Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу n А05-16541/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 http://14aas.arbitr.ru П О С Т А Н О В Л Е Н И Е 09 июля 2013 года г. Вологда Дело № А05-16541/2012 Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года. В полном объёме постановление изготовлено 09 июля 2013 года. Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Онега - Хлеб» представителей Новикова И.В. по доверенности от 27.02.2013 и Проценко О.В. по доверенности от 17.12.2012, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Онега - Хлеб» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 марта 2013 года по делу № А05-16541/2012 (судья Шапран Е.Б.), установил: общество с ограниченной ответственностью «Онега - Хлеб» (ОГРН 1022901174273; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному казенному учреждению «Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» (ОГРН 1022901175330; далее - Отдел) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 № 1118, по пунктам 1.1, 2.1, 3.3 договора и пункту 7 приложения № 1 к договору. Решением от 07.03.2013 суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Отделом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 № 1118, изложив спорные пункты договора в следующей редакции: - пункт 1.1. «Покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 588,2 кв.м (этаж 1, 2, подвал), номера на поэтажном плане 1-го этажа с 1 по 11, с 13 по 16, 2-го этажа - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвала - с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, муниципальное образование «Онежское», город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, именуемое в дальнейшем «имущество», на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» от 13.11.2012 № 1151 «Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», - пункт 2.1. «Согласно отчету об оценке от 15.10.2012 рыночная стоимость указанного в пункте 1.1 настоящего договора имущества составляет 13 728 000 руб. (тринадцать миллионов семьсот двадцать восемь тысяч) руб., без НДС», - пункт 3.3. «Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал и иным образом отчуждать без согласия залогодержателя», - пункт 7 приложения № 1 к договору изложить в редакции: «За просрочку платежа продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ». Суд также взыскал с Отдела в пользу Общества 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Общество с судебным актом не согласилось в части принятия пунктов 1.1 и 2.1 договора, обратилось с апелляционной жалобой и уточнениями к ней, в которой просило решение суда в указанной части отменить, принять по этим пунктам новое решение, изложив их в редакции истца. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что он не согласен с принятием пунктов 1.1 и 1.2 договора купли-продажи от 14.12.2012 № 1118 по следующим основаниям. Общество является субъектом малого предпринимательства. Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Из содержания данной нормы следует, что на основании указанного закона и в предусмотренном порядке может быть выкуплено то имущество, которое было объектом аренды. Исходя из условий пункта 1.1 договора следует, что стороны заключали договор по поводу аренды помещения и земельного участка. Общество не согласно с выводом суда о том, что оно не арендовало земельный участок, в связи с этим может осуществить выкуп земельного участка только на основании и в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а не на основании Закона № 159-ФЗ в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Ссылка суда на пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является неверной в силу того, что установленная в договоре аренды от 01.12.2003 № 191 плата за пользование помещением не включала в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Арендная плата за земельный участок установлена в договоре отдельно от арендной платы за помещения, ее расчет и размер устанавливался отдельными приложениями к договору ежегодно. Плата за землю перечислялась Обществом на отдельный лицевой счет. Установленная арендная плата за земельный участок является самостоятельным условием договора аренды и не является составляющей арендной платы за помещения, как это указано в решении суда. Земельный участок находится в аренде у Общества с 01.12.2003 по настоящее время. За земельный участок своевременно вносится арендная плата. Согласно отчету от 15.10.2012 № 2-124/12 «Об оценке рыночной стоимости помещений в здании по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5», выполненному по заказу Отдела, стоимость земельного участка, на котором расположено здание, включена в стоимость выкупаемых Обществом по договору купли-продажи помещений. Общество имеет преимущественное право выкупа земельного участка, на котором располагается здание или право бессрочного пользования. В связи с этим истец просил суд включить в пункт 1.1 договора условие о приобретении права на земельный участок с момента приобретения в собственность нежилых помещений на проспекту Ленина, дом 188/5. Таким образом, необходимо дополнительно включить в пункт 1.1 договора в площадь выкупаемого помещения площадь помещений общего пользования в соответствующей доле, определяемой пропорционально площади приобретаемого в собственность помещения, и пересчитать выкупную стоимость недвижимого имущества исходя из его реальной рыночной стоимости. Общество считает, что цена, предложенная Отделом, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 20.11.2012 № 213-11/12, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» по заданию Общества, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 12 980 000 руб. с учетом НДС. Соответственно без НДС эта сумма составляет 11 000 000 руб., что значительно ниже стоимости указанной в проекте договора купли-продажи. Общество считает, что вопрос о размере рыночной стоимости приобретаемого недвижимого имущества, отраженный в пункте 2.1 договора купли-продажи судом не рассмотрен. Несогласие Общества с проведенной по заказу Отдела оценкой рыночной стоимости нежилых помещений, предоставление суду отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 20.11.2012 № 213-11/12, проведенного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» по заказу Общества, оставлены судом без внимания. Определением апелляционного суда от 19.04.2013 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.05.2013. Определением от 15.05.2013 (резолютивная часть определения объявлена 07.05.2013) рассмотрение жалобы отложено на 02.07.2013. На основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Шадриной А.Н. на судью Романову А.В. в связи с отпуском судьи, о чем имеется соответствующее распоряжение, объявлено в судебном заседании, указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала. В судебном заседании апелляционной инстанции представители Общество поддержали доводы и требования жалобы с учетом уточнения, просили решение суда отменить в части изложения пунктов 1.1 и 2.1 договора от 07.03.2013, изложить данные пункты в редакции истца. В остальной части решение суда не обжалуется. Отдел в отзыве на жалобу возразил против ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Отдел надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ. Выслушав представителей Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, уточнения к ней, отзыва Отдела, дополнения к отзыву, дополнительных документов, представленных в апелляционную инстанцию, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы. Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 01.12.2003 № 191 в редакции соглашений от 27.06.2007 и 01.01.2012 Общество с 01.12.2003 арендует нежилые помещения общей площадью 588,2 кв.м на первом, втором этажах и в подвале здания супермаркета «Космос» по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5. Общество 29.06.2012 обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений. В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» от 13.11.2012 № 1151 «Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» Отделу предписано осуществить продажу нежилого помещения, общей площадью 588,2 кв.м, этажи – 1, 2, подвал, номера на поэтажном плане: 1 этаж – с 1 по 11, с 13 по 16, 2 этаж – с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвал – с 12 по 16, расположенного по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, муниципальное образование «Онежское», город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, предложить реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность Обществу, предложить заключить договор купли-продажи по цене 13 728 000 руб. без учета НДС. В постановлении указано, что рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета от 15.10.2012 № 2-124/12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений в здании по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, проведенного ГУАП АО «Фонд имущества и инвестиций». Отдел 16.11.2012 направил Обществу письмо № 746, в котором предложил реализовать преимущественное право на приобретение помещений, подписав заявление о реализации преимущественного права (по прилагаемой форме), заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства (по прилагаемой форме), акт сверки расчетов. Также был направлен проект текста договора купли-продажи (без подписи со стороны продавца). Общество 26.11.2012 обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещений и соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства. В декабре 2012 года Обществу направлен договор купли-продажи от 14.12.2012 № 1118, подписанный продавцом, а также акт приема-передачи от 14.12.2012. В договоре ответчик предложил истцу следующую редакцию пункта 1.1: «Покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 588,2 кв.м, этаж 1, 2, подвал, номера на поэтажном плане 1 этаж – с 1 по 11, с 13 по 16, 2 этаж – с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвал – с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, муниципальное образование «Онежское», город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, именуемое в дальнейшем «имущество», на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» от 13.11.2012 № 1151 «Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества». Пункт 2.1 предложен ответчиком в следующей редакции договора: «Согласно отчету об оценке от 15.10.2012, рыночная стоимость указанного в пункте 1.1 настоящего договора имущества составляет 13 728 000 руб. без НДС». Пункт 3.3 договора ответчик предложил в следующей редакции: «Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества отчуждать его или распоряжаться иным образом». В соответствии с пунктом 2.3 договора все расчеты по нему производятся с 14.12.2012 до 14.12.2017 в порядке, указанном в приложении № 1. Ответчик предложил пункт 7 приложения № 1 в следующей редакции: «За невнесение платежей в срок, установленный данным приложением, покупатель выплачивает пени в размере пяти процентов платежа за каждый день просрочки». Общество подписало договор с протоколом разногласий от 14.12.2012 по пунктам 1.1 (предмет договора), 2.1 (цена выкупаемого имущества), 3.3(условие о запрете на распоряжение выкупаемым имуществом до полной оплаты), пункту 7 приложения № 1 (ответственность за несвоевременное внесение выкупных платежей). Истец предложил изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Покупатель (Общество) обязуется принять и оплатить, а продавец (Отдел) - передать в собственность покупателю часть нежилого здания, общей площадью 855,6 кв.м, по проспекту Ленина, дом 188/5, в городе Онега, Архангельской области. Покупателю передается в собственность часть нежилого Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу n А05-3898/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК) »Читайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Октябрь
|