Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу n А44-4582/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

состоящее из помещения № 5, площадью 25,5 кв.м, помещения № 4, площадью 6,5 кв.м, помещения № 2, площадью 8,5 кв.м, помещения № 1, площадью 8,9 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская  область, Валдайский район, деревня Лутовенка, улица  Центральная, дом 8,

- взыскать с ответчика  81 750 руб. задолженности по арендной плате за период с  01.11.2011 по 31.10.2012,

- взыскать с ответчика 6763 руб. 11 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период  с 01.11.2011 по 31.10.2012,

-  взыскать с ответчика  10 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Обратившись в арбитражный суд с  такими требованиями, Совхоз  указал, что он  является собственником здания, в том числе спорных помещений. Его право собственности зарегистрировано  на основании решения Арбитражного   суда     Новгородской области от 20.04.2012 по делу № А44-551/2012. Ранее  данное право  возникло у него в силу того, что  здание  построено им в 1979 году за свой счет и своими силами. С 1993 года часть помещений действительно предоставлялась  в пользование  ФГУП «Почта России», с которым с 1996 года истец заключает договоры аренды помещений.  При этом ответчик занимал в разный период времени  разные помещения. ФГУП «Почта России» имеет задолженность, о необходимости  погашения которой  истец неоднократно  к нему обращался. Такое нарушение является основанием для  расторжения договора аренды помещений  на основании пункта 2 статьи 452,  пункта 3 статьи 619 ГК РФ и возврата помещений  в силу пункта  1 статьи 622 ГК РФ. Ссылаясь на нарушение своих прав, Совхоз обратился в арбитражный суд с  данными требованиями.

ФГУП «Почта России», возражая против заявленных  Совхозов требований, предъявило   встречный  иск, в котором просило

- признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 01.01.2009 № 11, заключенный Совхозом и ФГУП «Почта России»,

- признать  право  собственности Российской Федерации на встроенное  нежилое     помещение, общей площадью 49,4 кв.м, состоящее из  помещений № 5, площадью 25,5 кв.м, № 4, площадью 6,5 кв.м, № 2,     площадью 8,5 кв.м, № 1, площадью 8,9 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская область, Валдайский район, д. Лутовенка, ул. Центральная, д.8,

- признать  право хозяйственного  ведения на указанное выше  нежилое помещение, общей площадью  49,4 кв.м.

В обоснование  таких требований истец указал, что  право собственности Российской Федерации  на указанные помещения возникло в силу закона на основании  пункта 6 раздела IV приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление № 3020-1), так как на декабрь 1991 года в спорных помещениях  располагалось  предприятие связи, в последующем – ФГУП «Почта России». У Совхоза отсутствовали правовые основания для  регистрации права собственности на все здание, в котором находятся помещения, являющиеся федеральной собственностью, и заключения договора аренды. Ссылаясь на нарушение своих прав,  ФГУП «Почта России» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (встречным).

Рассмотрев заявленные  требования, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Спорные помещения находятся  в  административном здании, 1979 года постройки, назначение – нежилое,  этажность – 1, общей площадью 126,8 кв.м, инвентарным номером 0706090, литеры Б, б, б1,  кадастровым номером  53-53-03/011/2011-358, по адресу: Новгородская область, Валдайский  район, деревня Лутовенка, улица Центральная, дом 8.

Согласно свидетельству  от 14.06.2012, право собственности  на данное здание  зарегистрировано  за Совхозом на основании  решения Арбитражного суда Новгородской области от 20.04.2012 по делу № А44-551/2012.

Совхоз (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 01.01.2009 подписали  договор  аренды нежилого помещения № 11.

В соответствии с  пунктами 1.1 и 1.2 договора арендодатель  предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование  нежилое помещение, находящиеся  по адресу: Валдайский район, деревня Лутовенка, улица Центральная, дом 8, общей площадью 54,5 кв.м, для использования  в качестве помещения для размещения  отделения почтовой связи (пункт 1.1). Указанные в пункте 1.1 помещения находятся в собственности арендодателя (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2009 № 1 за пользование нежилым помещением арендатор уплачивает аренду в размере 1500 руб. за 1 кв.м  в год  без учета НДС. Арендная плата вносится ежемесячно  в течение пяти  банковских дней с момента получения счета.

Срок действия договора указан в пункте  6.1   - с 01.01.2009  по 30.11.2009.

Помещения переданы  арендатору  01.01.2009  по акту.

Совхоз  10.02.2012  и 10.05.2012 направил  ФГУП «Почта России»  претензии о необходимости погашения задолженности  за аренду помещений и уведомление о расторжении договора в связи с нарушением  условий и освобождении помещений.

По расчету  Совхоза, задолженность ФГУП «Почта России» за пользование помещением  составила  81 750 руб. за период с  01.11.2011 по 31.10.2012. Истец также предъявил ответчику  6763 руб. 11 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период  с 01.11.2011 по 31.10.2012.

В материалах дела также представлены  договоры аренды помещений от 14.01.1996, 05.01.2005 и 01.01.2006, подписанные  Совхозов (арендодателем) и ФГУП «Почта России» (арендатором).

По условиям договора от 14.01.1996 арендодатель предоставил арендатору в пользование  нежилое помещение в доме № 8 по Центральной улиц, общей площадью 46 кв.м, под почтовое  отделение, на срок с 01.01.1996 по 01.01.2001.

Согласно договору  от 05.01.2005 арендатору предоставлена часть  нежилого помещения, принадлежащего  арендодателю на праве собственности, общей площадью 46 кв.м, по адресу:  деревня Лутовенка, улица Центральная, дом 8, для производственных нужд. Часть помещений  передана по акту без даты.

В договоре аренды от 01.01.2006 № 125 указано, что арендатору  предоставлена часть нежилого помещения, принадлежащего  арендодателю на праве собственности,  по адресу: деревня Лутовенка, улица Центральная, дом 8, общей площадью 54,5 кв.м, для  размещения  почтового отделения. Часть помещений передана по акту от 01.01.2006.

Из пояснений  Совхоза следует, что  до 01.10.1995 в деревне Лутовенка не существовало адресной прописки. Она введена  распоряжением  администрации Лутовенского сельского  совета от 06.10.1995 № 47 р-г. До этого момента  все дома определялись по назначению использования (контора, баня, почта) или по фамилии квартиросъемщика. Почта  занимала помещения  в жилом  двухквартирном  деревянном доме, 1975 года постройки. В одной квартире находилась почта, в другой -  проживал  работник Совхоза. Дом, в котором  в настоящее время находится почта, именовался как  «у конторы». Данный дом кирпичный, 1979 года постройки, представляет собой административное здание, которому в 1995 году  присвоена адресная  прописка – улица Центральная, дом 8.

В подтверждение своих пояснений Совхоз представил  в суд первой инстанции и в апелляционную инстанцию:  инвентарные книги учета  основных средств за 1988 – 1989 и 1990 – 1991 годы, выписки из них,  справку об адресной нумерации, а также технические паспорта и  поэтажные планы административного здания по адресу: деревня  Лутовенка, дом 8, от  04.11.1999, 22.07.2011, распоряжение   администрации Лутовенского сельского  совета Валдайского района Новгородской области от 06.10.1995 № 47 р-г «О присвоении нумерации домов».

ФГУП «Почта России» в обоснование своих требований  представило в суд первой инстанции и в апелляционную инстанцию документы по  реорганизации и  создании предприятия,  заявления граждан, заверенные  нотариусом, копии трудовых книжек, выписка из телефонного справочника.

Суд апелляционной инстанции установил, что  17.10.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  внесена запись  о государственной регистрации  перехода права  на административное  здании, площадью 126,8 кв.м, с условным номером 53-53-03/011/2011-358, расположенного по адресу: Новгородская область, Валдайский район, деревня Лутовенка, улица Центральная, дом 8, от Совхоза, правообладателя  с 14.06.2012 по 17.10.2012, к Алексеевой  Е.В. на основании  договора купли-продажи от 13.08.2012 № 1. Данные обстоятельства подтверждаются  свидетельством  о государственной регистрации права на здание за Алексеевой  Е.В. от 17.10.2012 серии 53-АБ № 050886 и отзывом  Управления

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив все представленные документы, выслушав представителей сторон в судебном заседании от 30.04.2013, а также письменные пояснения  лиц, участвующих в деле, полагает, что оснований для  удовлетворения  первоначального иска  не имеется.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в  силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2).

В силу статьи 308 ГК РФ  в  обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам (пункт 1).

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2).

 Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства (пункт 3).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

 Право сдачи имущества в аренду  согласно статье 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Материалами дела подтверждается, что спорные помещения находятся в здании, право собственности на которое  зарегистрировано за Совхозом  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2012.

Согласно свидетельству  о государственной регистрации права от 14.06.2012, право собственности  на данное здание  зарегистрировано  за Совхозом на основании  решения Арбитражного суда Новгородской области от 20.04.2012 по делу № А44-551/2012 по иску  Совхоза о признании права собственности в силу приобретательной давности.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ  лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен либо от которого собственник отказался или утратил на него право собственности по предусмотренным законом основаниям, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Одним из условий приобретения права собственности в силу приобретательной давности является непрерывность владения в течение всего срока приобретательной давности.

Таким образом,  у Совхоза  на момент  подписания договора аренды от  01.01.2009 № 11 отсутствовало зарегистрированное право собственности на  здание по адресу: Новгородская область, Валдайский район, деревня Лутовенка, улица Центральная, дом 8, а также на  спорные помещения. Сведений о наличии  у истца (по первоначальному иску)  иного права в отношении спорных помещений не имеется.

В связи с этим  истец не обладал  никакими полномочиями по предоставлению  ответчику помещений в здании  и заключению  названного договора аренды до  момента  государственной регистрации права.

Доводы  Совхоза о том, что у него  ранее возникло право собственности на здание, которое построено им в 1979 году  за свой счет и своими силами,  не принимаются во внимание как недоказанные.

В деле  отсутствуют  какие-либо документы, подтверждающие факт возникновения у истца (по первоначальному иску)  права собственности на здание с момента постройки.

Более того,  именно отсутствие  правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на здание  явилось основанием  для обращения Совхоза в 2012 году в  Арбитражный суд Новгородской области с иском  о признании за ним права собственности  на  указанное здание в силу приобретательной давности. Об этом указано в  решении  суда от  20.04.2012 по делу № А44-551/2012.

Поскольку  у истца отсутствовало право заключить  договор аренды помещений в здании от 01.01.2009, у него не имелось оснований для расторжения договора, начисления и предъявления  соответствующей платы до момента государственной регистрации права  и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, апелляционный суд полагает, что  Совхоз  не доказал  свои требования в части взыскания арендной платы также по размеру, поскольку