Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по делу n А66-8887/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 июля 2013 года

г. Вологда

Дело № А66-8887/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 02 июля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью Фирма «Обувь» Захарова Д.Ф. по доверенности от 30.03.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 марта 2013 года по делу № А66-8887/2012 (судья Романова Е.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Фирма «Обувь» (ОГРН 11026900526476, далее – ООО Фирма «Обувь») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения IX, общей площадью 268 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300051:17:4/19, расположенного по адресу: г. Тверь, пр-т Ленина, д. 27, путем принятия его по пунктам 1.2 и приложения 2 в редакции истца.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом при подаче иска указаны общество с ограниченной ответственностью «ЮСТЕРРА» (далее – ООО «ЮСТЕРРА»), индивидуальный предприниматель Ганчин А.Б. (далее – Предприниматель).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил суд принять к рассмотрению разногласия по пункту 1.2 договора и по приложению 2 «График платежей», уточнив расчет процентов и, соответственно, итоговую сумму платежа, а также включив в приложение 2 «График платежей» дополнительный абзац, а именно: «В случае досрочной оплаты приобретаемого имущества начисление процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации осуществляется на остаток задолженности по договору». Отвечая на вопросы суда, пояснил, что первоначально разногласия по графику платежей в части начисления процентов именно на остаток задолженности на рассмотрение суда не выносились.  

Судом отказано в принятии уточнений исковых требований в части внесения дополнительного абзаца в приложение 2 «График платежей», поскольку данные разногласия возникли только  после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, являются новыми, подлежат предъявлению в рамках самостоятельного иска.

Иные уточнения судом приняты как не противоречащие статье 49                  АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 27 марта 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:

- для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008                       № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого субъектов Российской Федерации имущества или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок защиты нарушенного права путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ). В данном случае спор о достоверности величины рыночной стоимости выкупного имущества отсутствовал, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке);

- отчет № 06-12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью ЮК «ЮСТЕРРА» (далее – ООО ЮК «ЮСТЕРРА») не является объектом судебной экспертизы и не признан недостоверным, оснований для отчуждения спорного недвижимого имущества по иной цене не имеется, так как величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закон № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

ООО Фирма «Обувь» в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения.

Ответчик и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, отзывы на жалобу не представили. В связи с этим  дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ООО Фирма «Обувь», являясь арендатором нежилого помещения IX, общей площадью 268 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300051:17:4/19, расположенного по адресу: г. Тверь, пр-т Ленина, д. 27, по договору аренды от 20.12.2005 № 3239, обратилось к Департаменту с заявлением от 11.07.2011 о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

В ответ на обращение ООО Фирма «Обувь» Департаментом подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи указанного объекта по цене 8 080 066 руб. 10 коп., определенной привлеченным Департаментом независимым оценщиком - ООО ЮК «ЮСТЕРРА», с условием о рассрочке на  5 лет и графиком платежей. Проект договора и приложения к нему были подписаны со стороны продавца.

ООО Фирма «Обувь» договор подписан с протоколом разногласий от 11.07.2012 относительно цены договора. Согласно редакции покупателя, цена договора составляет 5 686 440 руб. 68 коп. (определена оценщиком индивидуальным предпринимателем Ганчиным А.Б.).

Протокол разногласий к договору не был согласован (подписан) Департаментом, что и послужило основанием для обращения покупателя в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 6 114 000 руб. без налога на добавленную стоимость (далее – НДС) на основании заключения (отчета) судебной экспертизы от 19.12.2012 № 76/12оц, принял приложение 2 к договору.

Апелляционная коллегия считает решение законным и не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998                         № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Таким образом, допускается оценка имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу путем назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

По муниципальному контракту от 28.12.2011 № 49, заключенному с Департаментом, ООО ЮК «ЮСТЕРРА» составило отчет №06-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.01.2012 определена в размере 9 534 478 руб. с учетом НДС и 8 080066 руб. 10 коп. без учета НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, ООО Фирма «Обувь» заказало проведение оценки индивидуальному предпринимателю Ганчину Александру Борисовичу, согласно отчету от 10.07.2012 № 23-07/12 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 6 710 000 руб., включая НДС.

В суде первой инстанции истец заявил ходатайство о проведении судебно-оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения IX, общей площадью 268 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300051:17:4/19, расположенного по адресу: г. Тверь, пр-т Ленина, д. 27, проведение которой просил поручить эксперту                                    общества с ограниченной ответственностью РАО «Консультирование, экспертиза собственности» (далее – ООО РАО «КЭС») Батуриной Ольге Юрьевне, являющейся действительным членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (стаж работы в качестве оценщика 9 лет, стоимость услуг - 20 000 руб., срок проведения экспертизы -  14 дней с момента получения всех необходимых документов).

Определением от 14.11.2012 арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца, назначив судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности», г.Тверь Батуриной Ольге Юрьевне; приостановил производство по делу до поступления в суд экспертного заключения.

Согласно заключению ООО РАО «КЭС» рыночная стоимость спорного объекта купли-продажи по состоянию на 24.01.2012 составляла 7 214 000 руб. с учетом НДС.

Проанализировав экспертное заключение ООО РАО «КЭС», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд первой инстанции признал величину рыночной стоимости