Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 по делу n А56-33817/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

05 декабря 2012 года

Дело №А56-33817/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     27 ноября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 декабря 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Аносовой Н.В.

судей  Марченко Л.Н., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Тихомировой Н.М.

при участии: 

от истца: пр. Федоровой Е.А., дов. от 26.11.2012 №068; пр. Крюкова К.О., дов. от 26.11.2012 №066; пр. Уткиной М.М., дов. от 26.11.2012 №069; пр. Уткина К.В., дов. от 26.11.2012

от ответчиков: пр. Соловьева М.О., дов. от 11.07.2012 №26604 (от КЗРиР); пр. Томилина А.А., дов. от 28.06.2012 №45 (от Управления Росреестра); пр. Попова Р.А., дов. от 03.11.2011 №1-1-67249/юр (от КГА); пр. Короть Т.Н., дов. от 10.01.2012 №14-42 (от КУГИ СПБ).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19278/2012) ООО «Возрождение Северо-Запад»  на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2012 по делу № А56-33817/2012 (судья Васильева Н.В.), принятое

по заявлению ООО "Возрождение Северо-Запад"

к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу; Комитету по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании недействительным распоряжения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение Северо-Запад» (далее – заявитель, Общество, ООО «Возрождение Северо-Запад») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее – КЗРиР, ответчик); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу); Комитету по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (далее – КГА); Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ СПб) о признании недействительным Распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.12.2011 №9044-рк об утверждении границ земельного участка площадью 2152 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Прокофьева, д. 1, литера А (строительный адрес: Санкт-Петербург, Выборгский район, ул. Прокофьева, участок 1 (восточнее дома №5, корпус 1, литера А, по улице Жени Егоровой). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2012 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции указал на то, что спорный земельный участок сформирован для эксплуатации объекта заявителя – подземного паркинга, что свидетельствует об отсутствии нарушения принципа единства земельных участков. Доказательств того, что формирование спорного земельного участка привело к невозможности использования расположенного на нем объекта не представлено. Так как земельный участок площадью 11434 кв.м. был предоставлен заявителю для осуществления проектирования и строительства, законным владельцем которого заявитель в настоящее время не является, ссылки заявителя на необходимость учета его волеизъявления отклонены. Нарушений закона при вынесении оспариваемого Распоряжения судом первой инстанции не установлено.

На решение суда ООО «Возрождение Северо-Запад» подана апелляционная жалоба, в которой оно просило отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество ссылалось на то, что на момент издания спорного распоряжения оно являлось землепользователем спорного участка. Образование нового земельного участка допускалось только с согласия землепользователя. Судом первой инстанции не дана оценка противоречию оспариваемого решения Генеральному плану Санкт-Петербурга, проекту планировки квартала, утвержденным Правительством Санкт-Петербурга, а также Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга и необходимости соблюдения при формировании нового земельного участка требований технического регламента объекта недвижимости – паркинга с учетом его особенностей. Суд первой инстанции необоснованно отказал в приобщении Генерального плана в подтверждение наличия препятствий в использовании имущества после уменьшения земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу КУГИ СПб возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что спорный земельный участок сформирован для использования того объекта недвижимости, который на нем расположен. Доказательств, что формирование спорного земельного участка привело к невозможности использования расположенного на нем объекта не представлено. В связи с прекращением договора аренды земельного участка, заключенного для осуществления проектирования и строительства, заявитель не является законным владельцем земельного участка, следовательно, необходимости учитывать его волеизъявление не имелось.

В отзыве на апелляционную жалобу КГА Санкт-Петербурга возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что довод подателя апелляционной жалобы о нарушении спорным Распоряжением требований нормативных актов противоречит фактическим обстоятельствам дела. Указание на нарушенное изданием спорного ненормативного акта право отсутствует. Утверждение границ земельного участка позволяет его идентифицировать как недвижимую вещь. При утверждении градостроительного плана земельного участка на нем предполагалось размещение паркинга на 299 машино-мест, в то время как разрешение на строительство было выдано на паркинг на 50 машино-мест, в связи с чем, принято решение о корректировке границ земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы. Представители ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражали со ссылкой на отсутствие нарушений закона, а также прав и законных интересов заявителя.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, а также и выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Материалами дела подтверждается, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 №1709 Обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (впоследствии переименовано в ООО «Возрождение Северо-Запад») установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве многоэтажного паркинга на закрепленном земельном участке площадью 11434 кв.м, кадастровый номер 78:36:5506:13, расположенном по адресу Выборгский район, ул. Прокофьева, участок 1 (восточнее дома №5, корп. 1, литера А, по ул. Жени Егоровой). Пунктом 2 Постановления Правительства Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предписано заключить с инвестором соответствующий договор аренды земельного участка. Пунктом 3 Постановления Правительства Комитету по градостроительству и архитектуре в месячный срок предписано выдать инвестору разрешительную документацию на проектирование объекта.

Во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга, с ООО «Капитал-Строй» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.01.2008 №02/ЗК-06958, по условиям пункта 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 78:36:5506:13, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Прокофьева, участок 1 (восточнее д.5, корпус 1, литера А по ул. Жени Егоровой) площадью 11434 кв.м. для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга. В пункте 3.1 договора оговорены характеристики инвестиционного проекта – проектирование и строительство многоэтажного паркинга по адресу: Санкт-Петербург, ул. Прокофьева, участок 1 (восточнее д.5, корпус 1, литера А по ул. Жени Егоровой), максимальная площадь 6508,0 кв.м.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено по его завершении с условием соблюдения графика строительства, оформление договора аренды земельного участка сроком на 49 лет. Срок действия договора аренды то 29.01.2008 установлен в пункте 9.1 договора – до 28.02.2010.

На основании писем Комитета по энергетики и инженерному обеспечению, КГА подтвердило согласование от 11.06.2008 №ГС-3.16966 по объемо-пространственному и архитектурному решению, генеральному плану на стадии «рабочий проект» паркинга, запроектированного на 50 машиномест. На объект именно с такими характеристиками выдано Разрешение на строительство №78-03003520-2009.

На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-0103в-2010 от 10.02.2010 объект введен в эксплуатацию.

Право собственности на здание зарегистрировано за  ООО «Капитал-Строй», о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2010 на вновь созданный объект недвижимости – многоэтажный паркинг, назначение: нежилое, этажность-2, общая площадь 1107,9 кв.м, адрес объекта – Санкт-Петербург, ул. Прокофьева, д. 1, лит. А, кадастровый номер 78:36:5506:13:40.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.12.2011 №9044-рк «Об утверждении границ земельного участка» утверждены границы земельного участка площадью  2512 кв.м., расположенного по адресу – Санкт-Петербург, ул. Прокофьева, дом 1, литера А согласно прилагаемой схеме расположения земельного участка. Категория земель – земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки).

 Письмом от 28.05.2012 №2396 КУГИ СПб отказало заявителю в заключении договора аренды на 49 лет на ранее предоставленный под объект земельный участок со ссылкой на прекращение кадастрового учета участка площадью 11434 кв.м., с кадастровым номером 78:36:5506:13 по адресу – ул. Прокофьева, д. 1, лит. А, и о принятии решения о предоставлении ООО «Возрождение Северо-Запад» на условиях договора аренды земельного участка площадью 2512 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Прокофьева, д.1, лит. А, кадастровый номер 78:36:5506:21, границы которого утверждены распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.12.2011 №9044-рк.

Не согласившись с распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об изменении границ земельного участка, ООО «Возрождение  Северо-Запад» обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно положениями статьи 13 ГК РФ,  198 АПК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

При этом, согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности принятого ненормативного акта возлагается на соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления.

Ни из содержания оспариваемого Распоряжения КЗРиР, ни из представленных в материалы дела доказательств и пояснений ответчиков, включая орган, принявший оспариваемый судебный акт, не усматривается, какая именно правовая норма положена в основание его принятия. В тексте распоряжения ссылка на фактические обстоятельства, послужившие причиной принятия решения об изменении границ, отсутствует.

Расчета размера земельного участка в новых границах с учетом фактически возведенного на земельном участке объекта недвижимости, не представлено, что, с учетом указанных выше положений о распределении бремени доказывания, также свидетельствует о необоснованности обжалуемого распоряжения, в том числе и в части размера новых границ земельного участка. Вывод суда первой инстанции о том, что заявителем не представлено доказательств невозможности размещения паркинга на земельном участке с новыми границами, противоречит положениям части 5 статьи 200 АПК РФ, и свидетельствует о неверном распределении судом первой инстанции бремени доказывания по делу, что, в конечном счете, привело к принятию неверного судебного акта.

По смыслу положений статьи 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), статьи 271 ГК РФ, судьба земельного участка неразрывно связана с судьбой находящейся на нем недвижимости. В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Под возведенный заявителем объект недвижимости, на стадии реализации инвестиционного проекта, предоставлен определенный земельный участок, с кадастровым номером 78:36:5506:13, площадью 11434 кв.м. Из содержания  Постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка, условий договора аренды следует, что использование земельного участка  в границах, сформированных для реализации инвестиционного проекта, предполагалось и после введения объекта в эксплуатацию. То есть, под использование принадлежащего заявителю недвижимого имущества предоставлен земельный участок именно 11434 кв.м.

Уменьшение количества машино-мест в паркинге было согласовано на этапе проектирования, с согласия КГА, и, при этом, какие-либо указания на пересмотр границ предоставленного под реализацию земельного участка, сделаны не были. Более того, ни из Постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка, ни из условий договора аренды не следует, что обязательным условием предоставления земельного участка в размере 11434 кв.м являлось создание паркинга на 299 машино-мест, в договоре аренды оговорена лишь максимальная площадь объекта, но не его минимальная величина. Изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка, которое является одним из элементов сложного юридического состава, положенного в основание возникновения права пользования земельным участком до возведения на нем объекта недвижимости, не вносилось. Кроме того,  пунктом 4.2 договора аренды в качестве последствий отклонения площади результата инвестирования от площади, согласованной в пункте 3.1 договора, предусмотрены последствия в виде уплаты сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением №4 к договору, но не уменьшения представленного