Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2014 по делу n А66-11320/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

  Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ  отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

  Порядок реализации этого права определен статьей 4 consultantplus://offline/ref=12E7425545B57EC6F5EFA7A8E7D49782B0800A374C91DE424280CB6620DC3A34FD999D0877F24FFFPEIFI того же Закона.

  Согласно частям 2, 4 названной статьи  уполномоченный орган в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

  Нормами статьи 9 того же Закона предусмотрено, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи,  в том числе, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

  Из анализа статей 3, 4, 6, 9 Закона № 159-ФЗ следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

  Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и, в случае возникновения разногласий при заключении договора, покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

  В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

  В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

  Пунктом 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001                 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

  В пункте 1 статьи 1 Закона № 178-ФЗ  в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

  Принимая во внимание все вышеизложенное, исходя из вышеприведенных норм и учитывая законодательно установленное правило об определении цены, по которой должно отчуждаться спорное имущество, а также принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, судебная коллегия считает, что истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки.

  Судебная коллегия также считает, что безусловное подписание договора купли-продажи по цене, предложенной ответчиком, лишило бы истца права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а, значит, и возможности для дальнейшей защиты своих прав, а также ограничивалось бы предусмотренное статьями 445, 446  ГК РФ право истца на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

   Как следует из дела,  решением Арбитражного суда Тверской области от 12.04.2012  по делу № А66-709/2012 признано незаконным бездействие Министерства, выразившееся  в уклонении от ответа на заявление Общества  от 21.09.2011 о реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность арендуемого указанного выше государственного имущества и на  Министерство   возложена обязанность заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости указанного имущества в двухнедельный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу, принять решение об условиях приватизации указанного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить  Обществу проект договора купли-продажи указанного имущества и договор о его залоге в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях его приватизации.

Однако Распоряжение № 354-рп было издано Правительством Тверской области 23.07.2013. Истец  06.08.2013 обратился с заявлением в Министерство о направлении в его адрес договора купли-продажи спорного имущества, в котором указал на необходимость включения в договор условия о рассрочке оплаты имущества.   

В соответствии с отчетом  № 23/н-2013  об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений  общей площадью  244,6 кв.м, расположенных по адресу: город Тверь, улица Склизкова, дом 48, составленным ИП Кутыревой Н.Б., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 28.05.2013  составляет 11 700 000 руб.

  В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

  Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации (часть 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ). 

  Субъект малого или среднего предпринимательства вправе выбрать порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срок рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 5  Закона № 159-ФЗ).

  Судом первой инстанции, при определении условий договора об установлении цены спорного объекта недвижимости (с учетом НДС или без учета НДС) была дана оценка имеющимся в материалах дела доказательствам   в их совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71  АПК РФ.

  С учетом норм пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) и пункта 4 статьи 164 НК РФ, ставка, определяемая как процентное отношение 18 процентов к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на 18, применяется в случае определения налоговой базы как суммы дохода от реализации (передачи) имущества с учетом налога.

  В письме от 05.09.2013 № 58-2013 ИП Кутырева Н.Б., производившая оценку спорного недвижимого имущества, указала, что рыночная стоимость имущества, составляющая 11 700 000 руб. включает в себя НДС.

  Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определялась ИП Кутыревой Н.Б. без учета НДС.

  При таких обстоятельствах, являются обоснованными выводы суда первой инстанции о принятии соответствующих изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи о замене слов: «без учета НДС» словами: «с учетом НДС».

  Согласно содержанию и смыслу пунктов 3, 7 статьи 35   (во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14) Закона                           № 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

  Как следует из материалов дела,  Закон № 154-ЗО на момент подачи истцом заявления с просьбой предусмотреть в договоре купли-продажи имущества условие о его продаже в рассрочку утратил силу. Вместе с тем, учитывая заявление истца от 06.08.2013 о выборе порядка оплаты имущества в рассрочку, уточнение в ходе рассмотрения дела периода рассрочки, а также требования частей 1 и 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции правомерно включил в спорный договор условия  об оплате имущества в рассрочку сроком на 3 года посредством ежемесячных выплат в равных долях на основании статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

  При этом судом обоснованно внесены  уточнения в предложенную истцом редакцию пункта 2.2 договора начального периода внесения и размера ежемесячных платежей.

  Следовательно, является несостоятельным довод заявителя апелляционной жалобы о наделении уполномоченного органа местного самоуправления исключительными правами по определению стоимости выкупаемого объекта, тогда как арендатор имеет право на предоставление рассрочки приобретаемого объекта.

  Поскольку имущество фактически находится в пользовании Общества, суд первой инстанции обоснованно согласился с изменениями, внесенными истцом в пункт 2.5 договора купли-продажи, и как следствие исключил из текста договора пункт 3.1.2, а пункт 3.2.3 изложил в предложенной истцом редакции.

  Возражения подателя жалобы по пункту 2.7 договора купли-продажи судом апелляционной инстанции не могут быть приняты, поскольку истцом в судебном заседании 15.11.2013 данный пункт был исключен из спора по урегулированию разногласий, и соответственно судом по данному пункту не было принято каких-либо решений.

  Судом первой инстанции требования истца в части внесения изменений в пункт 4.2 договора удовлетворено с учетом уточнений, внесенных в пункт 2.2 договора, и отсутствия у ответчика каких-либо возражений относительно содержания данного пункта в редакции истца.

  Следовательно, возражения ответчика по вопросу изменения пункта 4.2 являются безосновательными.

  С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

  Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ  основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

  Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной  жалобе судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 28 января 2014 года по делу № А66-11320/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – без удовлетворения.

Председательствующий

             О.К. Елагина

Судьи

          А.В. Журавлев

         Л.Н. Рогатенко