Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 по делу n А26-6267/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2012 года

Дело №А26-6267/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     17 декабря 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 декабря 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  Пономаревым П.Н.

при участии:

от истца: извещён, не явился;

от ответчика: извещён, не явился;

от 3-го лица: извещён, не явился;

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10188/2012)  Администрации Петрозаводского городского округа

на решение Арбитражного суда  Республики Карелия по делу А26-6267/2011 (судья Карпова В.Н.) , принятое

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10188/2012)  Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда  Республики Карелия по делу А26-6267/2011 (судья Карпова В.Н.) , принятое

по иску  индивидуального предпринимателя Гайсина Альберта Мингатовича,

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1 - ООО "Карельская оценочная компания", 2 - АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал",

Об урегулировании разногласий

установил:

Индивидуальный предприниматель Гайсин Альберт Мингатович                        (ИНН: 100100304100) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (г. Петрозаводск, пр. Ленина, д.24; далее - Администрация) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в рамках реализации Федерального закона № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Арендуемые истцом помещения расположены в  цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д.15-А, общая площадь арендуемых нежилых помещений составляет 175,8 кв.м.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с тем, что  предложенный Администрацией договор был принят Предпринимателем с протоколом разногласий, на условия которых Администрация не согласилась, истцом  спорные пункты условий договора переданы на рассмотрение суда.

При рассмотрении дела судом установлено, что разногласия сторон                           (в уточненной истцом редакции) сводятся к определению цены продажи объекта.

По оценке, проведенной Администрацией, с привлечением АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал», цена продажи объекта без учета НДС, составила 2 469 831, 00руб.

По оценке, проведенной Предпринимателем, с привлечением ООО «Карельская оценочная компания», цена продажи объекта без учета НДС, составила 1 848 300, 00руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайствам сторон была назначена комиссионная судебная экспертиза для разрешения вопроса о стоимости объекта продажи. По ходатайству истца для проведения судебной экспертизы  была привлечена эксперт Чагина Елена Евгеньевна, являющаяся  членом «Саморегулируемой  организации «Национальная коллегия специалистов оценщиков», по ходатайству ответчика для проведения экспертизы было привлечено  ГУП РК РГЦ «Недвижимость» (оценщик Филиппов Константин Игоревич).

При согласовании круга вопросов на разрешение  комиссии экспертов был предложен вопрос: «Какова  рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 175,8 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия,                                г. Петрозаводск, ул. Луначарского, 15-А по состоянию на 26.04.2011г.».

Экспертами были представлены заключения: по заключению ГУП РК «Недвижимость» (эксперт-оценщик Филиппов К.И.)  рыночная стоимость оцениваемого объекта составила 2 050 000,00руб. (без НДС) - л.д.28 т.3,  по заключению эксперта Чагиной Е.Е. рыночная стоимость объекта оценки составила  1 818 000,00ру. (без НДС) - л.д.77 т.3.

Впоследствии экспертами было оформлено заключение от 23.12.2012 по оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 175,8 кв.м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д 15-А. (л.д.24 т.4).

На основании изучения рыночной информации, выполненных расчетов, совместных переговоров комиссия экспертов пришла к совместному выводу, что рыночная стоимость указанных помещений  по состоянию на 26 апреля 2011г. составляет 1 934 000,00руб.

С учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, истец  просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи и принять их в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора: «3.1. Рыночная стоимость объекта составляет 1 934 000рублей (один миллион девятьсот тридцать четыре тысячи рублей 00 коп.). Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 934 000руб. Цена продажи объекта определена в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета, выполненного в рамках рассмотрения судебного разбирательства в Арбитражном суде РК»;

Пункт 3.2. договора: «3.2. На сумму 1 934 000 (один миллион девятьсот тридцать четыре тысячи рублей 00 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев в соответствии с графиком (приложение №2)»;

Приложения №1 и №2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: РК, г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д.15-А истец просит изложить в новой редакции, исходя из цены продажи Объекта, установленной пунктом 3.1.

В качестве Приложений №1 и №2 истец предложил расчет ежемесячных платежей и график ежемесячных платежей.

Истец посчитал указанную цену более правильной, так как она определена в едином заключении, данном экспертами, привлеченными для проведения комиссионной судебной экспертизы.

Ответчик согласился с мнением эксперта Филиппова К.И., что цена объекта составляет 2 050 000,00руб. и представил свой график платежей в качестве Приложения №2 к договору купли-продажи. На судебную экспертизу,  выполненную экспертом Чагиной Еленой Анатольевной, ответчиком представлены письменные возражения.

Решением от 16.04.2012 рыночная стоимость объекта продажи определена на основании сделанного комиссией экспертов единого экспертного заключения.

Суд решил принять условия договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д.15-А по спорным пунктам в следующей редакции:  пункт 3.1. изложить в следующей редакции: рыночная стоимость объекта составляет 1 934 000,00 руб. (один миллион девятьсот тридцать четыре тысячи руб.; пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: на сумму 1 934 000, 00 руб. (один миллион девятьсот тридцать четыре тысячи руб.)  покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (пять лет) лет в соответствии с графиком (Приложение №2); приложения №1 и №2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д. 15-А, изложить в редакции, исходя из цены продажи объекта,  установленной пунктом 3.1. договора; приложение №2 к договору купли продажи: График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли – продажи, определенный в решении суда.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит  решение суда от 16.04.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, установив в п.3.1. договора купли - продажи в качестве рыночной стоимости нежилого помещения площадью 175,8 кв.м. по адресу: г. Петрозаводск, ул. Луначарского д. 15-а, рыночную стоимость, установленную независящим оценщиком — судебным экспертом ГУП РК РГЦ «Недвижимость» Филипповым К.И. в отчете об оценке от № 1606 в сумме 2 050 000 рублей без учета НДС. Пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: на сумму 2 050 000,00 рублей покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (пять лет) в соответствии с графиком (приложение № 2); Приложение № 2 изложить в редакции, исходя из цены продажи объекта, установленной пунктом 3.1. договора.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что экспертное заключение, составленное Чагиной Е.Е. является недостоверным ввиду нарушения экспертом требований ФСО № 1 и наличия ошибок, которые, в конечном итоге, уменьшают стоимость спорного имущества.

По мнению Администрации Петрозаводского городского округа, совместное заключение, представленное в материалы дела не соответствует требованиям ст. 22 ФЗ от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем суд должен был рассматривать два заключения судебных экспертов в отдельности. Из материалов дела следует, что экспертное заключение, составленное Филипповым К.И. соответствует требованиям действующего законодательства РФ, и в нем отсутствуют какие-либо ошибки.                         Администрация Петрозаводского городского округа полагает, что суд должен был руководствоваться при вынесении судебного решения именно данным экспертным заключением.

Определением от 25.07.2012 по делу назначена повторная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 175,8 кв.м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д. 15-А по состоянию на 26.04.2011.

Производство по делу приостановлено  до окончания проведения экспертизы.

Определением от 20.09.2012 производство по делу возобновлено для  рассмотрения заявления ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», в лице филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Карелия о продлении срока проведения судебной экспертизы в связи с поздним предоставлением документов для проведения экспертизы.

Рассмотрев заявление, суд определил продлить срок проведения экспертизы.

Производство по делу приостановлено до окончания проведения экспертизы.

Определением от 18.10.2012 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд заключения эксперта Блинниковой Е.А. филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Карелия от 17.09.2012 № 1000/А26-6267/2011/12/266.

В судебное заседание апелляционной инстанции 17.12.2012 лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, своих представителей не направили.  

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения, общей площадью 176,4кв.м., расположенные в цокольном  жилого дома 15-А в г. Петрозаводске, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

Указанные помещения арендует предприниматель Гайсин А.М.                                на основании договора от 17.09.2003 №275, заключенного с Администрацией г. Петрозаводска, для размещения мастерской по нарезке стекла и изготовлению аквариумов.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета                              от 18.02.2009 №26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 № 159-ФЗ» Администрацией Петрозаводского городского округа принято постановление от 19.04.2011 № 1346 «О предоставлении ИП Гайсину А.М. преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации».

Пунктом 1 постановления предпринимателю  предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений, общей площадью 175,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Луначарского, дом 15-А и определено заключить договор купли-продажи Объекта.

Пунктом 2 установлена цена продажи Объекта на основании отчёта об оценке от 29.03.2011г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определённая в размере 2 914 400,00 без учёта НДС.

Пунктом 3 Предпринимателю предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.

Пунктом 4.1 предписано подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определённые Федеральным законом № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Направленный Администрацией Предпринимателю проект договора, подписан последним с протоколом разногласий. Администрация отклонила предложенную Предпринимателем редакцию спорных пунктов.

Суд первой инстанции, исследовав материалы