Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу n А13-176/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 ноября 2012 года

г. Вологда

Дело № А13-176/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца Кузиной А.Ф. по доверенности от 14.09.2012, от общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройзаказчик» Сагалова Л.Б. по доверенности от 01.03.2012, Раковой О.П. по доверенности от 27.09.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2012 года по делу        № А13-176/2012 (судья Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца                      (ОГРН 1023501247440; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройзаказчик» (ОГРН 1063528000480; далее - Общество) о взыскании 333 565 руб. 05 коп., в том числе 189 674 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 143 891 руб. 02 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей.

Решением суда от 10 сентября 2012 года  исковые требования удовлетворены частично. С Общества взыскано 80 000 руб. неустойки с перечислением по следующим реквизитам: УФК МФ РФ по Вологодской области (Комитет по управлению имуществом города), ИНН/КПП 3528008860/352801001, на счет №40101810700000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Вологодской области, г. Вологда, БИК 041909001, КБК 811 111 05012 04 0000 120, ОКАТО 1943 000 0000. В удовлетворении остальной части иска отказано. Также с Общества в доход федерального бюджета взыскано    2319 руб. 50 коп. государственной пошлины (с учетом определения суда об исправлении опечаток от 17.09.2012).

Комитет с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:0081 в спорный период для эксплуатации малоэтажных жилых домов сформирован не был. До настоящего времени действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрен порядок перерасчета арендной платы с учетом даты регистрации права собственности на помещения в домах, введенных в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Общество в отзыве и представители в судебном заседании просят апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» (арендатор) 12.10.2006 заключен договор аренды № 9369, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 35:21:0501001:0081, площадью 5519 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Ленинградская, 106 микрорайон,            в границах, указанных в прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка (приложение 1).

Разрешенное использование земельного участка – проектирование  и строительство одного жилого дома 4а в осях 3-5 и 6-9 (пункт 1.2 договора).

Условия договора стороны распространили на правоотношения, возникшие в период с 27.09.2006 по 15.06.2007 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2006, что подтверждается отметкой на договоре.

По акту приема-передачи от 12.10.2006 земельный участок передан арендатору.

В силу пункта 2.3 договора аренды арендные платежи начисляются с 27.09.2006.

Согласно пункту 2.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 3) в следующем порядке:

- первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента регистрации договора в отделе по г. Череповцу Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области. Для договоров, заключенных на срок менее года, первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка;

- последующие платежи не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы полномочными органами государственной власти Российской Федерации и (или) органами местного самоуправления без согласования с арендатором.

К договору были заключены дополнительные соглашения от 15.11.2007, от 30.07.2008, от 15.02.2008, от 08.06.2010, от 20.09.2009 (л.д. 33-35, 37, 47). На основании соглашения от 18.09.2008 (л.д. 36) права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга и пеней за просрочку платежа.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в удовлетворении требования о взыскании суммы основного долга, требование о взыскании неустойки удовлетворил частично.

Апелляционная инстанция считает решение суда законным и обоснованным.

Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:0081, площадью 5519 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область,               г. Череповец, ул. Ленинградская, 106 микрорайон, был предоставлен арендатору для проектирования и строительства одного жилого дома 4а в осях 3-5 и  6-9.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной  статьи  предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей   36  Жилищного  кодекса  Российской  Федерации  (далее  – Жилищный   кодекс)   предусмотрено,   что   собственникам   помещений   в  многоквартирном       доме    принадлежит      на   праве    общей     долевой  собственности  общее  имущество  в  многоквартирном  доме,  к  которому относится  и  земельный  участок,  на  котором  расположен  данный  дом,  с элементами  озеленения  и  благоустройства,  иные  предназначенные  для  обслуживания,     эксплуатации     и   благоустройства    данного    дома    и  расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи  23  Федерального закона от 21.07.1997                № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон  о  государственной  регистрации прав)  содержит  правило  о  проведении  одновременной  государственной  регистрации права на помещение в многоквартирном доме и   неразрывно связанного с  ним   права   общей    долевой   собственности    на   общее  имущество.

Исходя  из  названных  положений  Жилищного  кодекса,  Закона  о  государственной    регистрации    прав,   статьи   16  Федерального     закона от  29.12.2004  №  189-ФЗ  «О  введении  в  действие  Жилищного  кодекса Российской     Федерации» (далее – Закон  № 189-ФЗ), а   также   разъяснений,    содержащихся      в  пунктах   66,   67   постановления   Пленума   Верховного   Суда   Российской Федерации и   Пленума    Высшего     Арбитражного      Суда   Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной  практике  при  разрешении  споров,  связанных  с  защитой  права  собственности и   других     вещных     прав» (далее – Постановление № 10/22),    земельный      участок,  сформированный   и   поставленный   на   кадастровый   учет,   находится   у собственников   помещений   на   праве   общей   долевой   собственности   с  момента государственной     регистрации    права   участниками    долевого  строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого   лица   на   любое    из  помещений     в   многоквартирном     доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность  иных лиц, а Комитет утрачивает право на распоряжение им.

Кроме   того,   с учетом положений   статей   36   и   37 Жилищного кодекса с момента возникновения у собственников жилых и нежилых  помещений  в  многоквартирном  жилом  доме  общей  долевой  собственности  на  земельный  участок  под  таким  домом договор  аренды этого  участка,  заключенный  застройщиком и Комитетом,  должен  считаться прекратившимся       на  основании     статьи    413   Гражданского     кодекса Российской Федерации,  поскольку  возникновение  права  собственности  на  помещения  влечет  не  только  возникновение  права  общей  долевой  собственности  на  земельный участок,   но   и  переход    к  собственникам     помещений     права    аренды  земельного  участка.    В  силу  этого  любое  из  лиц,  подписавших  договор  аренды,   или   любой   из   сособственников   участка   вправе   обратиться в регистрирующий орган с  заявлением  о  государственной  регистрации  прекращения  договора аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012                    № 11642/11. При этом в данном постановлении указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по  делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в  настоящем   постановлении   толкованием,   могут   быть   пересмотрены   на  основании  пункта  5  части  3  статьи  311  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе письма Комитета от 11.07.2011 (л.д. 67), а также пояснений истца, данных в судебном заседании апелляционной инстанции, следует, что земельный участок был предоставлен ответчику для строительства единственного объекта - жилого дома 4а в осях 3-5 и 6-9.

Разрешением от 30.06.2011 №RU35328000-41 жилой дом в осях 3-5 введен в эксплуатацию (л.д. 66).

Ответчиком в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 29.08.2011 серии 35-АБ № 018572, согласно которому в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности физического лица на одно из жилых помещений жилого дома, расположенного на арендуемом земельном участке.

Комитет предъявил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2011.

В силу вышеуказанного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требование о взыскании суммы основного долга за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 (четвертый квартал) и пеней, насчитанных на сумму основного долга, удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем суд правомерно признал обоснованным требование истца о взыскании пеней, начисленных истцом в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей в период до регистрации права собственности первого лица.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).

В пункте 5.2 договора аренды от 12.10.2006 № 9369 стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Факт нарушения ответчиком сроков оплаты подтвержден расчетами истца и ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об обязанности Общества уплатить неустойку за просрочку платежа.

Вместе с тем суд на основании заявления ответчика применил статью 333 ГК РФ и уменьшил размер пеней до 80 000 руб.

Апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Довод апеллянта о том, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:0081 в спорный период для эксплуатации малоэтажных жилых домов сформирован не был, следовательно, нельзя  считать,  что  указанный земельный  участок  перешел   в   собственность   собственников   жилых   и   нежилых помещений  дома по  правилам  части  2  статьи  16  Закона                № 189-ФЗ, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно статьям 307 и 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности,  из   договоров     и   прекращаются       полностью      или    частично     по   основаниям, предусмотренным  названным  Кодексом,  другими  законами,  иными  правовыми  актами или договором.

Статьей  614  ГК  РФ  установлено,  что