Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2013 по делу n А66-18567/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 августа 2013 года

г. Вологда

Дело № А66-18567/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 19 августа 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и  Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой  О.М.,

при участии от  общества с ограниченной ответственностью «Константин» представителя Городилова  А.В. по доверенности от 20.02.2013, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Смирновой Г.Ю. по доверенности от 09.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Константин»  на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 мая 2013 года по делу № А66-18567/2011 (судья Погосян Л.Г.),   

установил:

общество с  ограниченной ответственностью «Константин» (ОГРН 1026900546100; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к  Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) с исковым требованием изменить  договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 01.02.2010 № 7 в соответствии с дополнительным соглашением к договору в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы» (далее – ООО «Агентство  независимой  оценки и  экспертизы») и индивидуальный предприниматель Крантиков Сергей Петрович (далее – Крантиков С.П.).

Решением  суда от 20.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не учел, что  на дату заключения договора  ответчик в целях  определения выкупной  стоимости арендуемого  истцом  помещения руководствовался отчетом от 22.12.2009 № 267/09, составленным Крантиковым  С.П. в первоначальной редакции. В феврале-марте 2012 года  он  по собственной инициативе  внес изменения (исправления) в данный отчет. Из этого следует, что договор от 01.02.2010 фактически  заключен на основании двух отчетов. Действующим законодательством  не предусмотрено  внесение  изменений и (или) исправлений в отчет о рыночной стоимости  нежилого помещения после  заключения  договора купли-продажи оцениваемого  объекта недвижимости, очуждаемого в рамках  Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).    В связи с этим, истец  заявил в суде первой инстанции  ходатайство  о проведении  судебной экспертизы  на предмет  определения      достоверности  отчета  от 22.12.2009 № 267/09  в первоначальной редакции. Суд по собственной инициативе исключил  из представленных для эксперта вопросов указание на  проверку  отчета в первоначальной редакции.  В данном случае  проведение отчета  именно в первоначальной редакции является   основным, та как данный отчет  положен в основу определения рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору.  Судебный эксперт  Карцев П.В. по собственной инициативе  провел судебную экспертизу ответа № 267/09 в его исправленной редакции, что, естественно показало, что данный отчет  является  достоверным. При этом суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства  о назначении по делу дополнительной экспертизы. Суд не дал оценки  результатам судебной экспертизы по вопросу  определения рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 16.12.2009, проведенной экспертом  Шутовой  А.В. Считая, что в данном случае следует руководствоваться именно данным отчетом,  истец заявил  ходатайство  об изменении  исковых требований  от 11.04.2013. Однако суд необоснованно отказал в  его удовлетворении.  Поскольку ответ на спорный вопрос  об определении рыночной стоимости  приобретенного  по договору  недвижимого имущества установлен только в ходе  судебного разбирательства в процессе проведения  судебной экспертизы, отказ  арбитражного суда  в удовлетворении  данного ходатайства  является  необоснованным.

Представитель  Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы, просил  решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Департамента в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции  возразил против  ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель  Общества в судебном заседании апелляционной инстанции заявил  ходатайство о  назначении по делу судебной экспертизы, поставив перед экспертом  следующий вопрос: «Соответствует ли отчет № 267/09 «О рыночной  стоимости  нежилого помещения, площадью 199,6 кв.м, расположенного по адресу: город Тверь, Тверской пр-т, дом 9, по состоянию на 16.12.2009» (в первоначальной редакции), выполненный   Крантиковым С.П., требованиям  Федерального закона  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Тверь, пр-т Тверской, дом 9, общей  площадью  199,6 кв.м, кадастровым номером 69:40:04:00:065:0062:1/012196/37:10010/А, и следует ли  считать  данный отчет достоверным?».

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев данное ходатайство, выслушав  возражения представителя Департамента, определением отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ.

 Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком, в    рамках Закона № 159-ФЗ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 01.02.2010  № 7,  согласно условиям которого истец приобрел в собственность, арендуемое им ранее нежилое подвальное помещение VIII, общей площадью 199,6 кв.м, кадастровым номером 69:40:04:00:065:0062:1/012196/37:10010/А, находящееся по адресу: город Тверь, Тверской пр-т, дом 9

В соответствии с пунктом 1.2 договора выкупная стоимость приобретаемого               истцом нежилого подвального помещения составляет 14 800 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость  2 257 627 руб. 12 коп.) согласно отчету № 267/09 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком ИП Крантиковым С. П.

При этом  подлежащая уплате истцом в бюджет города Твери сумма составляет 12 542 372 руб. 88 коп.

Согласно пункту  2.1  истцу предоставлена рассрочка оплаты на 5 лет в соответствии с приложением № 2 к договору.

Указанное нежилое подвальное помещение VIII, общей площадью 199,6 кв.м, кадастровый  номер  69:40:04:00:065:0062:1/012196/37:10010/А, находящееся по адресу: город Тверь, Тверской пр-т, дом 9, являлось объектом муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством Управления ФРС по Тверской области от 25.02.2010.

По акту приема-передачи от 09.02.2010  собственник передал покупателю объект недвижимости - нежилое помещение VIII, общей площадью 199,6 кв.м, находящееся по адресу: город Тверь, Тверской пр-т, дом 9.

Истец, ссылаясь на отчет ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» и считая выкупную стоимость указанного помещения завышенной, обратился 02.11.2011 к ответчику с предложением о внесении изменений в договор купли-продажи в части  выкупной стоимости, которая, по его мнению, должна составлять на дату подписания договора  6 402 000 руб.

Поскольку ответчик отказался внести в договор предложенные истцом изменения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, обращаясь в  арбитражный суд с иском об изменении условий договора по решению суда, истец должен доказать факт существенного нарушения ответчиком договора или существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при котором расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб.

Как правильно указал суд первой инстанции, переоценка объекта недвижимости и получение иных отчетов о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для изменения договора или признания его недействительным, а предусмотренные законом или договором основания для внесения изменений в договор отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В  силу пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае, как правильно указал суд первой  инстанции, договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 01.02.2010 № 7 содержит все условия, являющиеся существенными для договоров данного вида, сторонами подписан без разногласий, ими исполняется, является действительным.

Суд установил, что  право собственности истца на спорное имущество зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2010 серии 69-АБ № 655159.

При этом условиями договора  не предусмотрено изменение его цены после подписания.

Кроме того, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 8 и 12  Закона № 135-ФЗ и  пункты 1 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки  возможно только до момента заключения договора. При этом, как видно из условий договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 01.02.2010 № 7, перед его подписанием истцу как покупателю было известно о составе и состоянии приобретаемого недвижимого имущества. На дату подписания названного договора купли-продажи Общество одобрило и согласовало все условия договора, включая цену продажи объекта, договор купли-продажи не оспорило, заключило договор без протокола разногласий и приступило к исполнению договора.

Как следует из материалов дела, цена продажи объекта в договоре купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 01.02.2010 № 7 определена согласно отчету независимого оценщика Крантикова С.П. на дату 16.12.2009 в размере 14 800 000 руб.

Заключением от 26.11.2012 эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Карцев П.В. подтвердил, что отчет от 22.12.2009 № 267/09 «О рыночной