Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А52-2697/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 ноября 2014 года

г. Вологда

Дело № А52-2697/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 ноября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Барс» Солопова П.В. по доверенности от 01.02.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова и общества с ограниченной ответственностью «ПРОФАУДИТ» на решение Арбитражного суда Псковской области от 29 августа 2014 года по делу                         № А52-2697/2013 (судья Жупанова Л.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Барс» (ОГРН 1026000966837, ИНН 6027004405,  место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, Октябрьский пр-т, д. 16, далее - ООО «Барс») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова (ОГРН 1026000982809, ИНН 6027020206, место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Я.Фабрициуса, д. 5А (далее - Комитет) и к закрытому акционерному обществу «Великие Луки-Аудит» (ОГРН 1026001541587, ИНН 6002002702, место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки,                  ул. Л.Толстого, д. 27, далее - ЗАО «Великие Луки-Аудит») о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:010322:0005:1895-А:1004, общей площадью 211,4 кв.м, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, пр. Октябрьский, д. 16, в сумме                            11 068 551 руб. (с учетом НДС) или 9 380 128 руб. (без учета НДС), указанной в отчете об оценке от 21.02.2012 № 02/12-3159 независимого оценщика -                       ЗАО «Великие Луки – Аудит» с признанием достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в сумме в сумме 6 670 300 руб. без учета НДС, указанной в судебной экспертизе от 24.12.2013 по делу                               № А52-2697/2013 независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (далее - ООО «Центр независимой оценки»); изложить абзацы первый, второй и четвертый пункта 1.2 договора купли-продажи объекта нежилого фонда при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества с условием о залоге, заключенного между Комитетом и ООО «Барс», в следующей редакции: «1.2 Цена продажи объекта составляет 6 670 300 руб. (шесть миллионов шестьсот семьдесят тысяч триста рублей) без учета налога на добавленную стоимость. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной ООО «Центр независимой оценки» в экспертизе от 24.12.2013» (с учетом неоднократного уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Псковская городская Дума.

Решением суда от 29 августа 2014 года суд признал указанную в отчете об оценке от 21.02.2012 №02/12-3159 независимого оценщика - ЗАО «Великие Луки – Аудит» величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 211,4 кв.м с кадастровым номером 60:27:010322:0005:1895А-1004, расположенного по адресу: г. Псков, Октябрьский пр-т, д. 16 в сумме 11 068 551 руб. (с учетом НДС) или                   9 380 128 руб. 00 коп. (без учетом НДС) недостоверной для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Признал достоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 211,4 кв.м с кадастровым номером 60:27:010322:0005:1895А-1004, расположенного по адресу: г. Псков, Октябрьский пр-т, д. 16 в сумме 7 950 000 руб. (с учетом НДС) или  6 737 288 руб. 14 коп. (без учета НДС).

В остальной части исковые требования оставлены судом без рассмотрения.

С ЗАО «Великие Луки – Аудит» и с Комитета в пользу ООО «Барс» взыскано по 2000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины. С ЗАО «Великие Луки – Аудит» в пользу Комитета взыскано 7500 руб. 00 коп. – расходы по оплате за экспертизу (с учетом определения об исправлении опечатки). ООО «Барс» из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 4000 руб.

Комитет с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его изменить в части и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований                      ООО «Барс» о признании величины рыночной стоимости помещения недостоверной, в остальной части - решение оставить без изменения. Доводы жалобы сводятся к следующему. Соответствие отчета об оценке от 21.02.2012 № 02/12-3159 независимого оценщика ЗАО «Великие Луки-Аудит» требованиям законодательства Российской федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки не оценивалось в суде первой инстанции, а значит отчет достоверен, так как не доказано иное. Сами по себе сведения об иной рыночной стоимости помещения на иную дату оценки, содержащиеся в отчете № 374-2014 экспертов общества с ограниченной ответственностью «Эксперт оценка» (далее – ООО «Эксперт оценка»), не означают недостоверность отчета ЗАО «Великие Луки-Аудит». Суд первой инстанции не принял во внимание, и не дал оценку отчету от 09.04.2010                              № 175/10 общества с ограниченной ответственностью «Бюро консалтинга и оценки» (далее – ООО «Бюро консалтинга и оценки») об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, который также подтверждает достоверность отчета ЗАО «Великие Луки-Аудит».

ЗАО «Великие Луки-Аудит» с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм процессуального права, просит его изменить в части взыскания с                            ЗАО «Великие Луки - Аудит» судебных расходов: 7500 руб. - по оплате за экспертизу и 2000 руб. - по уплате государственной пошлины. Доводы жалобы сводятся к следующему. В связи с тем, что ЗАО «Великие Луки - Аудит» совместно с Комитетом ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявляло, расходы по оплате за дополнительную экспертизу должны быть отнесены на Комитет - ответчика, заявившего ходатайство о проведении данной экспертизы и внесшего требуемую денежную сумму на депозитный счет арбитражного суда. Имеющиеся в материалах дела иные отчеты об оценке того же объекта (в том числе и отчет ООО «Эксперт Оценка» от 12.05.2014              № 374-2014), выполненные на иные даты оценки, не могут являться доказательством недостоверности рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете ЗАО «Великие Луки - Аудит», на указанную в нем дату -14.02.2012. Единственным основанием для признания рыночной стоимости нежилого помещения, указанной ЗАО «Великие Луки - Аудит» в отчете об оценке, недостоверной послужило то обстоятельство, что оценка проведена не на ту дату. При этом данное обстоятельство явилось следствием несвоевременного совершения компетентными органами возложенных на них обязанностей. Оценщик о дате получения уполномоченным органом соответствующего заявления знать не мог. Уполномоченный орган был обязан сообщить оценщику дату, на которую должна быть проведена оценка, что сделано не было. Вина оценщика в неверном определении даты оценки для совершения сделки купли-продажи в данном случае отсутствует.                   ЗАО «Великие Луки - Аудит» должно было выступать в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, а не в качестве ответчика.

Определением апелляционного суда от 19 ноября 2014 года в порядке части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ответчика – ЗАО «Великие Луки-Аудит» на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «ПРОФАУДИТ» (ОГРН 1146025001693, ИНН 6002002702, место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, ул. Л.Толстого,            д. 27, далее – ООО «ПРОФАУДИТ»).

ООО «ПРОФАУДИТ» в отзыве на жалобу Комитета просит проверить законность и обоснованность обжалуемого решения в полном объеме, решение изменить, принять новый судебный акт. Заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

ООО «Барс» в отзывах на апелляционные жалобы и представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Остальные участники процесса надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Барс» на основании договора аренды нежилого помещения от 15.03.1993 № 32/22 и дополнительных соглашений к нему является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков,                              пр. Октябрьский, д. 16, общей площадью 211,4 кв.м для торговой деятельности.

ООО «Барс» 23.12.2009 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Письмом от 30.12.2009 Комитет предложил ООО «Барс» отозвать заявление в связи с наличием у него задолженности по пеням в сумме                           5 717 159 руб. 21 коп.

В ответ на повторное обращение заявителя от 03.03.2010 Комитет письмом от 16.03.2010 сообщил о соответствии ООО «Барс» критериям, предъявляемым Законом № 159-ФЗ и о заключении в ближайшее время договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения и подготовке проекта решения Думы об условиях приватизации.

Определением Арбитражного суда Псковской области от 19.03.2010 по делу № А52-5591/2009 утверждено мировое соглашение, по условиям которого Комитет подтвердил погашение ООО «Барс» задолженности по арендной плате, обязался засчитать стоимость неотделимых улучшений в размере                           5 561 884 руб. 82 коп., согласованном с ООО «Барс», в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества либо перечислить указанную сумму на расчетный счет ООО «Барс».

Далее, органы местного самоуправления в течение более года не приняли ни одного из предусмотренных частями 3 или 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ решений.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 17.02.2011 по делу № А52-3091/2010, оставленным без изменений апелляционной и кассационной инстанциями, бездействия Комитета по заявлению ООО «Барс» о приватизации арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ признаны незаконными. На органы местного самоуправления была возложена обязанность в пределах своей компетенции совершить действия, предусмотренные статьей Закона № 159-ФЗ, в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 Оценка рыночной стоимости нежилого помещения произведена Комитетом в 2012 году.

Согласно отчету об оценке от 21.02.2012 № 02/12-3159 (т.1, л.36-156) рыночная стоимость нежилого помещения составляет 11 068 551 руб. (с учетом НДС) или 9 380 128 руб. (без учета НДС).

Решением от 05.07.2012 № 197  (т.1, л.27) Псковская городская Дума утвердила условия приватизации объекта недвижимости с учетом рыночной стоимости помещения, установленной ЗАО «Великие Луки-Аудит» в отчете об оценке от 21.02.2012 № 02/12-3159.

Комитет подготовил и направил ООО «Барс» с сопроводительным письмом от 31.07.2013 № 7051 проект договора купли-продажи объекта нежилого фонда при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества с условием о залоге (т.1, л.18-26) с предложением сообщить выбранный ООО «Барс» порядок оплаты цены продажи 9 380 127 руб. 97 коп. без учета НДС, срок рассрочки, платежные реквизиты покупателя, необходимые для включения этих сведений в договор, а также представить заверенные надлежащим образом копии документов.

ООО «Барс» 04.09.2013 уведомило Комитет о своем несогласии с выкупной ценой, указанной в проекте договора (т.2, л.39).

Считая рыночную стоимость нежилого помещения, установленную в отчете об оценке от 21.02.2012 № 02/12-3159, недостоверной, истец 16.09.2013 направил Комитету договор купли-продажи помещения с рассрочкой оплаты 4 783 898 руб. 31 коп. без учета НДС в течение трех лет, и предложил Комитету в срок до 20.09.2013 подписать договор в редакции ООО «Барс» (т.1, л.29-34).

При этом стоимость объекта недвижимости была указана истцом согласно заключению эксперта-оценщика Торгово-Промышленной палаты Псковской области (отчет об оценке от 25.07.2011 № 442  (т.4, л.10-126) по состоянию на 19.07.2011, письмо эксперта-оценщика от 19.08.2013 № 1649  (т.1, л.28) по состоянию на текущую дату).

Комитет 20.09.2013 сообщил ООО «Барс», что обращение будет рассмотрено в установленный законодательством срок (письмо № 8560 (т.1, л.35)), а также сообщил, что стоимость объекта определена независимым оценщиком и является достоверной и рекомендованной для цели совершения сделки (письмо № 8561 (т.2, л.40)).

Письмом от 10.10.2013 № 9094 от (т.2, л.41) Комитет дополнительно сообщил ООО «Барс» о том, что договор купли-продажи может быть заключен после вступления в законную силу судебного