Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2012 по делу n А56-16003/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

сторонами договора о совместной деятельности прав общей долевой собственности на Объекты.

ЗАО «Стройсервис» частично исполнило свои обязанности, предусмотренные разделом 2.3 договора о совместной деятельности, в том числе создало на земельном участке фундаменты объектов предполагавшихся к строительству объектов недвижимого имущества.

ООО «ВИВАТ» в обоснование исполненных обязанностей представлены кадастровые паспорта спорных объектов недвижимости, а также следующие документы:

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.05.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 19;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.05.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 18;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 30.06.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 17;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 30.06.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 16;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.07.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 15;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.07.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 14;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.05.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, улица Круговая, дом 25;

- справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.05.2010 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, деревня Глинка, Тупиковый проезд, дом 4.

Должник исполнил обязанность по предоставлению земельного участка для строительства (пункт 2.1.1 договора о совместной деятельности), а также в последующем получил разрешения на строительство спорных объектов № RU47517305-12 от 19.10.2010; № RU47517305-11 от 19.10.2010; № RU47517305-10 от 19.10.2010; № RU47517305-09 от 19.10.2010; № RU47517305-08 от 19.10.2010 (пункт 2.1.3 договора о совместной деятельности).

26.04.2010 между ООО «ВИВАТ» и ЗАО «Стройсервис» было заключено соглашение, в соответствии с которым ЗАО «Стройсервис» уступило в полном объёме права и обязанности по договору о совместной деятельности со всеми дополнительными соглашениями к нему, заключёнными между ЗАО «Стройсервис» и должником.

ЗАО «Стройсервис» передало ООО «ВИВАТ» подлинник договора о совместной деятельности, а также подлинник дополнительного соглашения № 1 от 18.01.2010 к договору о совместной деятельности (пункт 2.1 соглашения), что подтверждается актом приёма-передачи документов.

Впоследствии ЗАО «Стройсервис» было ликвидировано, о чем 18.05.2011 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись № ГРН 6117847513316.

Соглашением от 28.04.2010 ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» и ООО «ВИВАТ» распределили право собственности на вновь созданные объекты незавершенного строительства, построенные в соответствии с договором о совместной деятельности, установив что по итогам совместной деятельности ООО «ВИВАТ» приобретает право собственности на объекты незавершенного строительства, находящиеся на участках (пункт 3.4.2 договора о совместной деятельности):

- учетный кадастровый номер №47:26:01-01-004:0001/31 в квартале № 13 (ул. Круговая д.14);

- учетный кадастровый номер №47:26:01-01-004:0001/32 в квартале № 13 (ул. Круговая д.15);

- учетный кадастровый номер №47:26:01-01-004:0001/33 в квартале № 13 (ул. Круговая д.16);

- учетный кадастровый номер №47:26:01-01-004:0001/34 в квартале № 13 (ул. Круговая д.17);

- учетный кадастровый номер №47:26:01-01-004:0001/35 в квартале № 13 (ул. Круговая д.18);

- учетный кадастровый номер №47:26:01-01-004:0001/39 в квартале № 14 (ул. Круговая д.19), что составляет 75% от общей площади вновь созданных по договору о совместной деятельности объектов.

При этом в соответствии с соглашением от 28.04.2010 у ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» возникли права в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных на участках:

- учётный кадастровый номер 47:26:01-01:004:0001/42 в квартале № 15;

- учётный кадастровый номер 47:26:01-01:004:0001/43 в квартале № 15, что составляет 25% от общей площади вновь созданных по договору о совместной деятельности объектов.

В 2011 году ООО «ВИВАТ» обратилось в Тосненский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты, однако получило отказ в связи с отсутствием прав на земельный участок, на котором указанные объекты расположены.

Понятия участника строительства и требования о передаче жилого помещения даны в подпунктах 2 и 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Принимая во внимание тот факт, что спорные объекты по договору о совместной деятельности не являются многоквартирными жилыми домами, а фактически представляют собой нежилые помещения – объекты незавершённого строительства, ООО «ВИВАТ» не вправе предъявлять должнику требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, но вправе требовать признания права собственности на спорные объекты в порядке, установленном статьей 201.8 Закона о банкротстве.

При этом в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее –Постановление № 54) в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Как следует из представленного заявителем договора о совместной деятельности, целью товарищей являлось строительство и сдача в эксплуатацию малоэтажного жилого комплекса, состоящего из 8 индивидуальных жилых домов (пункт 1.1).

При этом должник обязался предоставить по акту земельный участок (пункт 2.1.1), предоставить согласованную и утверждённую рабочую документацию (пункт 2.1.2), получить разрешение на строительство объектов (пункт 2.1.3), исполнять функцию контроля и надзора за строительством (пункт 2.1.4), в также совершить иные действия (пункты 2.1.5-2.1.7).

ЗАО «Стройсервис», правопреемником которого является ООО «ВИВАТ», в свою очередь, обязалось исполнять функции заказчика (пункт 2.3.1), выполнить строительно-монтажные работы (пункт 2.3.2), обеспечить охрану объектов (пункт 2.3.3), а также совершить иные действия (пункты 2.3.4-2.3.9). При наличии общей цели представленного договора и обязанности по внесению вкладов ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» и ЗАО «Стройсервис» договор о совместной деятельности следует квалифицировать как договор простого товарищества.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) право собственности на вновь создаваемое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ и применительно к статье24 Закона о государственной регистрации право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации (пункт 7 Постановления № 54).

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь возданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок (пункт 7 Постановления № 54).

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью (пункт 7 Постановления № 54).

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статья 28 Закона о государственной регистрации) (пункт 7 Постановления № 54). Таким образом, право собственности ООО «ВИВАТ» на спорные объекты может быть зарегистрировано только на основании судебного акта о признании за ним права собственности.

Доводы представителя конкурсного управляющего должника, изложенные в отзыве на заявление ООО «ВИВАТ» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку представленные письма уполномоченных органов относятся к периоду, когда договор о совместной деятельности не был заключён, а строительство не осуществлялось, поэтому такие письма не относятся к делу. Само по себе получение должником разрешений на строительство после завершения строительно-монтажных работ не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, так как обязанность на получение разрешительной документации в соответствии с договором о совместной деятельности возлагалась на ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» (пункт 2.1.3 договора о совместной деятельности).

Доводам ОАО «Банк Санкт-Петербург» судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, оснований для ее переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Утверждение ОАО «Банк «Санкт-Петербург» о том, что ООО «ВИВАТ» злоупотребляет своим правом на судебную защиту, не основано на нормах материального права.

Податель жалобы заявляет, что ООО «ВИВАТ» имело право расторгнуть договор о совместной деятельности и в последующем  обратиться с заявлением о взыскании с должника денежных средств.

Вместе с тем ООО «ВИВАТ» по смыслу статьи 201.8 Закона о банкротстве является «другим лицом», которое вправе предъявлять свои требования о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. Заявление о включении в реестр требований кредиторов может быть подано при наличии денежных требований к должнику, заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений – в том случае, если заявитель является участником строительства и претендует в соответствии со статьей 201.1 на квартиру в многоквартирном доме.

Поскольку спорные объекты по существу являются объектами незавершенного строительства и, как правильно установил суд первой инстанции, многоквартирными домами не являются и не должны были таковыми стать, постольку обращение ООО «ВИВАТ» с соответствующими требованиями не противоречит положениям Закона о банкротстве.

Доводы ОАО «Банк «Санкт-Петербург» о злоупотреблении ООО «ВИВАТ» своими правами не подтверждены надлежащими доказательствами.

Утверждение ОАО «Банк «Санкт-Петербург» о том, что договор о совместной деятельности ничтожен, не основано на законе и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с пунктом 4.2. договора об ипотеке №1 от 20.02.2008 должник не вправе:

- отчуждать предмет ипотеки путём его продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом без предварительного письменного согласия банка (пункт 4.2.1 договора об ипотеке);

- передавать предмет ипотеки во временное безвозмездное пользование по соглашению с другим лицом, предоставлять последнему право ограниченного пользования предметом ипотеки (сервитут), сдавать предмет ипотеки в субаренду без предварительного письменного согласия банка (пункт 4.2.2 договора об ипотеке).

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Должник при заключении договора с ЗАО «Стройсервис» о совместной деятельности 12.01.2010 предмет ипотеки – право аренды земельного участка – не отчуждал (не дарил, не обменивал, не вносил право аренды земельного участка в качестве вклада в имущество хозяйственного