Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу n А66-8621/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

без учета НДС (определена оценщиком ООО «Городское бюро оценки»).

Протокол разногласий к договору не был согласован (подписан) Департаментом, что и послужило основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Тверской области с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости спорного объекта и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (с учетом принятых судом уточнений).

Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 7 017 796 руб. 61 коп. без НДС на основании заключения (отчета) судебной экспертизы № 09-02/14, принял пункты 1.2, 2.2, 5.1 и приложение № 2 к договору купли-продажи (график оплаты нежилого помещения) в редакции истца.

 Апелляционная коллегия считает решение законным и не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

 В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

 Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

 Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

 Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

По муниципальному контракту от 19.07.2012 № 1, заключенному с Департаментом, ГУП Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации» составило отчет от 20.11.2012 № 94/РС-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.11.2012 определена в размере 8 978 813 руб. 56 коп. без НДС и                10 595 000 руб. с НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, Общество заказало проведение оценки ООО «Городское бюро оценки», согласно отчету которого от 14.11.2012 № 571/12 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 6 411 017 руб. без учета НДС.

В суде первой инстанции истец заявил ходатайство о проведении судебно-оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений 1-го этажа (№ 1-11), общей площадью 159,4 кв.м, находящихся по адресу: г. Тверь, ул. Софьи Перовской, д. 14 (кадастровый номер 69:40:04:00:020:0007:1/019110/37:10006/А), проведение которой просил поручить оценщику - индивидуальному предпринимателю Ганчину Александру Борисовичу (170001, г. Тверь, ул. Виноградова, д. 9).

Определением от 27.01.2014 арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца, назначив судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил индивидуальному предпринимателю Ганчину А.Б.; приостановил производство по делу до поступления в суд экспертного заключения.

Согласно заключению оценщика индивидуального предпринимателя Ганчина А.Б. рыночная стоимость спорного объекта купли-продажи по состоянию на 14.05.2013 составляла 8 281 000 руб. включая НДС и                   7 017 796 руб. 61 коп. без НДС. Кроме того, установлено, что отчет № 94/РС-12, выполненный ГУП Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации», не соответствует нормам Закона № 135-ФЗ и действующему законодательству. Существенная часть нарушений, выявленных в отчете                № 94/РС-12, влияет на итоговую рыночную стоимость нежилых помещений           1-го этажа (№ 1-11), общей площадью 159,4 кв.м, расположенных по адресу:              г. Тверь, ул. Софьи Перовской, д. 14.

Проанализировав экспертное заключение индивидуального предпринимателя Ганчина А.Б., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд первой инстанции признал величину рыночной стоимости объектов, определенную в экспертном заключении индивидуального предпринимателя Ганчина А.Б., обоснованной и посчитал, что договор купли-продажи надлежит заключить по определенной судебным экспертом цене без НДС - 7 017 796 руб. 61 коп., а также что требование Общества о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного объекта, установленной отчетом № 94/РС-12 ГУП Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации», подлежит удовлетворению.

С учетом приведенных выводов относительно цены договора, порядка начисления процентов и согласованных сторонами в пунктах 2.1 и 2.2 договора длительности рассрочки и величины процентов (5 лет и 1/3 от 8,25 % годовых соответственно) судом проверен представленный истцом уточненный график платежей, оформленный сторонами в качестве приложения № 2 к договору. Указанный график в редакции истца не вызвал у суда сомнений, ответчиком возражений по уточненному графику не заявлено.

Доводы подателя жалобы о том, что исковые требования в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки предъявлены к ненадлежащему ответчику, подлежат отклонению, поскольку оспариваемый отчет оценщика является одним из доказательств по спору о выкупной стоимости объекта недвижимости и подлежит оценке судом наравне с другими доказательствами по правилам статьи 71 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в силу части 4 статьи 270                 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2014 года по делу № А66-8621/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.Н. Шадрина