невыполнением требований правил технической эксплуатации электроустановок ПТЭЭП пункта 1.3.3 и грубым нарушением их при самовольном подключении вновь смонтированной электроустановки магазина к схеме собственника (без проведения приемо-сдаточных электроиспытаний, без представления пакета проектной и исполнительной документации), как самовольно подключенной. Подключение будет произведено после выполнения требований ПТЭЭП и предоставления приемо-сдаточной документации о вновь смонтированной установке. Сообщалось и о необходимости реконструкции вводного электрощита и проводки в связи с аварийным состоянием. Указанное уведомление получено арендатором 13.12.2013 (т.1, л. 30).

ООО «Инвестнедвижимость» направило указанное уведомление арендатору в связи с аварией в электрощитке, допущенной по вине арендатора,  о чем свидетельствует, по мнению ООО «Инвестнедвижимость», акт                          от 10.12.2013 (т. 1, л. 138). Согласно данному акту произошло подгорание фазного провода кабеля, подходящего на счетчик и несанкционированное изменение схемы подключения помещений, арендуемых ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад», автоматические выключатели отключены, в помещении проложен кабель без защиты от перегрузки.

Акт от 10.12.2013 составлен работниками ООО «Инвестнедвижимость» в одностороннем порядке.

В ответ на уведомление от 12.12.2013 № 101 арендатор письмом от 13.12.2013 № 289 сообщил об умышленном отключении арендодателем электроэнергии, об отсутствии энергоустановок арендатора и предложил арендодателю  добровольно исполнить свои обязательства по договору и обеспечить арендуемое помещение электроэнергией (т. 1, л. 83-84).

ООО «Инвестнедвижимость» направило ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» письмо от 20.12.2013 № 131 о предоставлении доступа в помещения арендатора, выделении свободного пространства, свободного от имущества ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад», для производства работ (т. 1, л. 33). Как на основание для направления указанного письма арендодатель сослался на уведомление общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон № 7» от 17.12.2013 № 689, в котором указано, что при проведении осмотра системы отопления установлено, что перед радиаторами отсутствуют перемычки, необходимые для бесперебойной циркуляции теплоносителя в системе отопления дома и вентиля, необходимого для отсечения радиатора в случае аварийной ситуации. Сообщалось, что обязанность проведения капитального ремонта общедомового имущества возлагается на собственника помещения. Предлагалось в кратчайшие сроки выполнить работы по замене радиаторов в связи с истекшим сроком их эксплуатации, монтажу перемычек и установке вентилей перед радиаторами в помещениях самостоятельно либо с помощью подрядной организации (т. 1, л. 32).

В свою очередь ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» письмом                            от 24.12.2013 № 298 сообщило об отказе в предоставлении доступа для проведения работ, поскольку отсутствуют основания для проведения вышеуказанных работ в отопительный сезон, предписания государственных органов отсутствуют, аварийных ситуаций не установлено (т. 1, л. 34-35).

ООО «Инвестнедвижимость» 23.12.2013 прекратило водоснабжение арендованных ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» помещений, о чем составлен акт о несанкционированном отключении водоснабжения арендодателем (т. 1, л. 85).

По факту отключения электроэнергии ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» с заявлением от 24.12.2013 № 299 обратилось в отдел полиции Управления Министерства внутренних дел России по г. Пскову (т. 1, л. 88-89), который в возбуждении уголовного дела в отношении арендодателя отказал                   (т. 1, л. 99-108).

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» обратилось с заявлением                           от 21.01.2014 № 311 об оказании содействия в посольство Республики Беларусь в Российской Федерации (т. 1, л. 90-91).

         Также ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» уведомлением от 21.01.2014 № 312 просило ООО «Инвестнедвижимость» принять меры по обеспечению порядка в арендованном помещении и по его сохранности, поскольку установлено проникновение третьих лиц для производства работ со стороны смежного помещения (снятие гипсокартонной перегородки между помещениями), повреждение окон (витрин). Арендодателю предложено привести помещение в пригодное состояние для осуществления деятельности по договору аренды (т. 1, л. 92). Уведомлением от 22.01.2014 № 313 арендатор также просил арендодателя о выполнении обязательств по договору аренды и  обеспечению возможности использовать арендованное помещение по назначению – для ведения розничной торговли (т. 1, л. 93).

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» 30.01.2014 направило открытому акционерному обществу «Акционерный Сберегательный коммерческий банк Российской Федерации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области,                                     ООО «Инвестнедвижимость» письмо № 317 о принятии мер, в котором сообщалось о наличии действующего договора аренды между сторонами? производимых ремонтных работах и возможном причинении убытков                        ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» (т. 1, л. 94-95).

Арендатору 03.02.2014 направлено требование о погашении задолженности по арендным платежам в сумме 240 000 руб.

ООО «Инвестнедвижимость» направило ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» уведомление от 25.02.2014 № 21 об обеспечении доступа в спорное помещение для его осмотра и проверки, в том числе со стороны специалиста БТИ, 28.02.2014 с 10.00 до 18.00. В уведомлении также указано, что при отсутствии обеспечения беспрепятственного доступа, с учетом неоднократных нарушений арендатором условий договора, в том числе существенным нарушением правил технической эксплуатации арендуемого помещения,                ООО «Инвестнедвижимость» на правах собственника помещения оставляет за собой право произвести осмотр без представителя арендатора, самостоятельно обеспечив доступ в арендуемое помещение (т. 1, л. 28).

На уведомлении имеется приписка арендатора от 26.02.2014: в связи с невозможностью использования помещения в соответствии с условиями договора аренды, а именно осуществлять розничную торговлю обувью, в помещении отсутствуют какие-либо представители арендатора, прибыть в указанный день 28.02.2014 возможность отсутствует. Предложено согласовать дату и время, когда арендатор сможет прислать уполномоченного представителя для осмотра помещения арендодателем с участием представителя БТИ (т. 1, л. 28).

Дополнительно арендатор письмом от 26.02.2014 № 25 указал, что проверка и осмотр арендованного помещения в соответствии с условиями договора должны осуществляться в присутствии арендатора в согласованное сторонами время. Предлагалось согласовать дату и время осмотра, по факту выполнения предписания арендодателя арендатором неоднократно письменно представлялась информация о том, что смонтированной электроустановки арендатор не имел, правил эксплуатации не нарушал. Арендодателем умышленно и незаконно прекращена подача электроэнергии и повреждена проводка в помещении.

Арендуемое ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» помещение 28.02.2014 вскрыто представителем ООО «Инвестнедвижимость» в присутствии свидетелей Коханского А.Е. и Верещак В.В. Составлен акт вскрытия нежилого помещения от 28.02.2014 № 01/14, в котором указано, что в результате вскрытия и осмотра помещения установлено: самовольное подключение вновь смонтированного электрооборудования, выявлены нарушения в работе системы отопления помещения, выявлены несанкционированные перепланировки помещения, обнаружено имущество, подробная опись которого изложена в акте описи от 28.02.2014 № 02/14. Специалистом ГППО «БТИ» произведены осмотр и замеры помещения, произведена опись обнаруженного имущества и имущество передано на временное хранение в ООО «Инвестнедвижимость»                (т. 1, л. 29).

Поскольку арендная плата за январь и февраль 2014 года арендатором не оплачена, ООО «Инвестнедвижимость» обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением о ее взыскании с начислением процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В свою очередь ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» посчитав, что                    ООО «Инвестнедвижимость» в результате вышеуказанных действий причинило арендатору  убытки, обратилось в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с арендодателя 2 609 559 руб. убытков (с учетом уточнения требований, принятого судом).

Суд первой инстанции, отказывая ООО «Инвестнедвижимость» в удовлетворении заявленных требований,  а также частично удовлетворяя требования ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад», правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства