Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу n А05-16541/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

09 июля 2013 года

г. Вологда

Дело № А05-16541/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 09 июля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и                   Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания  Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Онега - Хлеб» представителей Новикова И.В. по доверенности от 27.02.2013 и Проценко О.В. по доверенности от 17.12.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Онега - Хлеб» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 марта 2013 года по делу                  № А05-16541/2012 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

общество  с       ограниченной        ответственностью «Онега - Хлеб» (ОГРН 1022901174273; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному казенному учреждению «Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов» администрации муниципального    образования       «Онежский      муниципальный район» (ОГРН 1022901175330; далее - Отдел) об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи  недвижимого имущества от 14.12.2012 № 1118, по пунктам 1.1, 2.1, 3.3 договора и  пункту 7 приложения № 1 к договору.

Решением от 07.03.2013 суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Отделом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества  от 14.12.2012 № 1118, изложив  спорные пункты договора в следующей редакции:

-  пункт 1.1. «Покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 588,2 кв.м (этаж 1, 2, подвал), номера на поэтажном плане 1-го этажа  с 1 по 11, с 13 по 16, 2-го этажа  - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвала - с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, муниципальное образование  «Онежское», город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, именуемое в дальнейшем «имущество», на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования  «Онежский муниципальный район» от 13.11.2012 № 1151 «Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества»,

- пункт 2.1. «Согласно отчету об оценке от 15.10.2012 рыночная стоимость указанного в пункте 1.1  настоящего договора имущества составляет 13 728 000 руб. (тринадцать миллионов семьсот двадцать восемь тысяч) руб., без НДС»,

- пункт 3.3. «Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал и иным образом отчуждать без согласия залогодержателя»,

- пункт 7 приложения № 1 к договору изложить в редакции: «За просрочку платежа продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

Суд также взыскал с Отдела в пользу Общества 2000 руб. в возмещение расходов по  уплате государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось в части  принятия пунктов 1.1 и 2.1 договора,  обратилось с апелляционной жалобой и уточнениями к ней, в которой просило   решение суда  в указанной части отменить, принять  по этим пунктам новое решение, изложив их в редакции истца.

 Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что  он не согласен  с принятием  пунктов 1.1 и 1.2 договора купли-продажи от 14.12.2012 № 1118 по следующим основаниям. Общество  является  субъектом  малого предпринимательства. Согласно статье  3 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты  малого и  среднего  предпринимательства при возмездном  отчуждении  арендуемого имущества  из государственной  собственности субъекта Российской Федерации или  муниципальной  собственности  пользуются преимущественным  правом на приобретение  такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной  независимым  оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Из содержания  данной нормы следует, что  на основании  указанного  закона и в предусмотренном  порядке   может быть выкуплено то имущество,  которое было  объектом аренды. Исходя из условий пункта 1.1 договора следует, что стороны заключали договор по поводу аренды помещения и земельного участка. Общество не согласно с выводом суда о том, что  оно не арендовало земельный участок, в связи с этим  может осуществить выкуп земельного участка только на основании и в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а не на основании Закона № 159-ФЗ в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Ссылка суда на пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является неверной в силу того, что установленная в договоре аренды от 01.12.2003  № 191  плата за пользование помещением не включала в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Арендная плата за земельный участок установлена в договоре отдельно от арендной платы за помещения, ее расчет и размер устанавливался отдельными приложениями к договору ежегодно.  Плата за землю перечислялась Обществом на отдельный лицевой счет. Установленная арендная плата за земельный участок является самостоятельным условием договора аренды и не является составляющей арендной платы за помещения, как это указано в решении суда. Земельный участок находится в аренде у Общества с 01.12.2003 по настоящее время.  За земельный участок своевременно вносится арендная плата. Согласно отчету от 15.10.2012 № 2-124/12 «Об оценке рыночной стоимости помещений в здании по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5», выполненному по заказу Отдела, стоимость земельного участка, на котором расположено здание, включена в стоимость выкупаемых Обществом по договору купли-продажи помещений. Общество имеет преимущественное право выкупа земельного участка, на котором располагается здание или право бессрочного пользования. В связи с этим истец просил суд   включить в пункт 1.1 договора условие о приобретении права на земельный участок с момента приобретения в собственность нежилых помещений на проспекту  Ленина, дом 188/5. Таким образом, необходимо дополнительно включить в пункт 1.1 договора в площадь выкупаемого помещения  площадь помещений общего пользования в соответствующей доле, определяемой пропорционально площади приобретаемого в собственность помещения, и пересчитать выкупную стоимость недвижимого имущества исходя из его реальной рыночной стоимости. Общество считает, что цена, предложенная Отделом, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 20.11.2012 № 213-11/12, выполненному обществом с ограниченной ответственностью  «Бизнес-Оценка» по заданию Общества, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 12 980 000 руб.  с учетом НДС.  Соответственно без НДС эта сумма составляет 11 000 000  руб., что значительно ниже стоимости указанной в проекте договора купли-продажи. Общество считает, что вопрос о размере рыночной стоимости приобретаемого недвижимого имущества, отраженный в пункте 2.1 договора купли-продажи судом не рассмотрен. Несогласие Общества с проведенной по заказу Отдела оценкой рыночной стоимости нежилых помещений, предоставление суду отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 20.11.2012 № 213-11/12, проведенного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» по заказу Общества, оставлены судом без внимания.

Определением   апелляционного суда от 19.04.2013 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на  07.05.2013.

Определением от 15.05.2013 (резолютивная часть определения объявлена 07.05.2013) рассмотрение жалобы  отложено на  02.07.2013.

На основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Шадриной А.Н. на судью Романову  А.В. в связи с отпуском судьи, о чем имеется соответствующее распоряжение, объявлено в судебном заседании, указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.

В судебном заседании апелляционной инстанции  представители Общество  поддержали доводы и требования  жалобы с учетом уточнения, просили решение суда  отменить в части изложения пунктов  1.1 и 2.1 договора от 07.03.2013, изложить данные пункты в редакции истца. В остальной части решение суда  не обжалуется.

Отдел в отзыве на жалобу  возразил против ее доводов и требований, просил решение суда  оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Отдел надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

 Выслушав представителей Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, уточнения к ней, отзыва  Отдела, дополнения к отзыву, дополнительных документов, представленных в апелляционную инстанцию,   проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела,   на основании договора аренды от 01.12.2003 № 191 в редакции соглашений от 27.06.2007 и  01.01.2012 Общество с 01.12.2003 арендует нежилые  помещения  общей площадью 588,2 кв.м на первом, втором этажах и в подвале  здания супермаркета «Космос» по  адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5.

Общество 29.06.2012 обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений.

 В соответствии с постановлением  администрации  муниципального   образования «Онежский муниципальный район»  от 13.11.2012 № 1151 «Об отчуждении муниципального  имущества и реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» Отделу  предписано  осуществить продажу нежилого  помещения, общей площадью  588,2 кв.м, этажи – 1, 2, подвал, номера  на поэтажном плане: 1 этаж – с 1 по 11, с 13 по 16, 2 этаж – с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвал – с 12 по 16, расположенного  по адресу: Архангельская область,  Онежский муниципальный  район, муниципальное образование «Онежское», город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, предложить  реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого  имущества  в собственность Обществу, предложить заключить  договор купли-продажи по цене 13 728 000 руб.  без учета НДС.

В постановлении указано, что рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании  отчета от 15.10.2012 № 2-124/12 об оценке  рыночной стоимости нежилых помещений в здании по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, проведенного  ГУАП АО «Фонд имущества  и инвестиций».

Отдел 16.11.2012 направил Обществу письмо № 746, в котором предложил  реализовать преимущественное право на приобретение помещений, подписав заявление о реализации преимущественного права (по прилагаемой форме), заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства (по прилагаемой форме), акт сверки расчетов. Также был направлен проект текста  договора купли-продажи (без подписи со стороны продавца).

Общество 26.11.2012  обратилось к ответчику с  заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещений и соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства.    

В декабре 2012 года Обществу  направлен договор купли-продажи от 14.12.2012 № 1118, подписанный  продавцом, а также акт  приема-передачи от 14.12.2012.

В  договоре  ответчик предложил истцу  следующую редакцию пункта 1.1: «Покупатель  обязуется принять и оплатить, а продавец передать  в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 588,2 кв.м, этаж 1, 2, подвал, номера на поэтажном плане 1 этаж – с 1 по 11, с 13 по 16, 2 этаж – с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвал – с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область,  Онежский муниципальный район,  муниципальное образование «Онежское», город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, именуемое  в дальнейшем «имущество», на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального  образования «Онежский муниципальный   район» от 13.11.2012 № 1151 «Об  отчуждении  муниципального  имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества».

Пункт 2.1 предложен ответчиком в следующей редакции договора: «Согласно отчету об оценке от 15.10.2012, рыночная стоимость  указанного в пункте 1.1 настоящего договора  имущества составляет 13 728 000 руб. без НДС».

Пункт 3.3 договора ответчик предложил в следующей редакции: «Покупатель не вправе до полной  оплаты стоимости имущества отчуждать его или распоряжаться иным образом».

В соответствии с пунктом 2.3  договора все расчеты по нему производятся   с 14.12.2012 до 14.12.2017 в порядке, указанном в приложении № 1.

Ответчик  предложил пункт 7  приложения № 1  в следующей редакции: «За невнесение платежей в срок, установленный  данным приложением, покупатель выплачивает пени в размере пяти процентов платежа за каждый  день просрочки».

Общество подписало  договор с протоколом разногласий  от 14.12.2012 по пунктам 1.1 (предмет договора), 2.1 (цена выкупаемого имущества), 3.3(условие о запрете на распоряжение выкупаемым имуществом до полной оплаты), пункту 7 приложения № 1 (ответственность за несвоевременное внесение выкупных платежей).

Истец предложил  изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Покупатель (Общество) обязуется принять и оплатить, а продавец  (Отдел) - передать в собственность покупателю часть нежилого здания, общей площадью 855,6 кв.м,  по проспекту Ленина, дом 188/5,  в городе Онега,  Архангельской области. Покупателю передается в собственность часть нежилого