Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А52-2697/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

акта.

ООО «Барс», считая свои права и интересы нарушенными, обратилось с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (пункт 12 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7    АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что на основании заявки Комитета ЗАО «Великие Луки – Аудит» произвело оценку рыночной стоимости нежилого помещения, и передало заказчику отчет об оценке от 21.02.2012 № 02/12-3159. Согласно отчету оценка имущества была проведена по состоянию на февраль 2012 года. Данный факт подтверждается ответчиками в отзывах на иск и пояснениях представителя Комитета в судебном заседании суда первой инстанции.

Между тем, как верно указано судом, исходя из положений пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, помещение подлежало оценке сразу после получения Комитетом заявления ООО «Барс» о намерении реализовать свое право на выкуп арендованного имущества, то есть после 23.12.2009.

Законодательством не предусмотрена возможность переноса срока оценки объекта недвижимости, в связи с рассмотрением в суде различных споров между сторонами и несвоевременным совершением компетентными органами возложенных на них обязанностей.

С учетом вышеизложенного, рыночная стоимость нежилого помещения, указанная ЗАО «Великие Луки-Аудит» в отчете об оценке от 21.02.2012                   № 02/12-3159 для цели совершения в отношении помещения сделки купли-продажи в соответствии с Законом № 159-ФЗ правомерно признана судом недостоверной.

В силу указанных норм права, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что не может быть использован и представленный в материалы дела ООО «Барс» отчет об оценке от 25.07.2011 № 442, изготовленный по его заданию экспертом-оценщиком Торгово-Промышленной палаты Псковской области, поскольку он составлен по состоянию на 19.07.2011. Письмо эксперта-оценщика от 19.08.2013 № 1649, представленное истцом, также не может являться подтверждением стоимости объекта по состоянию на текущую дату.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции для определения цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту ООО «Центр независимой оценки» Никитину М.Ю. Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 01.01.2010.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ указанное экспертное заключение суд первой инстанции признал его необоснованным, поскольку при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертов выбраны четыре объекта-аналога (т.2, л.159), из которых первый объект-аналог расположен не на первом этаже, как указано в заключении, а в цокольном, как установлено судом в судебном заседании 12.02.2014, и используется под кафе (т.5, л.42), а не под магазин, как объект оценки. На день рассмотрения спора этот объект-аналог с 2009 года еще не продан. Второй объект-аналог, как указано в заключении, расположен в одноэтажном здании, а объект оценки на первом этаже в многоэтажном кирпичном здании на центральной улице города.

По ходатайству Комитета по делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Эксперт оценка».                               ЗАО «Великие Луки-Аудит» не возражало против назначения повторной экспертизы в указанной организации (т.6, л.1).

Перед экспертами поставлен тот же вопрос.

Стоимость данной экспертизы составила 15 000 руб. (т.6, л.148).

Согласно заключению экспертов ООО «Эксперт оценка» № 374-2014 рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным и доходными подходами по состоянию на 01.01.2010 составляет 7 950 000 руб. (с учетом НДС) или 6 737 288 руб. 14 коп. (без учета НДС).

Экспертное заключение ООО «Эксперт оценка» по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертами выводов по заданным вопросам. Выводы экспертов понятны, в связи с чем исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение экспертов допустимым доказательством и удовлетворил требование ООО «Барс» о признании достоверной величины рыночной стоимости помещения, в размере определенном экспертами ООО «Эксперт оценка» -  7 950 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС) или 6 737 288 руб. 14 коп. (без учетом НДС).

Апелляционная коллегия полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех материалов дела и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.

Требование истца об обязании заключить договор купли-продажи объекта нежилого фонда при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества с условием о залоге правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения в связи с несоблюдением ООО «Барс» досудебного порядка урегулирования спора на момент обращения с настоящим иском в суд.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины, расходы Комитета по оплате экспертизы распределены судом первой инстанции между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Расходы Комитета в сумме 15 000 руб. по оплате повторной экспертизы, назначенной определением суда по ходатайству Комитета, распределены между ответчиками в равных долях, поскольку заключение экспертов                        ООО «Эксперт оценка» № 374-2014  положено в основу принятого решения.

С учетом вышеизложенного, доводы жалобы ООО «ПРОФАУДИТ» также отклоняются апелляционной инстанцией как несостоятельные.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины относятся на их подателей.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина Комитетом в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 29 августа                    2014 года по делу № А52-2697/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова и общества с ограниченной ответственностью «ПРОФАУДИТ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                                  А.Н. Шадрина

Судьи                                                                                                 Ю.В. Зорина

                                                                                                                А.В. Романова