Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2014 по делу n А05-2600/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вместе с тем, при принятии оспариваемого решения суд первой инстанции исходил из совокупности следующих обстоятельств:

с момента приобретения объектов незавершенного строительства в                   2009 году Леонтьева И.В. не обращалась ни в Министерство с заявлением о переоформлении (вступлении) в договор аренды в качестве арендатора в связи с приобретением объектов, ни в регистрирующий орган для внесения изменений в сведения об арендаторе земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5.

Изменения в сведения об арендаторе спорного земельного участка были внесены в ЕГРП в 2013 году на основании заявления Назарова С.Н. после приобретения им объектов у Леонтьевой И.В.

Из пояснений Министерства от 19.05.2014 № 312-06-07/5618 следует, что Министерство в связи с отсутствием сведений об ином полагало, что оплату за земельный участок в период с 2009 до 14.06.2013 должно производить общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аргос», правопреемником которого стало общество с ограниченной ответственностью «Оникс», ликвидированное вследствие банкротства, в связи с чем задолженность за этот период признана безнадежной и списана распоряжением Министерства от 09.12.2013 № 1834-р.

После регистрации права собственности Леонтьевой И.В. на объекты недвижимости, произведенной вновь 22.11.2013, как и после продажи одного из объектов ИП Вериго Э.К. по договору от 26.11.2013, ни Леонтьева И.В., ни Вериго Э.К. не обращались в Министерство с заявлением о вступлении в договор аренды земельного участка от 04.03.2003.

В настоящий момент Леонтьева И.В. и Вериго Э.К. предпринимают действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 в связи с чем готовятся документы о межевании. Так, Леонтьева И.В. 07.04.2014 (т.1, л.172) обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка для целей не связанных со строительством, площадью 7500 кв.м. Документы о том, каким образом по заявлению истцов осуществляется раздел, образование новых земельных участков, каким земельным участком пользуется каждый из истцов, в материалы дела не представлены, кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 29:22:070501:5 не представлен.

Тот факт, что Министерство направило Леонтьевой И.В. расчет размера платы за фактическое пользование всем земельным участком за 2013 год (с 22.11.2013) и за 2014 год не свидетельствует об имеющем месте нарушении прав истцов, поскольку как видно из расчета и заявления Леонтьевой И.В. в Министерство от 01.05.2014, о своих правах и обязанностях в отношении земельного участка Вериго Э.К., владеющим другим объектом незавершенного строительства большей площадью застройки, нежели у Леонтьевой И.В., не заявил.

Кроме того, заявленные истцом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Как усматривается из материалов дела, истцом был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость участка.

С учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд принимает меры к проверке представленного отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки.

Указанная позиция отражена, в том числе, и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11.

В соответствии со статьей 24.16 Закона № 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, т.е. с Законом № 135-ФЗ.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка является отчет об оценке рыночной стоимости, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете; и получивший положительное заключение.

Однако, экспертиза отчета согласно действующему законодательству об оценочной деятельности, являющаяся обязательной, в материалы дела не представлена.

При отсутствии экспертного заключения отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5                             № 415-14рс, составленный по заказу истца, не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая                      2014 года по делу № А05-2600/20014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ирины Валерьевны – без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова