Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу n А05-16541/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

здания, в частности, помещения 1-го, 2-го   этажа   (номера на поэтажном плане: 1 этаж  - с 1 по 11, с 13 по 16, 2-ой этаж - с 1 по 3, с 9 - по 12, 14), а также места общего пользования здания, площадью пропорционально доле собственности на здание: все помещения подвала,  лестничные клетки, крыша, коридоры и др. Часть здания, общей площадью 855,6 кв.м, передается покупателю со всеми коммуникациями, с оформленными в установленном порядке ресурсами (тепло, электричество, подача и отведение воды, телефонные линии). Вместе с приобретаемым имуществом покупатель приобретает право на земельный участок, площадью 1617 кв.м, на котором располагается здание. (Условия приобретения право на земельный участок: приватизация или постоянное (бессрочное) пользование».

Пункт  2.1 в редакции  истца предусматривает, что «согласно отчету  об оценке от 20.11.2012 № 213-11/12 ООО «Бизнес-Оценка», рыночная стоимость указанного в пункте 1.1 настоящего  договора имущества, общей площадью 855,6 кв.м составляет 16 000 678 руб. 27 коп. без НДС».

Согласно пункту 3.3  договора в редакции истца, «покупатель не вправе  до полной  оплаты стоимости имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал Общества и иным  образом отчуждать без согласия залогодержателя».

Пункт  7 приложения № 1 к договору  в редакции истца предусматривает, что «за просрочку платежа продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование  чужими денежными средствами исходя из  учетной  ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы  просроченного платежа за каждый  день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

Отдел с протоколом разногласий Общества не согласился, настаивал на принятии условий, изложенных  в его  редакции договора от 14.12.2012.

Протокол согласования разногласий сторонами не подписан.

Не урегулирование  сторонами разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 № 1118 относительно  изложения пунктов 1.1, 2.1, 3.3 договора и пункта 7 приложения № 1 к договору, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая  заявленные требования, суд первой инстанции  урегулировал   возникший между сторонами разногласия  по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 № 1118,  принял пункты 1.1 и 2.1 договора в редакции  Отдела, пункта 3.3 – в редакции Общества, пункта 7 приложения № 1 – в редакции, согласованной сторонами в ходе судебного разбирательства.

Общество не согласилось с решением суда в части  принятия  пунктов 1.1 и 2.1 договора  в редакции Отдела, обратилось с жалобой на часть судебного акта. От Отдела возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части  не поступило, не заявлено.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, проверив судебный акт по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, полагает, что правовых оснований для удовлетворения жалобы Общества не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445  Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статьей 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009  № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении    положений   статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ  исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Действие Закона № 159-ФЗ  не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Как следует из материалов дела,  разногласия сторон  относительно  изложения пунктов 1.1 и 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 № 1118  возникли в связи с разным  пониманием того объема  имущества, в отношении которого  заключается данный договор по правилам  Закона № 159-ФЗ.

 По мнению истца,  ответчик необоснованно предложил к продаже только  нежилые помещения,  ранее арендуемые  истцом по договору. Общество считает, что  оно вправе претендовать  в рамках реализации своих прав  по Закону № 159-ФЗ не только на помещения, арендуемые по договору, но и  помещения, необходимые для их обслуживания, а также на часть земельного участка. В связи с этим,  в предложенной  истцом редакции указанных  пунктов договора названа большая площадь  имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  полагает, что оснований для  принятия  спорных пунктов в редакции   истца у суда первой инстанции не имелось, поэтому  решение суда в обжалуемой части  является законным и обоснованным.

Исходя из приведенного, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что порядок определения выкупной стоимости земельного участка, приобретаемого одновременно с отчуждаемым объектом недвижимости муниципальной собственности должен определяться не на основании указанного выше Закона № 159-ФЗ, а в соответствии с применимыми нормами земельного законодательства.

В соответствии с пунктом  1.1 договора аренды от 01.12.2003 № 191 Обществу в аренду предоставлены помещения, общей площадью 588,2 кв.м, на 1-м, 2-м этажах и в подвале, нумерация и назначение которых указана в соответствии с данными технического паспорта.

Суд первой инстанции в порядке  статьи 431 ГК РФ  пришел к  правомерному выводу о том, что указание в данном пункте договора на то, что Обществу предоставляются помещения вышеуказанной площади с земельным участком, обеспечивающим использование помещений площадью пропорционально занимаемой площади здания, не свидетельствует о заключении сторонами договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок как объект аренды не поименован (не указан кадастровый номер, площадь земельного участка).

В пункте 8  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона  «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении  несформированной части земельного участка не допускается.

В соответствии со статьей 554  ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В данном случае требования истца направлены на единоличное  приобретение  права  на  весь земельный участков, общей площадью 1617 кв.м, на  которой  расположено   здание,    по     правилам, установленным Законом № 159-ФЗ. В то время как  в собственность им  приобретается в силу  названого закона часть  нежилого здания.

Кроме того,  из материалов дела видно, что истец обращался  с заявлением в порядке Закона № 159-ФЗ в отношении  помещений площадью 588,2 кв.м, указанных в договоре аренды. Соответствующего решения  об отчуждении  муниципального имущества  в ином объеме, в том числе нежилых помещений большей площади, а также земельного участка, на котором расположено здание, не принималось.

Таким образом, оснований для  расширения   предмета договора купли-продажи и объекта продажи имущества  у истца не имеется.

Общество вправе реализовать свои права  в отношении  земельного участка  иным способом и по другим основаниям.

Ссылки подателя жалобы на необходимость включения в площадь  приобретаемых помещений  также  площадь помещений, необходимых для их обслуживания,  не принимаются во внимание как необоснованные.

Как правильно указал суд первой инстанции, помещения, которые Общество считает общим имуществом и просит включит в состав выкупаемого имущества, не могут быть предоставлены в его собственность на основании Закона № 159-ФЗ.

К отношениям собственников помещений по поводу общего имущества в здании подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В случае обращения истца  за    реализацией   им права в порядке  Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано только при  соблюдении конкретного перечня условий. Включение в состав выкупаемого имущества  по правилам названого закона  иного имущества, не предусмотренного договором аренды, не предусмотрено.

Фактически все доводы подателя жалобы  направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовых оснований для которых апелляционная инстанция не усматривает.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

         Руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 марта 2013 года по делу № А05-16541/2012   оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Онега - Хлеб» -  без удовлетворения.

Председательствующий                                                               А.Я. Зайцева

Судьи                                                                                            Е.В. Носач

                                                                                                      А.В. Романова