Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 по делу n А05-12324/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с защитой права собственности и других вещных прав», факт нахождения имущества на балансе одного предприятия не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений с имеющимся в них имуществом и оборудованием, если эти помещения ранее были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке.

С учетом изложенного суд при рассмотрении дела № А05-11463/03-23 пришел к выводу о том, что поскольку помещения в здании проектных организаций были переданы различным организациям и предприятиям, участвующим в долевом строительстве здания, основания для вывода о том, что муниципальное образование, приняв в свою собственность Производственное управление по эксплуатации зданий повышенной этажности, стало единственным собственником названного здания, отсутствуют. При этом предметом исследования суда был договор купли-продажи от 27.01.1995 № 354, заключенный Фондом муниципального имущества города Архангельска и обществом с ограниченной ответственностью «Агроводдорпроект».

Аналогичные выводы были сделаны Арбитражным судом Архангельской области и в судебных актах по делу № А05-4950/2012.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 26.10.1994 ЗАО «Архгипробум» и Фондом муниципального имущества города Архангельска заключен договор купли-продажи № 324, в соответствии с пунктом 1.1 которого ЗАО «Архгипробум» приобретает в собственность нежилые помещения в здании проектных организаций по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, общей площадью 1650,3 кв. м, в том числе производственная площадь на 15 - 17 этажах и 22 этаже здания - 1021,6 кв. м, вспомогательная - 628,7 кв. м.

Сторонами указанного договора подписан акт от 31.10.1994 приема-передачи нежилых помещений в здании проектных организаций площадью 1650,3 кв. м, в том числе: производственная площадь на 15 - 17 этажах и            22 этаже здания - 1021,6 кв. м, вспомогательная – 628,7 кв. м.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отношении спорного здания, расположенного по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, возникло право общей долевой собственности на имущество данного здания.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 64) сказано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено         статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

С учетом изложенного следует, что ЗАО «Архгипробум», как собственнику помещений в спорном здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество данного здания.

Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что в договоре купли-продажи от 26.10.1994 № 324 указано на передачу ЗАО «Архгипробум» вспомогательной площади спорного здания в размере 628,7 кв. м. При этом договором не установлено, что ЗАО «Архгипробум» передаются вспомогательные помещения, расположенные исключительно на 15 – 17, 22 этажах спорного здания.

Как следует из представленной экспликации к техническому паспорту спорного здания от 25.12.1981, помещения первого этажа № 14-15 являются коридорами, № 16, 17 – туалетами.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, третьему лицу ЗАО «Архгипробум» как собственнику помещений в здании, расположенном по адресу: город Архангельск,      площадь Ленина, дом 4, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество данного здания, а соответственно, и на помещения № 14-17 на первом этаже этого здания.

Следовательно, спорные объекты недвижимого имущества являются общим имуществом собственников помещений в спорном здании и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

С учетом изложенного спорные помещения не могут быть отчуждены в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Довод подателя жалобы о том, что спорные помещения не обладают признаками общего имущества и не являются местами общего пользования, используются длительное время как самостоятельный объект, в том числе и иными арендаторами, помимо общества, не принимается апелляционной инстанцией в силу следующего.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения первого этажа        № 14-17 спорного здания были переданы заявителю первоначально по договору от 09.11.1999 № 892, в последующем по договору от 01.10.2002 № 892.

При этом из представленных в материалы дела документов (акт приема-передачи помещений от 27.02.1995, соглашение о расторжении договора от 13.08.1997, решение Архангельского областного арбитражного суда от             09 февраля 1998 года по делу № А05-6856/97-441/4, договора аренды нежилых помещений от 01.03.1996 № 835 (т. 1, л. 133-139)) не следует, что они подтверждают наличие арендных отношений ранее 1999 года именно на спорные помещения, поскольку в них указано на аренду помещений 1-го этажа в здании, расположенном по адресу: город Архангельск, площадь Ленина,    дом 4, однако номера помещений, сдаваемых в аренду, не указаны, площадь этих помещений иная, чем площадь спорных помещений. Следовательно, сделать вывод об использовании спорных помещений иными арендаторами в период до 1999 года не представляется возможным.

Кроме этого, из пояснений представителя ООО «ОТЭК» и                     ЗАО «Архгипробум», данных как в суде первой, так и в апелляционной инстанциях, следует, что в указанный период заявитель не осуществлял какую-либо деятельность в арендуемых помещениях, что обществом не опровергнуто соответствующими доказательствами.

Апелляционной инстанцией не принимаются ссылки подателя жалобы на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2012 года по делу № А05-918/2012, поскольку в указанном судебном акте вывод суда о том, что на момент передачи обществу в 1999 году спорных помещений в аренду их назначение не соответствовало сведениям, указанным в техническом паспорте на здание, поскольку суд при рассмотрении указанного дела не установил, какое в этом случае назначение было у спорных помещений в указанный период. При этом указанные выводы суда не могут иметь преюдициального значения для дела, поскольку не мотивированы какими-либо доказательствами. В данном случае суд исходил из собственного толкования данных соответствующего договора аренды, что не может являться обстоятельством, установленным судом и имеющим преюдициальное значение для дела.

С учетом того, что доказательства нахождения спорных помещений          № 14-17 в единоличной собственности муниципального образования отсутствуют, по своему функциональному назначению помещения коридора и туалетов является общим имуществом здания, в связи с чем муниципальное образование, являясь лишь одним из собственников помещений в этом здании, не вправе единолично распоряжаться упомянутыми помещениями, суд первой инстанции обоснованно отказал обществу в удовлетворении его требований к мэрии.

Суд первой инстанции также обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявленных им требований к ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», поскольку отказ от проведения технической инвентаризации и изготовления технического и кадастрового паспорта спорных нежилых помещений осуществлен по обращению мэрии, а не заявителя, направлен в адрес мэрии, а не общества. С учетом изложенных выше обстоятельств, а именно того, что общество не вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение спорного имущества по изложенным выше в настоящем постановлении причинам, оспариваемый отказ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» не нарушает права и законные интересы общества.

С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 октября      2012 года по делу № А05-12324/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинское предприятие «Пульс» – без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова

О.А. Тарасова