Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2014 по делу n А13-7088/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирного жилого дома, при принятии решения о проведении торгов указать информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды (т. 1, л. 154).

Во исполнение указанного решения комитетом и ЖСК «Молодежное» заключено соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 № 13086 о том, чтобы считать названный договор прекращенным в связи с истечением срока аренды с момента подписания соглашения (т. 1, л. 103).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.06.2012 комитет принял от кооператива вышеописанный земельный участок и  издал распоряжение от 10.05.2012 № 736р о смене вида разрешенного использования – многоквартирные жилые дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В оспариваемом решении УФАС по Вологодской области пришло к выводу о том, что ЖСК «Молодежное» ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору № 13086.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что ненадлежащее исполнение кооперативом договора аренды подтверждается материалами дела.

Согласно статье 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды земельного участка от 29.09.2010 № 13086 арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления.

Вид разрешенного использования определен в пункте 1.2 ранее заключенного договора аренды как индивидуальные жилые дома (эксплуатация).

Из актов осмотра территории от 21.04.2011, от 15.07.2011 усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 расположены два деревянных жилых дома и различные хозяйственные постройки (т. 1, л. 138).

Таким образом, получив разрешение на строительство от 23.06.2011 № RU35328000-26, заявитель фактически осуществлял строительство двух многоквартирных домов.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства использования заявителем арендованного земельного участка с нарушением целей использования подтверждаются вступившем 21.10.2013 в силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 03.07.2013 по делу №А13-1020/2013 по заявлению жилищно-строительного кооператива «Молодежное» о признании незаконным решения Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца от 21.01.2013 № 03-09-09/55 об отказе в выдаче разрешения на строительство жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 по улице Речников, 7, 11, 12 в городе Череповце, которым кооперативу отказано в удовлетворении требований.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке до 10.05.2012 не производилось, изменения в договор от 29.09.2010 № 13086 в части пункта 1.2 не вносились.

С учетом изложенного, ЖСК «Молодежное» условия договора аренды земельного участка от 29.09.2010 № 13086 в период его действия исполнялись ненадлежащим образом.

Довод комитета о том, что о таких нарушениях со стороны арендатора на момент организации и проведения торгов известно не было, подлежит отклонению, поскольку в рамках настоящего дела судом не оценивался характер вины комитета в совершении правонарушения, но устанавливалось наличие или отсутствие самого факта нарушения.

Помимо этого, преимущественно право на заключение договора аренды у кооператива отсутствовало так же потому, что на момент организации торгов между комитетом и кооперативом действовал договор аренды на неопределенный срок.

Ранее заключенный договор аренды от 29.09.2010 №13086 прекратил свое действие в связи с истечением его срока 27.09.2011, но считался возобновленным в порядке пункта 2 статьи 621 ГК на неопределенный срок.

Фактически соглашением от 01.06.2012 стороны отказались от продолжения исполнения договора на основании статьи 610 ГК РФ.

В связи с этим включение в соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 № 13086 условия о том, что бы считать названный договор прекращенным, в связи с истечением срока аренды не предусмотрено законодательством и противоречит фактическим обстоятельствам.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление от 17.11.2011 № 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, договор аренды от 29.09.2010 № 13086 прекратил свое действие более одного года назад с момента размещения на сайте извещения о проведении аукциона 11.10.2012.

Статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом сторон от его исполнения.

Данная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу № А66-489/2011, от 13.09.2011 по делу № А56-62979/2010, от 22.02.2007 по делу № А05-8019/2006-3.

Кроме того, в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды при прочих равных условиях.

В рассматриваемом случае условия договора аренды от 29.09.2010 № 13086 существенно отличаются от условий заключения договора аренды по результатам аукциона, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится в ином порядке и на иных условиях в отличие от эксплуатации уже имеющихся на земельном участке индивидуальных жилых домов. 

С учетом изложенного, следует признать обоснованным вывод Управления и обжалуемого решения суда об отсутствии у Комитета правовых оснований указывать в извещении о проведении торгов на наличие преимущественного права ЖСК «Молодежное» на заключение договора аренды земельного участка и заключать соответствующий договор. 

Довод жалобы об отсутствии нарушения законодательства о конкуренции действиями комитета в связи с тем, что кооператив не является хозяйствующим субъектом и профессиональным участником рынка строительства многоквартирных жилых домов подлежит отклонению как необоснованный.

В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В абзацах четвертом и пятом пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Таким образом, с 01.03.2007 предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства в аренду осуществляется путем продажи на аукционах права на заключение договоров аренды.

В силу положений статьи 4 Закона № 135-ФЗ конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (пункты 1, 3, 4, 5, 7).

Признаки ограничения конкуренции нормативно закреплены в пункте 17 статьи 4 Закона № 135-ФЗ, к ним отнесены сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 17 Закона № 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе создание участнику торгов, запроса котировок, запроса предложений или нескольким участникам торгов, запроса котировок, запроса предложений преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, запросе предложений, а также нарушение порядка определения победителя или победителей торгов.

Порядок проведения торгов по продаже земельного участка установлен статьей 448 ГК РФ, статьей 38.1 ЗК РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (далее – Правила № 808).

В соответствии с пунктом 1 статьи 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.

Правилами № 808 также предусмотрено, что торги являются открытыми по составу участников.

Открытые торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения организатором торгов, в настоящем случае, наибольшей цены за реализуемое право, в связи с чем создание преимущества одному из участников торгов ущемляет как права каждого желающего принять в них участие, так и интерес организатора торгов в привлечении максимального числа участников, а также, в рассматриваемом деле, публичные интересы.

Следовательно, рынок земельных участков, предоставляемых для строительства и находящихся в государственной или муниципальной собственности, является конкурентным, независимо от статуса участвующих в торгах лиц.

По материалам дела, с заявками на участие в торгах по лоту № 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирных жилых домов обратились как кооператив, так и Озёрский И.Н.

Предприниматель Озёрский И.Н. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции пояснял, что участие в аукционе обусловлено его намерением осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере строительства многоквартирных жилых домов, после проведения аукциона он зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. 

Исходя из приведенных правовых норм, и учитывая отсутствие зависимости права физических лиц на участие в торгах от наличия у них статуса индивидуального предпринимателя, а также принимая во внимание, что в данном случае земельный участок испрашивался под строительство многоквартирных жилых домов, что предполагает в последующем осуществление предпринимательской деятельности, нарушением порядка организации и проведения торгов могут быть ущемлены или нарушены права неограниченного числа участников торгов, в том числе хозяйствующих субъектов и физических лиц.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае не имеет существенного значения наличие у кооператива и предпринимателя статуса хозяйствующих субъектов и фактических конкурентных отношений между ними, поскольку нарушение порядка проведения открытых торгов затрагивает права и законные интересы неограниченного числа хозяйствующих субъектов.

В силу пункта 1.4 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы от 28.04.2010 № 220, не требуется проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке, в том числе при рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства, возбужденных по признакам нарушения статьи 15 Закона № 135-ФЗ.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011