Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013 по делу n А66-5610/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

что Арендатор обязан своевременно обеспечить ремонтно-реставрационные, реставрационные, консервационные работы по арендуемому памятнику. Все работы по памятнику Арендатор производит за свой счет и в сроки, предусмотренные в прилагаемом акте по специальному разрешению Госоргана на право производство таковых.

Редакция названных пунктов охранного обязательства корреспондируется с пунктом 3.4.5 договора аренды, а также дополняет его и не находится с ним в противоречии.

Актом технического осмотра состояния памятника архитектуры при передаче его в пользование и установления необходимых ремонтно-реставрационных и реставрационных работ по памятнику от 05.07.2004, подписанным Институтом, Госорганом согласован план ремонтно-реставрационных и реставрационных работ по видам и срокам их выполнения: внутренние ремонтно-реставрационные работы арендуемых помещений - 2004-2005 г.г; ремонтно-реставрационные работы по крыше - 2005г.; ремонтно-восстановительные работы по фасадам - по мере поступления финансовых средств - 2005-2006 г.г.

Осуществляя в спорный период ( с 01.06.2009 по 31.12.2011) в отношении заявленного объекта полномочия собственника, ссылаясь на неисполнение Арендатором обязательств по оплате арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды от 10.11.2004 № п 0331-т, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 1 155 158 руб. 28 коп. задолженности.

Институтом заявлено встречное требование о зачете стоимости затрат на ремонтно-реставрационные работы по консервации с фрагментацией и приспособлением первого этажа и устройство входной группы на объекте культурного наследия федерального значения - «Здание Ордонансгауса, сер 18 - нач. 19 вв. по адресу: г.Тверь, ул.Советская, д.36 в сумме 1 346 376 руб. выполненные по контракту с ОАО «Тверьреставрация» от 10.02.2009. 

Суд первой инстанции признал требования Теруправления обоснованными в размере 7966 руб. 60 коп. Оснований для удовлетворения остальной части требований Теруправления и встречных требований Института, суд не усмотрел.

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Данная норма является исключением из общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Материалами дела установлено, что договор аренды здания от 10.11.2004 № п 0331-т, на котором Теруправление основывает свои требования, содержит все существенные условия, предусмотренные главой 34 ГК РФ «Аренда» для договоров данного вида, заключен на срок менее года - с 07.07.2004 по 05.07.2005 в связи с чем являлся заключенным изначально.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Информационное письмо № 59) дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит в соответствии со статьей 651 ГК РФ госрегистрации и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 ГК РФ), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 Информационного письма  № 59).

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании указанных положений норм права, учитывая что спорный договор аренды заключен на срок менее года и   не подлежал обязательной государственной регистрации, условиями договора его обязательная государственная регистрация не была предусмотрена, суд апелляционной инстанции считает, что дополнительные соглашения к нему также не подлежали государственной регистрации.

В силу изложенного  апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  дополнительное соглашение от 02.04.2007     № 4 не требовало обязательной государственной регистрации.

Кроме того, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с обоснованным выводом суда о том, что  дополнительные соглашения № 4 от 24.04.2006 и 02.04.2007  не требуют государственной регистрации, поскольку снижение суммы арендной платы согласно данных дополнительных соглашений   не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является способом компенсации Арендодателем затрат Арендатора на ремонтно-реставрационные работы, неотделимые улучшения, которые в соответствии с пунктами 3.4.2, 5.5 договора, при его расторжении, передаются Арендодателю и являются его собственностью.

Также апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в расчетах сторон в спорный период подлежал применению размер арендной платы, установленный именно дополнительным соглашением от 02.04.2007 № 4, а доводы Теруправления о применении в расчетах размера арендной платы, установленного дополнительным соглашением от 11.07.2005 № 3, отклоняет на основании следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон или в судебном порядке.

В силу статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Таким образом, закон не предусматривает изменения условий договора на определенный период, а затем возврата к условиям договора, действовавшим до изменения.

Вместе с тем такое изменение может быть согласовано сторонами, поскольку законом оно не запрещено.

Однако воля сторон на такое изменение должна быть ими четко определена в соглашении об изменении условий договора.

В дополнительных соглашениях от 24.04.2006 № 4 и от 02.04.2007 № 4  указаний на то, что после окончания сроков их действия размер арендной платы определяется дополнительным соглашением от 11.07.2005 № 3, не имеется.

Доказательств того, что согласованная  воля сторон была направлена на применение к отношениям сторон после окончания действия дополнительных соглашений от 24.04.2006 № 4 и от 02.04.2007 № 4  размера арендной платы, установленной соглашением от 11.07.2005 № 3, суду не представлено.

 При указанных обстоятельствах расчет арендной платы должен быть произведен ежемесячно за спорный период по ставке 3983 руб. 30 коп., установленной сторонами в дополнительном соглашении от 02.04.2007 № 4.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с применением в расчетах сторон по договору аренды указанной ставки арендной платы задолженность Института перед Теруправлением за спорный период составляет 7 966 руб. 60 коп.

Апелляционная инстанция считает данный вывод суда первой инстанции правильным, а доводы жалобы Института об отсутствии у него долга за указанный период отклоняет ввиду следующего.

Из расчета Теруправления следует, что в спорном периоде Институтом арендная плата не внесена за два месяца.

Для полного и объективного установления обстоятельств дела судом апелляционной инстанции к материалам дела по ходатайству представителя Института приобщены копии платежных поручений, подтверждающих внесение арендной платы.

Данные платежные поручения свидетельствуют о том, что Институтом дважды внесена арендная плата за июль 2009 года и за октябрь 2010 года, в тоже время  платежных поручений о внесении арендной платы за август 2009 года и  за ноябрь 2010 года суду Институтом не представлено.

Суд  не наделен правом изменять назначение платежа, указанное в платежном документе, соглашения сторон  или уведомления Арендатора о зачете  произведенных Институтом вторых платежей по арендной плате за июль 2009 года и за октябрь 2010 года, в счет арендной платы за август 2009 года и  за ноябрь 2010 года соответственно,  Институт не представил.

Таким образом, с учетом дополнительных доказательств, представленных Институтом суду апелляционной инстанции, подтвержден факт невнесения Институтом арендной платы за два месяца в спорном периоде.

Вопрос о двукратном внесении  Институтом арендной платы за июль 2009 года и за октябрь 2010 года находится за рамками настоящего спора.

Дополнительным соглашением от 24.04.2006 № 4  к договору аренды сторонами было предусмотрено снижение величины арендной платы до 4700 руб. (с НДС) с учетом капвложений Арендатора. При этом базовая ставка арендной платы за один квадратный метр была уменьшена с 75 руб. до 7 руб. 50 коп., остальные показатели расчета остались без изменений (т.1, л. 82).

Условия дополнительного соглашения от 02.04.2007 № 4  в части определяющей размер ежемесячной арендной платы тождественны сумме ежемесячной арендной платы установленной сторонами в дополнительном соглашении от 24.04.2006 № 4.

Анализ условий договора аренды (раздел 4) во взаимосвязи с дополнительными соглашениями от 24.04.2006 № 4 и  от 02.04.2007 № 4, статьей  431 ГК РФ позволил суду первой инстанции  сделать вывод о том,   что действительная воля Арендодателя, выраженная в указанных дополнительных соглашениях, была направлена на компенсацию затрат Арендатора, связанных с ремонтно-восстановительными работами на объекте и последующем их сохранением, путем снижения арендной платы.

С учетом данного вывода суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Института по встречному иску о зачете стоимости произведенных ремонтно-реставрационных работ на сумму 1 346 376 руб.  профинансированных Арендатором, поскольку эти затраты компенсированы Институту снижением ежемесячного размера арендных платежей на протяжении 2009-2011 годов с учетом капвложений, связанных с исполнением Институтом своих гарантийных обязательств.

Доводы Института о несогласии с данным выводом суда в связи с тем, что по его мнению, снижение арендных платежей было в 2006 году, а  стоимость ремонтно-реставрационных работ, о зачете которой заявлено во встречном иске Теруправлением в счет арендных платежей зачтена не была, несостоятелен.

Доводы жалобы Теруправления, приведенные им в жалобе в опровержение указанного вывода суда со ссылками на условия договора и охранного обязательства, которыми  установлено, что арендатор производит все работы по объекту аренды  за свой  счет, апелляционная инстанции не принимает, поскольку изменение указанных условий путем подписания дополнительных соглашений соответствует принципу свободы договора и не нарушает закон. Непредставление Институтом до предъявления иска Теруправлению доказательств обосновывающих  встречный  иск, не препятствует рассмотрению спора судом.

Доводы жалобы Теруправления о том, что суд не рассмотрел заявление Теруправления о пропуске Институтом срока исковой давности, не является основанием для отмены или изменения решения. Данное процессуальное нарушение не привело к принятию неправильного решения, поскольку срок исковой давности для обращения со встречным иском Институтом не пропущен, а доводы Теруправления о пропуске срока основаны на неправильном определении  начала течения срока исковой давности по встречным требованиям.

Довод  жалобы ФГУП «Комет»  о том,  что суд необоснованно отклонил его ходатайство о фальсификации доказательств, также не является  основанием для отмены или изменения решения. Проверку заявления о фальсификации доказательств путем допроса лица подписавшего документы, о фальсификации которых заявлено, нельзя признать правильной. Однако в суде апелляционной инстанции ФГУП «Комет» заявления о фальсификации доказательств не сделало. Кроме того, нарушение судом первой инстанции норм процессуального права в части проверки заявления о фальсификации, не привело к принятию им неправильного судебного акта.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции в полном объеме.

Нарушений либо неправильного применения норм материального права  или  процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд                        

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 24 июня 2013 года по делу № А66-5610/2012  оставить без изменения, апелляционные жалобы негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Институт «Верхневолжье», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области, федерального государственного унитарного предприятия «Комет»  – без удовлетворения.

Председательствующий                                                              И.Н. Моисеева

Судьи                                                                                           О.К. Елагина