Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2013 по делу n А05-16002/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

- период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (пункт 12 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика, как одного из доказательств по делу, рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7         АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что указанная в договоре купли - продажи цена приобретаемого Обществом имущества определена Комитетом на основании выполненного оценщиком Обуховым Е.Ф. отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.07.2012 № 37.

Общество в обоснование предложенной им цены ссылается на отчет от 25.10.2012 № 198-10/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» (оценщик Алексахин А.В.). Истец также ссылается на имевшее место после проведения оценки Обуховым Е.Ф. снижение цены на приобретаемое им помещение в связи с обрушением 24.08.2012 расположенного рядом дома № 5 по пр. Ленина того же проекта и периода постройки.

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества определением от 14.02.2013 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» Коптевой О.А.

Как указано в заключении от 29.03.2013, величина рыночной стоимости приобретаемых Обществом нежилых помещений, отраженная в выполненном оценщиком Обуховым Е.Ф. отчете от 17.07.2012 № 37, является достоверной. Величина рыночной стоимости этих помещений по состоянию на 24 октября 2012 года составляет 12 476 000 руб. с учетом НДС (10 572 881 руб. без учета НДС).

Выводы экспертизы ни одной из сторон не оспариваются.

В силу пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и проект договора купли-продажи уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В материалах дела усматривается, решение об условиях приватизации арендуемого истцом имущества принято администрацией муниципального образования «Северодвинск» постановлением от 22.10.2012 № 406-па, предложение о заключении договора и его проект направлены истцу 24.10.2012.

Цена, по которой предложено приобрести имущество, определена независимым оценщиком Обуховым Е.Ф. по состоянию на 17.07.2012 и составляет 13 170 000 руб. без НДС.

Достоверность отчета об оценке объекта по состоянию на 17.07.2012 подтверждена заключением назначенной по делу экспертизы. При этом цена объекта по состоянию на 24.10.2012 (дату направления проекта договора купли - продажи) составляет, по заключению эксперта, 12 486 000 руб. с учетом НДС и 10 572 881 руб. без учета НДС). Разница между результатами оценки около 30%.

Как следует из отчета, выполненного Обуховым Е.Ф., указанная в нем величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей составления отчета, если до даты совершения сделки с объектом оценки не прошло более 6 месяцев.

Дата, на которую стоимость объекта определена при проведении экспертизы по делу экспертом Коптевой О.А., относится к этому же периоду.

Как следует из пояснений в судебном заседании эксперта Коптевой О.А. и сравнительной таблицы методов оценки и корректировок, примененных оценщиком Обуховым Е.Ф. и экспертом Коптевой О.А., разные результаты оценки связаны с самостоятельным применением оценщиками различных методов проведения оценки при их соответствии стандартам оценки.

Статьей 14 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Эксперт не оспаривает доводы истца о снижении цен на помещения в домах того же проекта и периода постройки в связи с аварийным обрушением д. 5 по ул. Ленина в г. Северодвинске.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на размещенное в сети Интернет на официальном сайте информационного агентства «Архангельские известия» интервью научного руководителя общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательсткая лаборатория строительной экспертизы Баренц региона» в отношении причин обрушения дома по Ленина 5 в г. Северодвинске. Эксперты выявили 35 причин, приведших к разрушению дома, в частности, неудачный для субарктического климата Северодвинска выбор проекта, деструкцию нижней толщины кирпичной кладки, которая за 62 года эксплуатации здания из-за увеличения толщины техногенного слоя оказалась под землей, качество кирпича, использованного при строительстве, нарушение технологии выполнении строительных работ, проведение перепланировки помещений с использованием технологии и инструментов, создающих опасную динамическую нагрузку на деструктированную за десятилетия кладку. При этом эксперты не выделили какую-либо одну причину, а исходили из совокупности всех факторов, приведших к обрушению здания, срок эксплуатации которого составил более 50 лет.

Из экспертного заключения, выполненного Коптевой О.А., следует, что аналоги, актуальные на дату оценки - 24.10.2012 имеют стоимость за 1 кв.м от    56 тыс. до 74 тыс.руб., притом что аналоги, актуальные на 17.07.2012, на дату оценки, выполненной Обуховым Е.В., имеют стоимость за 1 кв.м от 56 тыс. до 80 тыс. руб.

Кроме того, на снижение цен в связи с частичным обрушением дома 5 по ул. Ленина в домах «сталинской серии» 50-х годов постройки по пр. Ленина в    г. Северодвинске указывает и оценщик Алексахин А.В.

Как правильно определено судом первой инстанции, ни Законом                                 № 159-ФЗ, ни иными правовыми актами не установлен срок, в течение которого после проведения оценки муниципального имущества должно быть принято решение о его приватизации. Не установлен такой срок и Положением о порядке и условиях приватизации муниципального имущества, утвержденным решением муниципального Совета депутатов Северодвинска от 24.04.2003                № 41.

По смыслу правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в ряде решений, установление права на приватизацию, обусловленную переходом к многообразию форм собственности, осуществляется публичной властью в целях стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (постановления от 3 ноября 1998 года № 25-П и от 20 декабря                    2010 года № 22-П); соответственно объем и содержание этого права, а также прав, ему сопутствующих, определяются в федеральных законах, которые не могут противоречить Конституции Российской Федерации и должны отвечать общеправовому критерию формальной определенности, непосредственно вытекающему из принципа верховенства Конституции Российской Федерации и основанных на ней федеральных законов, а также из принципа юридического равенства, закрепленных в статьях 4 (часть 2), 15 (части 1 и 2) и 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (постановления от 25 апреля 1995 года                № 3-П, от 15 июля 1999 года № 11-П и от 21 января 2010 года № 1-П).

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 133-О-О, при разрешении разногласий, возникших при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который при рассмотрении конкретного спора не должен ограничиваться формальным установлением фактов, поскольку это умаляло бы закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и противоречило бы требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П и от 3 ноября 1998 года                  № 25-П).

Давая в данном случае оценку условиям о цене муниципального имущества, суд правомерно исходил из того, что применение экспертами различных методов оценки не должно приводить к существенному для покупателя увеличению стоимости приобретаемого имущества при достоверности результатов иной оценки того же имущества.

Суд также правомерно отметил, что при наличии нескольких заключений об оценке стоимости имущества на различные даты при урегулировании разногласий следует исходить из результатов оценки на дату, наиболее близкую к дате принятия решения о приватизации имущества, что позволяет максимально учесть все факторы, действующие на момент принятия решения о приватизации и влияющие на результаты оценки.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчеты оценщиков, обоснованно посчитал возможным определить цену приобретаемого обществом имущества в соответствии с заключением, выполненным экспертом Коптевой О.А. по состоянию на 24.10.2012, в размере 10 572 881 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), как наиболее  близкую к дате заключения договора и объективно отражающую рыночную стоимость недвижимого имущества.

При исследовании отчета от 29.03.2013 суд установил, что он выполнен с соблюдением федеральных стандартов оценки и определенная им рыночная стоимость является достоверной.

Суд также учел сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной в отчете от 17.07.2012 № 37 (выполненного оценщиком Обуховым Е.Ф), с ценой, установленной в ходе проведения судебной экспертизы.

При этом апелляционный суд не усматривает нарушения пункта 22                 ФСО № 1 при применении оценщиком в отчете 29.03.2013 сравнительного подхода. Оценщиком выбрана единица сравнения - цена продажи 1 кв. метра общей площади и введена система корректировок, согласованы результаты корректирования значения единицы сравнения по объектам-аналогам, соответствующие данные приведены в таблице.

Указанные в отчете от 29.03.2012 характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, характеристика входа. Оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок, в том числе по площади объектов. Передаваемые права (обременения) в отношении объектов-аналогов не указаны ввиду их отсутствия. Приведенная оценщиком информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в отчете (пункт 10 ФСО № 3). Достоверность данной информации подателем апелляционной жалобы не опровергнута.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд признал величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с заключением от 29.03.2013, правильной и посчитал, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене                            10 572 881 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270                АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

С учетом того, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 мая                  2013 года по делу № А05-16002/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Председательствующий                                                               Е.В.Носач

Судьи                                                                                                  А.Я. Зайцева                                      

                                                                                                             А.Н.