Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу n А66-3555/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 июня 2013 года

г. Вологда

Дело № А66-3555/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 10 июня 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

 при участии от общества с ограниченной ответственностью «АПРЕЛЬ 2001» Капустиной А.И. по доверенности от 22.04.2013, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. по доверенности от 14.09.2012,

 рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2013 года по делу № А66-3555/2012 (судья Матвеев А.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «АПРЕЛЬ 2001» (ОГРН 1026900541062; далее – ООО «Апрель 2001) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности «МОРФ» (ОГРН 1027700217643; далее - ООО «Центр оценки собственности «МОРФ») о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения площадью 482,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Тверь, б-р Шмидта, дом 35, установленной отчетом № 27-1-8 от 06.10.2011 ООО «Центр оценки собственности «МОРФ», и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием рассрочки), а именно: нежилого помещения, площадью 482,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Тверь, б-р Шмидта, дом 35, путем принятия его по пунктам: 1.1, 1.2 Раздела 1 «Предмет договора», 2.2 Раздела 2 «Порядок оплаты», Приложения № 2 к договору в редакции протокола разногласий ООО «АПРЕЛЬ 2001» от 21.02.2012.

Определением суда от 13 июня 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы».

В судебном заседании 30.01.2013 представитель истца заявил об уточнении требований, согласно которого просил признать недостоверной рыночную стоимость спорного объекта и урегулировать разногласия по пунктам 1.2, 2.2 и Приложению № 2, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (т.3, л.162-164). Протокольным определением от 30.01.2013 судом принято уточнение исковых требований.

Решением суда от 14 марта 2013 года (с учетом определения суда от 14.03.2013 об исправлении опечаток) исковые требования ООО «АПРЕЛЬ 2001» удовлетворены. Признан недостоверным отчет от 06.10.2011 № 27-1-8 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения II, общей площадью         482,2 кв.м, этаж № 1, № 2, подвал № 1, расположенного по адресу: г. Тверь, Бульвар Шмидта, д. 35, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0100272:0:26/1, выполненный ООО «Центр оценки собственности «МОРФ». Урегулированы разногласия, возникшие между ООО «АПРЕЛЬ 2001» и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), путем изложения пунктов 1.2, 2.2, Приложения № 2 договора в следующей редакции:

Пункт 1.2 договора в следующей редакции:

«Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» по состоянию на 23 января 2012 года, стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 18 305 084 руб. 75 коп.

Приложение № 2 к договору принято в следующей редакции с учетом представленного истцом графика платежей:

«Оплата покупной стоимости объекта недвижимости производится покупателем ежемесячно равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2 договора купли-продажи в течение пяти лет (60 месяцев) не позднее первого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с возможностью начисления продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи».

Пункт 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества дополнен после слов «производится начисление процентов» словами «на остаток задолженности».

С Департамента в пользу ООО «Апрель 2001» взысканы судебные расходы в размере 16 000 руб., включая расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб., расходы, связанные с проведением экспертизы, в размере 12 000 руб.

С ООО «Центр оценки собственности «МОРФ» в пользу ООО «АПРЕЛЬ 2001» взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Департамент считает, что при составлении экспертного заключения эксперт общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» не должен был указывать, что рассчитанная им рыночная стоимость недвижимого имущества включает НДС, поскольку на момент составления заключения (а равно и на дату оценки) действовал подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации и сделка НДС не облагалась. Экспертом при расчете выкупной стоимости не учтено, что в результате заключения договора купли-продажи Департамента с истцом, право собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения также подлежит отчуждению. Стоимость перехода права собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения в заключении не приведена. Исходя из изложенного, апеллянт полагает, что разногласия, возникшие между сторонами по делу, не могли быть урегулированы на основании заключения эксперта Долговой Г.А. Кроме того, податель жалобы не согласен с распределением судебных расходов по делу. По мнению Департамента, суду необходимо было учесть, что исковые требования удовлетворялись не в том объеме, в котором были заявлены при подаче иска. Возложение судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, только на одного из ответчиков не отвечает принципу справедливости распределения данных расходов.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Истец в отзыве и представитель в судебном заседании просят апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Центр оценки собственности «МОРФ» ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -        АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Общество, являясь арендатором нежилого помещения II, общей площадью 482,2 кв.м, этаж 1, этаж 2, подвал     № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:0:26/1, расположенного по адресу: г.Тверь, б-р Шмидта, д.35, по договору аренды от 20.09.2002 № 2010                  (в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2011), обратилось 16.05.2011 к Департаменту с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

В ответ на обращение Общества Департаментом подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи указанного объекта по цене              32 393 176 руб. 35 коп., определенной привлеченным Департаментом независимым оценщиком - ООО «Центр оценки собственности «МОРФ», с условием о рассрочке на 5 лет и графиком платежей. Проект договора и приложения к нему были подписаны со стороны продавца.

Обществом договор был подписан с протоколом разногласий от 21.02.2012 относительно цены договора. Согласно редакции покупателя цена договора составляет 19 957 627 руб. 12 коп. (определена оценщиком             ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы»).

Протокол разногласий к договору не был согласован (подписан) Департаментом, что и послужило основанием для обращения покупателя в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости спорного объекта и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона N 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (пункт 12 ФСО N 1).

Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика