Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2012 по делу n А42-7017/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

приложен договор купли – продажи арендуемого имущества, не подписанный со стороны продавца.

28.07.2010 Предприятие получило от Предпринимателя письменное согласие воспользоваться своим преимущественным правом на выкуп арендованного объекта недвижимости, в связи с чем Предприниматель просила направить в ее адрес отчет об оценке рыночной стоимости данного помещения.

13.08.2010 Предприятию были вручены письма истца о повторном согласии на заключение договора с оплатой по договору купли-продажи в течение 60 месяцев, а также с просьбой о выдаче решения об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда и договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанного собственником данного имущества.

Ответчик направил истцу договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2010 № 110, подписанный исполняющим обязанности директора Предприятия 18.08.2010.

24.08.2010 Предприятие получило от Предпринимателя протокол разногласий к договору от 13.08.2010 № 110 в части стоимости выкупаемого имущества.

ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» протокол разногласий не рассмотрело и письменный ответ на него не представило.

23.09.2010 Предприятие издало приказ № 32/2 об отмене решения об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Мурманск, пр.Ленина, д.29, в связи с пропуском Семиохиной М.В. срока для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № 110 от 13.08.2010.

Ссылаясь на возникшие разногласия по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, оценочную экспертизу от 10.05.2012 № П-110.05.12 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, д.29, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимости (без учета НДС) по состоянию на дату назначения экспертизы (дата осмотра 05.05.2012), рассчитанная согласно Федеральным стандартам оценки с применением трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного, составляет 11 760 169, 49 руб., пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению с применением рыночной стоимости спорного помещения, определенной на основании экспертизу от 10.05.2012 № П-110.05.12.

Апелляционный суд, оценив все представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Предприниматель является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

Материалами дела подтверждается, что Предприниматель в ответ на предложение Предприятия о заключении договора купли-продажи выразила согласие на приобретение в собственность спорного предложения, однако при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно оценочной экспертизе № П-110.05.12 от 10.05.2012, проведенной оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Мурманск.ру» Кондратьевой Н.Н., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 05.05.2012 с учетом НДС составляет 13 877 000 руб., без учета НДС – 11 760 169 руб. 49 коп. (т.5 л.д. 124).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признается объектом налогообложения НДС передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что выкупная цена помещения должна быть определена в размере 11 760 169, 49 руб. без учета НДС.

Довод подателя жалобы об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отклоняется апелляционным судом, так как Предприниматель не отказывалась от подписания договора, а, получив его проект, направила в ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» протокол разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

Аналогичная правовая позиция указана в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.10.2010 № ВАС-13619/10.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 1 информационного письма от 05.05.1997 № 14, если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. Установленный статьей 445 ГК РФ тридцатидневный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

Само по себе несоблюдение такого срока с учетом того, что протокол разногласий, направленный Предпринимателем в адрес Предприятия, фактически был получен, не влечет утраты права на обращение в суд.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Мурманской области от 24.08.2012 по делу   А42-7017/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

 И.А. Серикова