Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу n А66-14033/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

08 июля 2014 года

г. Вологда

Дело № А66-14033/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Халиловой В.В.,

при участии индивидуального предпринимателя Медника Михаила Борисовича, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Салтыковой А.И. по доверенности от 14.09.2012,

         рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медника Михаила Борисовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 апреля 2014 года по делу № А66-14033/2013   (судья Рощина С.Е.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Медник Михаил Борисович (ОГРНИП

30569011680045; далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - департамент) о признании решения департамента, выраженного в письме от 04.10.2013 № 30/3577, об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) арендуемого им по договору от 27.02.2007 № 3732 нежилого помещения – комнаты 1-4 площадью 30,8 кв.м (мезонин) и находящихся у него в пользовании в соответствии с договором аренды без указания площади помещений мезонина по адресу г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29, незаконным; обязать департамент совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона               № 159-ФЗ действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости находящегося в пользовании по договору аренды у предпринимателя недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; принять решение об условиях приватизации находящегося в пользовании по договору аренды                   от 27.02.2007 № 3732 нежилого помещения – мезонина – согласно техническому паспорту от 27.01.2012 – комнаты 1-6 площадью 58,2 кв.м по адресу: г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29 в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого им и находящегося у него в пользовании нежилого помещения в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнения требований, принятого судом).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 28 апреля 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на то, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение судом норм материального права.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами в ней изложенными не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Заслушав пояснения предпринимателя и представителя департамента, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 (далее договор), согласно которому департамент (арендодатель) передал предпринимателю (арендатор) нежилое помещение (мезонин), расположенное по адресу г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29, с кадастровым номером 69:40:0400066:0039/013124/37:10000/Б, комн. № 1, площадью 27,3 кв.м (т.1, л. 16-17,). Согласно передаточному акту от 27.02.2007 указанное помещение передано предпринимателю в удовлетворительном состоянии.

Согласно дополнительному соглашению от 27.09.2010 к указанному  договору площадь, арендуемых помещения по адресу: г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29, увеличена до 30,8 кв.м (мезонин, помещения № 1-4), также продлен срок договора аренды до 01.07.2015 (т.1, л. 23).

Предприниматель 16.09.2013 обратился в департамент с заявлением о передаче ему в собственность нежилого помещения расположенного по адресу г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29, площадью 30,8 кв.м (т.1, л.34).

Департамент письмом от 04.10.2013 № 30/3577 (т.1, л.д.35) отказал в передаче помещения в собственность, сославшись на то, что нежилое помещение общей площадью 30,8 кв.м, которое входит в состав двухэтажного строения общей площадью 208 кв.м, является единым объектом недвижимости, в состав которого входят места общего пользования, являющиеся общими для всех сотрудников организаций. В связи с тем, что разделение строения площадью 208 кв.м с целью выделения арендуемого помещения мезонина площадью 30,8 кв.м в самостоятельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером не представляется возможным, реализация предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствие с Законом № 159-ФЗ не представляется возможной.

Не согласившись с указанным отказом департамента, предприниматель обратился в Арбитражный суд Тверской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

  Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

  Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении в совокупности следующих условий:

  - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

  Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Уполномоченные органы обязаны в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

  В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено следующее: объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

  Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорное недвижимое имущество нежилое помещение – комнаты № 1-4 площадью 30,8 кв.м (мезонин) расположены по адресу: г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29. Кадастровый номер объекта в целом здания площадью 179,1 кв.м на 19.12.2008, установлен 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10000/Б и был таковым на момент заключения договора аренды, имущество находится в муниципальной собственности. Указанный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2008 (т. 2, л. 23).

В 2010 году объекту площадью 30,8 кв.м присвоен самостоятельный кадастровый номер 69:40:0400066:13:7/1, в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 27.07.2010 (т. 2, л. 36).

         В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.07.2012 внесена запись о присвоении объекту: нежилое строение площадью 208 кв.м, расположенному по адресу г. Тверь, бульвар Радищева, д. 29, нового кадастрового номера по итогам проведенной инвентаризации общего для всего строения, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2012 (т. 2, л. 81).

  Предприниматель, обращаясь в департамент с заявлением о выкупе, указал помещение общей площадью 30,8 кв.м, в том числе помещение №1 площадью 10,7 кв.м; помещение № 2 - 12 кв.м; помещение № 3 - 4,2 кв.м; помещение № 4 – 3,9 кв.м.

  Вместе с тем, оспаривая отказ департамента в выкупе в собственность указанных помещений площадью 30,8 кв.м, предприниматель просит обязать департамент принять решение об условиях приватизации помещения площадью 58,2 кв.м, то есть включая помещения № 5 и № 6.

По мнению предпринимателя, в данном случае помещения № 5 и № 6 в силу положений статей 135 и 611 ГК РФ являются принадлежностями к главной вещи, следовательно, должны быть также предоставлены предпринимателю в собственность, поскольку без указанных помещений предприниматель не мог бы пользоваться арендуемыми помещениями по договору.

Апелляционной инстанцией отклоняются приведенные доводы подателя жалобы, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Кроме того, сам по себе факт необходимости пользования помещениями  № 5 и № 6 для того, чтобы использовать арендуемые предпринимателем помещения по договору, не является основанием для их предоставления предпринимателю на основании положений Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено, что арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договорами аренды такого имущества, за которое должна вносится арендная плата и соответственно  отсутствовать задолженность по арендной плате.

В данном случае указанные условия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,  в части помещений № 5 и № 6 не соблюдены.   

Если следовать логике предпринимателя любое проходное помещение, необходимое для использования объекта аренды, субъект малого предпринимательства вправе выкупить, несмотря на то, что соответствующий договор на указанное помещение не заключался и арендная плата за его использование не уплачивалась.

В части помещений № 1-4 судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что спорные помещения составляют вместе 30,8 кв.м и являются частью помещений мезонина, представляют собой разделенные стенами отдельные комнаты с выходами из помещений № 3 и № 4 в помещение № 5 площадью 12 кв.м, которое, как было указано выше, предпринимателю в аренду не передавалось и арендные платежи за его использование не начислялись и не уплачивались, как и за использование помещения № 6 – лестничной площадки. Через помещение № 5 также осуществляется проход в санузел (помещение № 4).      

  Из материалов дела следует, что