Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу n А13-14539/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обязанность получения отельного предварительного согласия у арендодателей на установку неотделимых улучшений. Факт согласия ответчиков на проведение работ подтверждается проставлением согласительной надписи ООО «КИОТО» на обращении ООО «ТехноКомп» от 28 марта 2012 года исх. № 22, ООО «ПрофТорг - В» на обращении                   ООО «ТехноКомп» от 28 марта 2012 года исх. № 22. Апеллянт кроме того отмечает, что никак не связан вывод суда о необходимости получения согласия на капитальную перепланировку с предметом встречного иска, поскольку истец по встречному иску не называл выполненные им работы капитальной перепланировкой.

Истцы в отзыве и их представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО «ТехноКомп» надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя истцов, исследовав доказательства по делу, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «КИОТО», ООО «ПрофТорг - В» (арендодатели) и ООО «ТехноКомп» (арендатор) 01.02.2012 заключен договор аренды торговых площадей (далее - площади, помещения), расположенных на  1 и 2 этажах торгового комплекса по адресу: город Вологда, Окружное шоссе, дом 11 а.

В соответствии с Приложением № 1 к договору ООО «ТехноКомп» приняло на себя обязательство вносить арендную плату в размере 350 руб. за              1 кв.м площади на 2 этаже, которая выплачивается ООО «КИОТО», и 450 руб. за 1 кв.м площади на 1 этаже, которая выплачивается ООО «ПрофТорг - В», в срок до 10 числа текущего месяца.

Имущество передано в аренду по акту от 01.02.2012.

В силу пункта 8.1 договора он заключен на 10 лет с 01.02.2012 по 31.01.2022. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По соглашению сторон договор аренды расторгнут 13.11.2012.

Имущество возвращено арендатором по акту от 14.11.2012.

Наличие задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции, рассмотрев первоначальные заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда   являются правильными и соответствующими обстоятельствам дела.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Как установлено судом первой инстанции, арендодатели начислили платежи по договору по 13.11.2012, с учетом оплат задолженность составила в сумме 1 191 240 руб. в пользу ООО «КИОТО», 1 508 760 руб. - в пользу                ООО «ПрофТорг - В».

Данные о начисленных платежах, сведения об учтенных оплатах приведены истцами в таблицах, платежные документы представлены в материалы дела.

Начисление данных платежей ответчик не оспаривает, однако полагает, что обязательства прекращены зачетом долга по аренде в счет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (установка рекламной конструкции). Указанное заявление ответчика обоснованно расценено судом первой инстанции как ошибочное на основании следующего.

Статьей 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования срок, которого наступил либо срок, которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (далее - Информационное письмо № 65) разъяснено, что для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Письмом от 10.10.2012 ООО «ТехноКомп» со ссылкой на статьи 410, 623 ГК РФ уведомило о проведении зачета имеющейся задолженности в счет стоимости неотделимых улучшений на сумму 2 700 000 руб.

Арендодатели в письме от 12.10.2012 с проведением зачета категорически не согласились, потребовали внесения арендной платы по договору.

ООО «ТехноКомп» письмом от 15.11.2012 повторно уведомило арендодателей о проведении зачета в порядке статьи 410 ГК РФ.

Статья 623 ГК РФ предусматривает право арендатора на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества после прекращения договора.

В пункте 8 Информационного письма № 65 разъяснено, что если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды на момент составления письма от 15.11.2012 прекратился, поскольку расторгнут по соглашению сторон, однако сторонами не достигнуто соглашение о зачете стоимости работ по монтажу рекламной конструкции в счет подлежащей оплате арендной платы по договору.

Несмотря на то, что общий долг арендатора на 13.11.2012 составляет                        2 700 000 руб., из писем арендатора невозможно установить, в какой сумме в отношении какого из арендодателей, за какой период он имел намерение провести зачет. Арендная плата по договору вносится в пользу арендодателей в разных размерах, сумма долга перед арендодателями не тождественна, арендодателям принадлежит здание на праве общей долевой собственности по Ѕ доли в праве, поэтому размер погашаемых обязательств по договору невозможно определить.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции также установлено, что в стоимость работ в сумме 2 700 000 руб. включены работы по монтажу баннера.

По смыслу статьи 410 ГК РФ к зачету могут быть приняты только бесспорные требования.

В данном случае из ответов арендодателей следует, что имелся спор относительно наличия права на возмещение стоимости рекламной конструкции. Следовательно, зачет не проведен.

На основании вышеизложенного суд правомерно пришел к выводу о том, что обязательства по внесению арендной платы путем проведения зачета не прекращены.

Поскольку доказательств оплаты задолженности арендатор не представил, требования о взыскании 1 191 240 руб. в пользу ООО «КИОТО»,               1 508 760 руб. - в пользу ООО «ПрофТорг - В» обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Также арендодатели начислили арендные платежи за пользование имуществом 14.11.2012 в суммах 41 388 руб. 67 коп. в пользу ООО «КИОТО» и 52 414 руб. 50 коп. - в пользу ООО «ПрофТорг - В».

Из материалов дела видно, что договор аренды расторгнут с 14.11.2012, последним днем действия договора стороны согласовали считать 13.11.2012. Арендованное имущество возвращено по акту от 14.11.2012.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 3.2.18 договора аренды по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан возвратить площади не позднее 7 рабочих дней с момента окончания срока действия договора.

Арендатор возвратил помещения 14.11.2012 в указанный срок после даты прекращения договора 13.11.2012.

Как правильно отмечено Арбитражным судом Вологодской области, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо № 66).

В пункте 39 информационного письма № 66 разъяснено, что арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества. Указанной нормой также предусмотрена возможность взыскания арендной платы за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Следовательно, истцы правомерно заявили требование о взыскании арендной платы, начисленной за 14.11.2012.

Поскольку доказательств оплаты за данный период не имеется, требования о взыскании 41 388 руб. 67 коп. в пользу ООО «КИОТО» и                         52 414 руб. 50 коп. в пользу ООО «ПрофТорг - В» также обоснованно удовлетворены судом.

Кроме того, истцами начислены арендные платежи за пользование имуществом в период с 15.11.2012 по 17.11.2012 в сумме 121 408 руб. в пользу ООО «КИОТО», 140 976 руб. - в пользу ООО «ПрофТорг - В».

В обоснование начисления арендной платы в указанном размере истцы сослались на то, что в передаточном акте по возврату площадей зафиксировано, что в помещениях № 1, 13 на первом этаже и в помещениях № 1, 10 на втором этаже не полностью убран строительный мусор и конструкции. Арендатор производил освобождение указанных помещений в период с 15.11.2012 по 17.11.2012 включительно, в подтверждение чего истцы представили письма арендатора от 14.11.2012, от 15.11.2012 № 36, от 15.11.2012 № 44.

Истцы расчет арендной платы составили в отношении указанных помещений с применением согласованного в договоре размера арендной платы. Арифметически расчет составлен верно.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования   о взыскании арендных платежей за пользование имуществом в период с 15.11.2012 по 17.11.2012 в сумме 121 408 руб. в пользу ООО «КИОТО», 140 976 руб. - в пользу ООО «ПрофТорг - В», признал их необоснованными. Апелляционная коллегия согласна с данным выводом суда.

Абзац второй статьи 622 ГК РФ предусматривает возможность начисления арендной платы в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. Порядок передачи и возврата зданий (помещений) в аренду установлен статьей 655 ГК РФ, в соответствии с которой передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в данном случае арендатор площади возвратил полностью по акту от 14.11.2012, в котором отражено, что в помещениях № 1, 13 на первом этаже и в помещениях № 1, 10 на втором этаже не полностью убран строительный мусор. Вместе с тем арендодатели приняли все помещения по акту от 14.11.2012 из аренды, сведений о том, что помещения № 1, 13 на первом этаже и помещения № 1, 10 на втором этаже не приняты, поскольку возвращены с недостатками (не убран мусор), акт не содержит. Более того, в акте отражены иные имеющиеся недостатки имущества, выявленные при его приемке (повреждения плиток, стен, дверей и т.д.), однако это не означает, что помещения из аренды не возвращены и будут считаться возвращенными только после устранения всех выявленных недостатков. Поскольку акт приема-передачи имущества из аренды сторонами договора подписан, обязательства по возврату имущества из аренды считаются исполненными. Затрат на устранение недостатков в виде уборки мусора арендодатели не несли.

На основании вышеизложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании арендной платы                   121 408 руб. в пользу ООО «КИОТО», 140 976 руб. - в пользу ООО «ПрофТорг - В».

Истцами за несвоевременное внесение арендных платежей начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Истцами начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.11.2012 по 10.12.2012 в суммах 7147 руб. 44 коп. в пользу ООО «КИОТО», 9052 руб. 56 коп. - в пользу ООО «ПрофТорг - В» .

Проценты начислены на задолженность по арендной плате на день окончания договора (13.11.2012), с применением ставки в размере 8 %, действующей на дату обращения с иском в суд. Расчет судом первой инстанции проверен и признан верным. Проценты