Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2014 по делу n А13-7088/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 августа 2014 года

г. Вологда

Дело № А13-7088/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 августа 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Холминова А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

при участии от жилищно-строительного кооператива «Молодежное» Дикаревского Н.В. по доверенности от 22.05.2014, от Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области Анпилова Д.С. по доверенности от 02.07.2014, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Максимовой Т.В. по доверенности от 14.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Молодежное» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года по делу № А13-7088/2013 (судья Мамонова А.Е.),

у с т а н о в и л:

жилищно-строительный кооператив «Молодежное» (ОГРН 1113528000640; далее – ЖСК «Молодежное», кооператив) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области (далее – управление, УФАС, административный орган) о признании недействительным решения от 05.04.2013 № 3-15/13 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440; далее - комитет), Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (ОГРН 1023501262806; далее – управление архитектуры), индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича (ОГРНИП 313352810900048, далее - предприниматель).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Кооператив с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что участники торгов ЖСК «Молодежное» и гражданин Озерский И.Н. не являются субъектами, подпадающими под действие Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), поскольку не являются хозяйствующими субъектами и не осуществляют профессиональную деятельность на рынке строительства жилых домов, приносящую доход. Поэтому жалоба предпринимателя на указание комитетом при проведении торгов о передаче в аренду земельного участка преимущественного права кооператива на заключение договора аренды, как предыдущего арендатора, вообще не должна была рассматриваться управлением, как не относящаяся к его компетенции.

Управление в отзыве просило решение суда оставить без изменения, - жалобу – без удовлетворения.

Комитет в отзыве поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу кооператива – удовлетворить.

Предприниматель в отзыве просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От управления архитектуры отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Управление архитектуры ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Третьи лица, управление архитектуры и предприниматель надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва. Изменение цели использования земельного участка, связанное со строительством многоквартирных домов, и его предоставление в аренду было невозможно без проведения торгов, при том, что к этому моменту кооперативом на земельном участке дома уже были построены. Представитель комитета дополнительно пояснила, что признания ничтожным соглашения о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока с кооперативом может означать, что договор продолжает действовать, комитет до проведения торгов не мог знать о том, что кооператив осуществляет использование земельного участка с нарушением цели его предоставления, поэтому полагал, что заявитель имеет преимущественно право на заключение договора аренды.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, УФАС на основании жалобы Озерского И.Н. приказом от 04.02.2013 № 24 возбуждено дело в отношении комитета о нарушении части 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ, по результатам рассмотрения которого принято решение от 05.04.2013 № 3-15/13.

В ходе рассмотрения дела управление пришло к выводу о том, что ЖСК «Молодежное» исполняло свои обязанности по договору аренды земельного участка от 29.09.2010 № 13086 с нарушением условий договора, так как кооператив осуществлял на земельном участке постройку двух многоквартирных жилых домов без разрешения на строительство, несмотря на это комитет не принял к кооперативу каких-либо мер ответственности. Договор аренды № 13086 прекратил свое действие в связи с отказом сторон от него, потому положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды № 13086. Кроме того, земельный участок по результатам аукциона предоставлялся на условиях, отличных от условий договора № 13086.

Поэтому, указав в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 на наличие у ЖСК «Молодежное» преимущественного права на заключение договора, комитет ограничил конкуренцию на рынке по строительству многоквартирных домов, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ, о чем принято соответствующее решение. В пункте 2 решения от 05.04.2013 указано, что в связи с произведенной государственной регистрацией договора аренды земельного участка от 26.11.2012 № 13808 между комитетом и ЖСК «Молодежное», предписание комитету решено не выдавать.

Кооператив не согласился с решением УФАС и обратился в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

По смыслу статьи 15 Закона № 135-ФЗ нормативно установленный запрет  адресован органам, осуществляющим властные функции, в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных инструментов.

Как указано в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства», при рассмотрении дел о признании недействующими или недействительными актов названных органов, о признании незаконными их действий (бездействия) по заявлениям антимонопольного органа, поданным в связи с нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, арбитражные суды должны учитывать следующее: если антимонопольным органом доказано, что акты, действия (бездействие) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а соответствующим органом не указана конкретная норма федерального закона, разрешившая данному органу принять оспариваемый акт, осуществить действия (бездействие), заявленные требования подлежат удовлетворению.

В настоящем деле комитетом в извещении о проведении аукциона, размещенном на сайте www.torgi.gov.ru 11.10.2012 и в газете «Речь-пятница» от 12.10.2012 (т. 1, л. 79-80), по лоту № 1 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, указано, что на участке имеются смонтированные металлические конструкции двух каркасных жилых домов, преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка обладает ЖСК «Молодежное».

В соответствии с протоколом  от 14.11.2012 № 3 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 (т. 1, л. 85) победителем аукциона признан Озёрский И.Н.

Письмом от 21.11.2012 (т.1, л.88) комитет уведомил Озёрского И.Н. об утрате права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что кооператив выразил согласие на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с условиями аукциона.

Комитетом и ЖСК «Молодежное» 26.11.2012 заключен договор аренды названного земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 21.12.2012 (т. 1, л. 89-91).

Таким образом, в настоящем деле подлежит разрешению вопрос правомерности указания и учета комитетом при проведении торгов преимущественного права кооператива на заключение договора  аренды вышеописанного земельного участка.

Исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 621 ГК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды, согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Комитетом и негосударственным образовательным учреждением «Череповецкий авиационно-спортивный клуб Российской оборонной спортивно-технической организации» (далее – НОУ «Череповецкий клуб РОСТО») заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2010 № 13806 (т. 1, л. 93-94, т. 2, л. 35 - 36), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0504001:163, площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома (эксплуатация).

Срок действия договора установлен в пункте 2.1, а именно с 29.09.2010 по 27.09.2011.

Далее, права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 № 13806 переданы с согласия комитета Беляеву В.А. на основании соглашения от 01.10.2010 (т. 1, л. 95, т. 2, л. 37).

Позднее, Беляев В.А. с согласия комитета передал ЖСК «Молодежное» права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 № 13806 на основании соглашения от 10.06.2011 и акта приема-передачи земельного участка от 10.06.2011 (т. 1, л. 95, 100-101, 113, т. 2, л. 37-38).

Одновременно, кооперативом в отношении указанного земельного участка получено разрешение на строительство от 23.06.2011 № RU35328000-26 индивидуального жилого дома, трехэтажного, каркасного, общей площадью 2800 кв. м, строительным объемом 13 640 куб. м (т. 1, л. 112, т. 2, л. 33).

Учитывая истечение срока аренды 27.09.2011, кооператив 29.06.2011 обратился в комитет с заявлением о продлении договора аренды на 10 лет.

Согласно пояснениям комитета в письме от 29.01.2013 № 08-01-31-1/357 решение земельной комиссии от 22.07.2011 о продлении договора до 08.06.2021 не было реализовано, и договор № 13086 возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, т. 1, л. 99, 102, 103).

Смена вида разрешенного использования указанного земельного участка с «индивидуальные жилые дома» на «жилые дома, состоящие из нескольких блоков» так же не произошло, что следует из решения земельной комиссии от 07.02.2012 (т. 1, л. 134, 135).

На совещании в мэрии города Череповца 25.04.2012 по вопросу рассмотрения обращения председателя ЖСК «Молодежное» о принятии мер по вопросу строительства двух жилых домов на ул. Речников, д. 7, 11, решено расторгнуть действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, осуществить смену вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоквартирных жилых домов, провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка