Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 по делу n А05-14912/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

01 июля 2014 года

г. Вологда

 Дело № А05-14912/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Халиловой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 марта 2014 года по делу                 № А05-14912/2013 (судья Максимова С.А.),

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 1032901000703; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; далее - управление) о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в отказе от 11.11.2013 № 18-15/4747 в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:102016:23, находящегося в 110 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилого здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5, и о возложении на управление обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке указанного земельного участка с кадастровым номером 29:28:102016:23.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ПРОиС» (далее –                               ООО «ПРОиС»), общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» (далее – ООО «Стройкомплекс»).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 12 марта                        2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на то, что ООО «ПРОиС» при передаче своих арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 29:28:10201:23 в залог согласие администрации на заключение такой сделки не испрашивало и не получало; право аренды земельного участка прекратилось в связи с окончанием срока действия договора аренды, следовательно залог указанного права также прекращен на основании пункта 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); сам факт наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (далее – ЕГРП) записи о залоге права аренды, которое исключено из ЕГРП, свидетельствует о незаконности данной записи; порядок прекращения залога права аренды в случае, когда строительство объекта на арендованном участке не начиналось, а действие договора аренды земельного участка прекратилось по истечении установленного в нём срока, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) не регламентирован; прекращение ипотеки в данном случае не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды. Считает необоснованным вывод суда о том, что единственным возможным способом защиты нарушенного права в данном случае является прекращение ипотеки путем обращения в арбитражный суд в порядке искового производства.

Управление в отзыве просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО «ПРОиС» заключен договор от 23.05.2007 № 11 493 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящимся в 110 метрах по направлению на северо-восток от ориентира – здания жилого, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5, для строительства пятиэтажного жилого дома. Срок действия данного договора определен с 21.05.2007 по 20.05.2010. Данный договор заключен по результатам аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, состоявшегося 21.05.2007. Земельный участок с кадастровым номером 29:28:102016:0023 передан ООО «ПРОиС» по акту приема-передачи от 23.05.2007. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.07.2007.

Между ООО «ПРОиС» и ООО «Стройкомплекс» 08.02.2010 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома № 4/16-1нж на земельном участке, переданном ООО «ПРОиС» по договору аренды от 23.05.2012 № 11 493 000.

На основании данного договора управлением в ЕГРП 16.03.2010  управление зарегистрировало ограничение (обременение) права аренды земельного участка - ипотеку в пользу дольщика на срок с 16.03.2010 по 31.12.2011. Номер записи государственной регистрации - 29-29-06/003/2010-428.

Поскольку по истечении срока действия договора от 23.05.2007           ООО «ПРОиС» земельный участок не освоило, строительство жилого дома не произвело, к строительству жилого дома не приступило, разрешительную документацию на строительство не получило, администрация 21.03.2011 направила указанному лицу уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 23.05.2007 № 11 493 000 по истечении установленного в нем срока. В данном уведомлении предлагалось в срок до 24.06.2011 освободить спорный земельный участок и передать этот участок арендодателю по акту.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 02.02.2012 по делу № А05-10548/2011 отказано в удовлетворении заявления  ООО «Стройкомплекс» о признании названного уведомления незаконным.

В связи с отказом ООО «ПРОиС» освободить земельный участок, выраженном в письме от 16.06.2011 № 07/11, администрация обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском о возложении обязанности передать по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 29:28:102016:0023. Решением Арбитражного суда Архангельской области по делу № А05-14982/2011 требования заявителя удовлетворены, указанное решение вступило в законную силу 30.05.2012. 

Администрация обратилась в управление с заявлением от 13.01.2012 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящимся в 110 метрах по направлению на северо-восток от ориентира – здания жилого, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5, в связи с истечением срока аренды. К заявлению администрация приложила акт осмотра земельного участка от 27.06.2011 с фототаблицей, в котором указано, что участок не освоен и на нем нет никаких строений, а также переписку с  ООО «ПРОиС», извещенного о прекращении договора аренды и о необходимости возвратить участок.

Управление 19.01.2012 приостановило государственную регистрацию на срок до 18.02.2012, сославшись на то, что для прекращения права аренды названного участка необходимо прекратить запись об ипотеке права аренды, и предложило Администрации устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

Сообщением от 22.02.2012 № 18-15/591 управление уведомило администрацию об отказе на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ)  в государственной регистрации прекращения права аренды ввиду непредставления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав. Управление указало, что прекращение права аренды невозможно, поскольку обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлены заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога.

Посчитав, что управление незаконно отказало в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Вступившим 14.08.2012 в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу № А05-4114/2012 оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции, требования заявителя удовлетворены. Суд признал незаконными действия ответчика, выразившиеся  в отказе администрации в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – права аренды земельного участка  с кадастровым номером 29:28:10201:23, оформленном сообщением об отказе № 18-15/591 от 22.02.2012, а также возложил на управление обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов администрации путем проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23.

Администрация 30.09.2013 обратилась в управление с заявлением о прекращении регистрационной записи от 16.03.2010 за № 29-29-06/003/2010-428 об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, приложив к заявлению копии решений Арбитражного суда Архангельской области по делам № А05-14982/2011, А05-4114/2012, акт приема-передачи земельного участка от 22.03.2013, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 29:28:10201:23 принят администрацией.

Сообщением от 11.11.2013 № 18-15/4747 управление уведомило администрацию об отказе на основании абзацев третьего и десятого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прекращения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23 ввиду обращения ненадлежащего лица с таким заявлением и ввиду непредставления заявителем документов, подтверждающих основания для погашения регистрационной записи об ипотеке. Управление указало, что прекращение права аренды невозможно, поскольку обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлены заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога.

Не согласившись с указанным отказом управления, ссылаясь на то, что залог прекращен в силу закона, сохранение регистрационной записи об ипотеке нарушает права и законные интересы заявителя, администрация обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а также указал на отсутствие в рассматриваемом случае у управления оснований для погашения записи о залоге (ипотеке).

Суд апелляционной инстанции считает такие выводы суда первой инстанции обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 12 названного Закона установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998                         № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Закона № 122-ФЗ, статьей 25 Закона об ипотеке.

В соответствии с данными правовыми нормами регистрационная запись об ипотеке может быть погашена при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким