Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу n А66-4229/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 декабря 2013 года

г. Вологда

Дело № А66-4229/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 24 декабря 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и                    Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Алферьевой М.В.,

при участии от  Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. по доверенности от 14.09.2012 № 860, от открытого акционерного общества «Ювелирный магазин «Рубин» Бушинской М.В. по доверенности от 27.11.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии  Арбитражного суда                         Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда  Тверской области от 01 октября 2013 года по делу                      № А66-4229/2013 (судья Бачкина Е.А.),

у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество «Ювелирный магазин «Рубин» (ОГРН 1026900508667; далее – Общество, ОАО «Ювелирный магазин «Рубин») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением  о признании незаконным отказа Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент), выраженного в письме от 28.01.2013 № 30/223, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, нежилого помещения первого этажа площадью 439,1 кв.м, комнаты № 1-5, 5а, 6-26 с кадастровым номером 69:40:04:00:066:0025:1/016216/37:10009/А, расположенного по адресу: город Тверь, улица Трехсвятская, дом 28, и о возложении на ответчика обязанности заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости указанного имущества, а также принять решение об условиях приватизации данного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи на данное имущество в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации указанного арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Твери.

          Департамент в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.  В обоснование жалобы указывают на то, что об отказе от приватизации части арендуемых помещений, не являющихся обособленными объектами недвижимости, Общество сообщило Департаменту после вынесения обжалуемого отказа, в связи с чем полагают невозможным рассматривать его незаконность по данному основанию.

  ОАО «Ювелирный магазин «Рубин» в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направило, в связи с чем  дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                 АПК РФ).    

 Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

  Как видно из материалов дела, Обществу на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 21.03.2006  № 3318  предоставлено  в аренду  нежилое помещение, расположенное по адресу:  г. Тверь,                                ул. Трехсвятская, д. 28, для использования под ювелирный магазин. Пункт 1.3 договора характеризует помещение (здание) как 1 этаж - 439,1 кв. м, подвал - 25,0 кв.м. Состав помещений согласно экспликации технического паспорта ДФГУП «Тверьтехинвентаризация» инв.№ 016216. Кадастровый номер 69:40:0400066:0025:1/016216/37:10009/А комн. № 1-5,5а, 6-26, кадастровый номер 69:40:0400066:0025:1/016216/37:10008/А комн. № 25-28, общая площадь 464,1 кв.м.

  Дополнительным соглашением от 30.12.2011 в договор внесены изменения на основании приказа Департамента от 30.12.2011 № 2669/р, согласно которому предметом аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 28, площадью                    451,4 кв.м. (1 этаж - 439,1 кв. м, комн. № 1-5, 5а, 6-26, подвал - 12,3 кв. м комн.22) кадастровый номер 69:40:0400066:25:11/14, РМС № 82404 и кадастровый номер 69:40:04:00066:0025:1/016216/37:10009/А, РМС № 2867, для использования под ювелирный магазин. Срок действия договора продлен с 02.01.2012 до 01.07.2015.

ОАО «Ювелирный магазин «Рубин» обратилось к ответчику с заявлением с приложением необходимых документов о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу:               г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 28, в собственность.

Уведомлением от 28.01.2013 № 30/223  Департамент отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, сославшись на невозможность разделения подвального помещения площадью 46,4 кв.м. с целью выделения арендуемого помещения площадью 12,3 кв. м в самостоятельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером, а также учитывая отсутствие отдельных входов в помещения подвала площадью 46,4 кв.м. и 95,2 кв.м.

Письмом от 10.04.2013 заявитель сообщил Департаменту о своем отказе от реализации преимущественного права на выкуп объекта аренды: подвальное помещение площадью 12,3 кв. м, комн. № 22, кадастровый номер 69:40:0400066:25:11/14 и подтвердил свое намерение, изложенное в заявлении от 26.12.2012 о выкупе помещения первого этажа площадью 439,1 кв. м, комн. № 1-5, 5 а, 6-26 кадастровый номер 69:40:04:00:066:0025:1/016216/37:10009/А, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 28.

ОАО «Ювелирный магазин «Рубин» обжаловало в арбитражном суде отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

  Пунктом 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона 3 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

По настоящему делу в отказе от 28.01.2013 № 30/223  ответчик сослался на невозможность разделения подвального помещения площадью 46,4 кв. м с целью выделения арендуемого помещения площадью 12,3 кв. м в самостоятельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером, а также на отсутствие отдельных входов в помещения подвала площадью                 46,4 кв.м. и 95,2 кв.м.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В материалах дела имеются доказательства (технический паспорт, техническое заключение, оформленное обществом с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Ротонда») того, что на основе части здания, расположенного по адресу:  г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 28 сформировано как самостоятельный объект недвижимости  арендуемое истцом нежилое помещение первого этажа площадью 439,1кв.м, комн. № 1-5, 5 а, 6-26, ему присвоен кадастровый номер 69:40:04:00:066:0025:1/016216/37:10009/А.

Названное помещение функционирует обособленно, имеет отдельный вход с улицы, его самостоятельная эксплуатация не влияет на возможность эксплуатации иных помещений.

  Доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела Департаментом не представлено.

  При указанных обстоятельствах  отказ ответчика в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного арендуемого имущества является неправомерным.

         Ссылка подателя жалобы на то, что об отказе от приватизации части арендуемых помещений, не являющихся обособленными объектами недвижимости, ОАО «Ювелирный магазин «Рубин»  сообщило Департаменту после вынесения обжалуемого отказа, не принимается судом апелляционной инстанции

 В рассматриваемом случае в заявлении Общества не указано конкретно какой площади помещение подлежит выкупу, что не препятствовало Департаменту при указанных им в письме от 28.01.2013 № 30/223 обстоятельствах принять решение о выкупе заявителем нежилого помещения первого этажа площадью 439,1 кв. м, комн. № 1-5, 5а, 6-26 кадастровый                                                               № 69:40:04:00:066:0025:1/016216/37:10009/А, расположенного по адресу:                   г. Тверь, ул. Трехсвятская, 28. Такое решение не противоречило бы положениям Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной