Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2012 по делу n А42-7017/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

03 декабря 2012 года

Дело №А42-7017/2010

Резолютивная часть постановления объявлена     26 ноября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 декабря 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Сизоненко М.Г.

при участии: 

от истца: Серхачев Ю.А., доверенность от 01.06.2010;

от ответчика: не явился, извещён;

от 3-го лица: не явился, извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-19724/2012, 13АП-19721/2012) открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость», ИП Семиохиной М.В. на определение  Арбитражного суда  Мурманской области от 05.09.2011 по делу № А42-7017/2010 (судья О.В. Кузнецова), принятое по иску

ИП Семиохина Марина Витальевна

к ММУП "Агентство Мурманнедвижимость"

3-е лицо: ООО "Оценка-Сервис"

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

установил:

Индивидуальный предприниматель Семиохина Марина Витальевна (ОГРНИП 304519011200388; адрес: 183038, г.Мурманск, пр-кт Ленина, д.29, кв.5;  далее –Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Мурманскому муниципальному унитарному предприятию «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН 1055100215092; место нахождения: 183038, г.Мурманск, пр-кт Ленина, д.87; далее – Предприятие), с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 236,4 кв.м, расположенного по адресу: город Мурманск, проспект Ленина, дом 29, по цене, равной его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка-Сервис» (ОГРН 1045100153670; место нахождения: 183038, г.Мурманск, ул.Воровского, д.5/23, офис 529; далее - ООО «Оценка-Сервис»), осуществлявшее оценку рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по заказу Предприятия.

Определением от 18.02.2011 судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу строительно-технической экспертизы спорного помещения по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – помещения «Дамский салон» общей площадью 228,4 м2, расположенного по адресу: г.Мурманск, пр-кт Ленина, д.29, по состоянию на 01.04.2010. Проведение экспертизы поручено Независимому Научно-Исследовательскому Учреждению «Центр Судебных Экспертиз».

01.04.2011 в материалы дела Независимым Научно-Исследовательским Учреждением «Центр Судебных Экспертиз» представлен отчет № 11/236 от 25.03.2011, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.04.2010 составила 12 600 000 руб. (т.3 л.д. 4-73).

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения «Дамский салон» общей площадью 228,4 м2, расположенного по адресу: г. Мурманск, пр-кт Ленина, д.29, по состоянию на дату назначения экспертизы.

Определением суда от 27.04.2011 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения «Дамский салон» общей площадью 228,4 м2, расположенного по адресу: г. Мурманск, пр-кт Ленина, д.29, по состоянию на дату назначения экспертизы. Проведение экспертизы поручено оценщику индивидуальному предпринимателю Тарасюку Матвею Юрьевичу, члену Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Производство по делу было приостановлено до получения заключения эксперта.

14.06.2011 в материалы дела экспертом Тарасюком М.Ю. представлен отчет № 54/06-11 – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение для использования под дамский салон, расположенное по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, д.29, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (без учета налога на добавленную стоимость) по состоянию на 27.04.2011 составляет            12 200 000 руб. (т.4 л.д. 3-132). В связи с получением результатов экспертизы, производство по делу было возобновлено.

Определением от 05.09.2011 на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание исковое заявление было оставлено без рассмотрения.

Постановлением от 07.12.2011 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд определение Арбитражного суда Мурманской области от 05.09.2011 отменил и направил вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области, указав, что ни истец, ни ответчик не утратили интерес к рассматриваемому спору, в связи с чем основания для применения пункта 9 части первой статьи 148 АПК отсутствовали.

При новом рассмотрении дела истец заявил ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения «Дамский салон» общей площадью 228,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, пр-кт Ленина, д.29, по состоянию на дату назначения экспертизы, рассчитанной согласно Федеральным стандартам оценки с применением трех подходов к оценке – доходного, сравнительного и затратного.

Определением от 03.04.2012 ходатайство истца о назначении экспертизы удовлетворено. Проведение экспертизы поручено оценщику Общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Мурманск.ру» Кондратьевой Наталье Николаевне, члену саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийской Общественной организации «Российское общество оценщиков».

18.05.2012 в материалы дела представлена оценочная экспертиза от 10.05.2012 № П-110.05.12 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, д.29, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (без учета НДС) по состоянию на дату назначения экспертизы (дата осмотра 05.05.2012), рассчитанная согласно Федеральным стандартам оценки с применением трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного, составляет 11 760 169, 49 руб.

Решением от 24.08.2012 исковое заявление предпринимателя удовлетворено. Суд обязал Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН 1055100215092) заключить с индивидуальным предпринимателем Семиохиной Мариной Витальевной (ОГРНИП 304519011200388) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 228,4 кв.м, расположенного по адресу: город Мурманск, проспект Ленина, дом 29, номер на поэтажном плане I, кадастровый (условный) номер 51:20:02:01:101:040:1544:I, по цене 11 760 169 (одиннадцать миллионов семьсот шестьдесят тысяч сто шестьдесят девять) рублей 49 копеек.

Индивидуальный предприниматель Семиохина Марина Витальевна и открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами на решение от 24.08.2012. Одновременно, открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» заявило ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с преобразованием Мурманского муниципального унитарного предприятия «Агентство Мурманнедвижимость» в открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» (далее – ОАО «Агентство Мурманнедвижимость»).

Рассмотрев в судебном заседании ходатайство ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» суд определил произвести замену Мурманского муниципального унитарного предприятия «Агентство Мурманнедвижимость» на правопреемника открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость».

Предприниматель в апелляционной жалобе просит решение суда от 24.08.2012 отменить в части цены продажи спорного имущества. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то обстоятельство, что содержащийся в оценочной экспертизе от 10.05.2012 № П-110.05.12 расчет рыночной стоимости не может быть использовании для совершения сделки, а заключение эксперта Кондратьевой Н.Н. не может быть использовано судом в качестве доказательства, так как выполнено с нарушением федеральных стандартов оценки ФСО № 1, № 3, что привело к недостоверному выводу о рыночной стоимости спорного объекта.

ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит решение суда от 24.08.2012  отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на утрату истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку Предприниматель в течение 30 дней со дня получения предложения выкупить арендуемое помещение не изъявила согласие по его приобретению на условиях ММУП «Агентство Мурманнедвижимость». По мнению подателя жалобы, истец не был лишен возможности при наличии разногласий по условиям спорного договора направить в адрес ответчика подписанный им проект договора с протоколом разногласий.

Представитель Предпринимателя поддержал направленное в апелляционной суд одновременно с апелляционной жалобой ходатайство о проведении повторной строительно-технической экспертизы недвижимого имущества - помещения «Дамский салон» общей площадью 228,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, пр-кт Ленина, д.29. При этом на разрешение эксперта Предприниматель просит поставить вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, помещения «Дамского салона», расположенного по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д. 29, площадью 228, 4 кв.м, рассчитанная с применением трёх подходов оценки: затратного, сравнительного, доходного, на момент назначения экспертизы».

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы Предприниматель указал, что заключение эксперта Кондратьевой Н.Н. выполнено с нарушениями федеральных стандартов оценки ФСО № 1 и № 3, что привело к неверному выводу о рыночной стоимости исследуемого объекта.

При рассмотрении ходатайства Предпринимателя о назначении повторной экспертизы апелляционным судом принято во внимание, что в суде первой инстанции в соответствии частью 3 статьи 86 АПК РФ допрошена эксперт Кондратьева Н.Н., которая пояснила, что ею были соблюдены федеральные стандарты оценки, при проведении экспертизы использованы все три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Вопреки утверждению истца, экспертом использован затратный подход, однако ему присвоено весовое значение «0,0», так как данный подход неадекватно отражает реальную стоимость таких объектов (неэластично реагирует на изменения на рынке недвижимости).

Экспертом представлены письменные пояснения на замечания истца, приобщенные к материалам дела .

Оценив приведенные подателем жалобы в обоснование заявленного ходатайства обстоятельства, апелляционный суд не усматривает необходимых для назначения повторной экспертизы оснований.

Ввиду отсутствия у апелляционного суда сомнений в обоснованности заключения эксперта, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы следует отказать.

Представитель истца подержал доводы изложенные в апелляционной жалобе Предпринимателя, против удовлетворения апелляционной жалобы ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» на праве хозяйственного ведения принадлежит объект недвижимого имущества – нежилые помещения в жилом 5-ти этажном доме - помещение для использования под дамский салон, этаж: 1, кадастровый (условный) номер 51:20:02:01:101:040:1544:I, расположенные по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, д.29, общей площадью 228,4 кв.м (площадь уточнена в результате инвентаризации, проведенной Государственным унитарным предприятием технической инвентаризации Мурманской области 29.02.2008).

12.08.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Мурманска (Арендодатель) и истцом (Арендатор) заключен договор № 8186/6278 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске (т.1 л.д. 22-26).

Согласно условиям данного договора Арендодатель передал Арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 236,4 кв.м., расположенные по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, д.29, для использования под дамский салон (пункт 1.1.).

Договор заключен на срок с 01.09.1999 по 31.08.2002, государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 24.06.2002 № 1 срок действия договора продлен с 01.09.2002 по 31.08.2007 (т.1 л.д. 29-30).

17.03.2008 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска, истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору от 12.08.1999 № 8186/6278, по условиям которого с 26.01.2007 Арендодателем по договору аренды считается ММУП «Агентство Мурманнедвижимость». В соответствии с пунктом 3 указанного соглашения срок действия договора аренды продлен до 26.01.2022.

Дополнительные соглашения к договору аренды также зарегистрированы в установленном порядке.

Решением Совета депутатов города Мурманска от 29.10.2009 ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» было дано согласие на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение помещения для использования под дамский салон общей площадью 228,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, дом 29.

На основании договора № 62/03-10 от 31.03.2010 на оказание услуг по оценке имущества, заключенного между Предприятием и ООО «Оценка-Сервис», последним была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости – помещения для использования под дамский салон общей площадью 228,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, проспект Ленина, дом 29, по состоянию на 01.04.2010. Согласно отчету  об оценке рыночной стоимости  от 01.04.2010 № 62/03-10 итоговая величина рыночной стоимости определена в сумме 12 408 000 без НДС или 14 641 000 руб. с НДС.

15.07.2010 истцом получено от Предприятия предложение о заключении договора купли-продажи, к которому