Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 по делу n А56-68297/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию или акта приемки объекта в эксплуатацию, утвержденных в установленном порядке, их которых следует, что заявленный к учету объект возведен в соответствии с проектной документацией и является объектом завершенного строительства, а также на то, что положительное решение будет принято в том случае, если представленные документы позволят сделать вывод о том, что объект является недвижимым имуществом и подлежит государственному учету, и переоформлены границы земельных участков.

Решением Управления городского кадастра недвижимости КЗРиЗ от 17.11.2011 №14336, в проведении государственного учета объекта недвижимости отказано со ссылкой на неустранение обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации. 

В силу положений статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон №221-ФЗ) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее – постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также – снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или люых указанных в пункте 7, 10 -21 части 2 статьи 7 Закона №221-ФЗ сведений об объекте недвижимости.

Суть государственного кадастрового учета по смыслу пункта 3 статьи 1 Закона №221-ФЗ заключается во внесении уполномоченным государственным органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. То есть, кадастровый учет недвижимого имущества не является основанием для установления или прекращения юридических прав на него, а отражает физические характеристики недвижимого имущества. По смыслу приведенной нормы достаточными основаниями для вывода о возможности кадастрового учета определенного объекта являются факт наличия объекта недвижимого имущества, обладающего характеристиками, позволяющими отличить его от иных однородных объектов. Пунктом 5 статьи 1 Закона №221-ФЗ допускается осуществление кадастрового учета, в том числе, сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в отношении сооружений, законом предусмотрены исключительно физические признаки, позволяющие квалифицировать объект как недвижимое имущество. Ни положениями статьи 130 ГК РФ, ни положениями статьи 131 ГК РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, наличие вещных прав на объект, в том числе их государственная регистрация, в качестве основания для классификации объекта как недвижимой вещи не указывается.

Положения статьи 218 ГК РФ, на которые сослался суд первой инстанции, регулируют основания приобретения права собственности на объект, между тем, в данном случае предметом спора является возможность осуществления его технического учета, а не вопрос о праве на имущество. Положениями Закона №221-ФЗ наличие спора о праве в качестве основания для вывода о невозможности кадастрого учета объекта не предусмотрено. Более того, при осуществлении первичного кадастрого учета объекта недвижимости,  появление объекта как индивидуально-определенной вещи, а следовательно, и возможность возникновения вещного права на этот объект, обусловлено именно фактом его кадастрового учета, то есть это право может и не существовать на момент обращения с заявлением о проведении государственного кадастрого учета. Согласно пункту 2 статьи 20 Закона №221-ФЗ, с заявлением о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица. При таких обстоятельствах, вопрос о праве собственности на спорный объект не имеет правового значения в рамках рассматриваемого спора. Обращение с заявлением о кадастровом учете лица, не являющегося собственником объекта, могло бы быть неправомерным исключительно при наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 304 ГК РФ, то есть при нарушении прав собственника такого объекта. Между тем, на сегодняшний день право собственности на спорный железнодорожный путь не зарегистрировано, сведений о нарушении вещных прав каких-либо иных лиц на спорный объект обращением ООО «ПетроСтрой» за кадастровым учетом не имеется. По смыслу пунктов 6, 7 части 1 статьи 22 Закона №221-ФЗ, представление документов, подтверждающих право заявителя на объект, необходимо при учете изменений характеристик уже учтенного объекта недвижимости, либо учете части объекта недвижимости, отсутствие правоустанавливающих документов в основание вынесения решения об отказе в государственном учете объекта недвижимости не положено.

По смыслу положений статьи 13 ГК РФ, статьи 198 АПК РФ, предметом рассмотрения в данном деле являются выводы, изложенные в конкретном ненормативном акте – обжалуемом решении, принятом ответчиком. Исследуя вопрос об основаниях возникновения прав ООО «ПетроСтрой» на объект, а также лиц, от которых объект был передан, суд первой инстанции вышел за пределы предмета рассматриваемого спора.

Судом первой инстанции пришел к верным выводам о несоответствии закону тех оснований, по которым был приостановлен кадастровый учет спорного объекта, что в последующем повлекло отказ в государственном учете.

Из представленной в материалы дела технической документации на железнодорожные пути, содержащей сведения  о характеристике этого имущества, следует, что оно неразрывно связано с земельным участком, на котором располагается. Принимая во внимание функциональное назначение объекта как обеспечивающего возможность перемещения транспортных средств по определенному маршруту, характеристики такого рода сооружения как железнодорожные пути, предусмотренные пунктом 2 Федерального закона от 10.01.2003 №18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта», перемещение конструктивных элементов железнодорожного пути повлечет прекращение его существования как определенного объекта, и исключит возможность использования сооружения по его назначению, фактически приведет к прекращению существования сооружения как такового. Следует отметить, что железнодорожный путь с момента своего создания, и в настоящее время эксплуатируется по своему прямому назначению, на основании разрешений, выданных уполномоченными органами, то есть, даже при отсутствии проектной документации о создании железнодорожного пути и акта о его первоначальной приемке в эксплуатацию, у регистрирующего органа не могло возникнуть сомнений в существовании этого объекта и возможности оценки его индивидуальных характеристик с точки зрения отнесения объекта к недвижимому имуществу. Акт рабочей комиссии по приемке в эксплуатацию после капитального ремонта от 20.02.1992 содержит сведения о его индивидуальных характеристиках, и ссылку на проектно-сметную документацию, в связи с чем, не может быть признан обоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности рассмотрения указанного документа как подтверждающего основания для проведения государственного учета. Осуществление капитального ремонта существенно влияет на качества вещи, таким образом, информация об объекте должна была отражаться в государственном учете именно исходя из его характеристик после капитального ремонта, а не на момент его создания, в противном случае не мог быть соблюден критерий ее достоверности.

Согласно положениям статьи 16 Устава железнодорожного транспорта, пунктам 1.2, 1.9 действующих на момент обращения заявителя за государственным учетом Правилам эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования», утвержденных Приказом Министерства путей сообщения РФ от 18.06.2003 №26, возможность эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования, соответствие конструкций и состояния сооружений железнодорожных путей строительным нормам и правилам, удостоверяется техническим паспортом с приложением плана и продольного профиля железнодорожных путей, а также чертежей сооружений. Технический паспорт составляется в отношении каждого владельца железнодорожного пути. Соответствие железнодорожного пути ООО «ПетроСтрой» обязательным требованиям специального законодательства подтверждено Техническим паспортом, утвержденным в 2004 году. Принимая во внимание, что деятельность по эксплуатации железнодорожного пути связана с источниками повышенной опасности и подлежит государственному регулированию, при нарушении порядка ввода в эксплуатацию железнодорожный путь не мог бы быть открыт для движения железнодорожного транспорта. При таких обстоятельствах, при условии эксплуатации сооружения, наличия оформленного в установленном порядке Технического паспорта сооружения, для целей кадастрового учета правомерность создания пути презюмируется и для ее подтверждения представления дополнительных доказательств не требовалось. Кроме того, по смыслу положений статьи 222 ГК РФ, нарушения, допущенные при возведении объекта, не исключают возможность его отнесения к объектам недвижимости.

Вопреки выводу органа, осуществляющего кадастровый учет, представленные документы являлись достаточными для вывода о наличии у спорного сооружения признаков объекта недвижимого имущества. Само по себе отсутствие проектной документации возможности отнесения объекта к объекту недвижимости не исключает.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 22 Закона №221-ФЗ, документы о допуске объекта в эксплуатацию не являются единственными возможными источниками сведений об индивидуальных характеристиках объекта, в частности допускается представление технического паспорта сооружения, который был предоставлен в данном случае регистрирующему органу. 

ООО «ПетроСтрой» утвержден 12.07.2004 технический паспорт железнодорожного пути, согласованный с ОАО «Северо-Западный Промтранс», начальником станции Дача Долгорукова и УРБ Санкт-Петербургского отделения Октябрьской железной дороги ОАО «РЖД». В техническом паспорте железнодорожного пути имеется ссылка на заключение договора на подачу-уборку вагонов, характеристика железнодорожного пути, указание на его балансовую принадлежность заявителю. Также характеристики объекта содержатся в Техническом паспорте железнодорожного пути необщего пользования, составленном ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в проведении кадастрового учета объектов недвижимости приведен в статье 27 Закона №221-ФЗ. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый объектов недвижимости, к таким основаниям не относится. По смыслу положений статьи 36 ЗК РФ, отсутствие оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости само по себе не исключает ни вывод о возможности его характеристики как объекта недвижимости, ни о наличии вещных прав на объект. Этот вывод подтверждается и тем, что согласно статье 35 ГК РФ, судьба земельного участка следует судьбе объекта недвижимости, а не наоборот. Таким образом, прохождение спорного линейного ообъекта по территории нескольких земельных участков не препятствовало осуществлению его кадастрового учета, тем более, что указав на это обстоятельство в решении о приостановлении кадастрого учета, ответчик не истребовал в связи с этим у заявителя никаких дополнительных документов и не указал способ устранения такого рода замечаний, и не положил это обстоятельство в основание оспариваемого решения об отказе в проведении государственного учета.

 Закон №221-ФЗ на момент обращения заявителя с требованием о проведении государственного учета вступил в законную силу, и регулирование порядка кадастрого учета в силу положений статьи 43 Закона №221-ФЗ ранее действовавшими нормативными актами, не исключает применения общих положений Закона №221-ФЗ, определяющих содержание правоотношений по осуществлению государственного кадастрового учета.

Положения статей 2, 3, 4 Распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 №1329-р «О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга», определяющего порядок проведения государственного учета объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга в переходный период, установленный статьей 43 Закона №221-ФЗ, также определяют государственный кадастровый учет как сбор и фиксацию сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, но не о правах на них. Признаки объекта недвижимости, определенные в статье 2 названного нормативного акта, касаются исключительно физических характеристик объекта, указанных в статье 130 ГК РФ, проведение кадастрового учета юридической связью объекта недвижимости с землей не обусловлено.  Согласно пункту 1 статьи 4 Распоряжения №1329-р, содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и юридический статус, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Владелец объекта недвижимости, при этом, никак не характеризуется. По условиям пункта 3 назначенной статьи, сведения и необходимые документы, для внесения информации в Государственный кадастр недвижимости Санкт-Петербурга могут представлять как собственники, так и пользователи или балансодержатели недвижимого имущества. ООО «ПетроСтрой» является балансодержателем и владельцем железнодорожного подъездного пути, что не отрицается ответчиком.

Пунктом 1.4 Распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 31.12.2003 №9-рк «О совершенствовании кадастрового учета объектов недвижимости», право требовать от заявителя утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации на заявленный к учету объект, а также акта государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию или акта приемки объекта в эксплуатацию, утвержденного в установленном порядке, возникает у регистрирующего органа лишь при  отсутствии возможности на основании ранее представленных документов отнести тот или иной объект к объекту недвижимости (пункт 1.1 распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 31.12.2003 №9-рк). Между тем, исходя из представленных на регистрацию документов, с учетом изложенных выше доводов, у ответчика не имелось оснований для сомнений в возможности отнесения объекта к объектам недвижимости, тем более, что объект не имел существенных отличий от множества объектов подобного рода, известных гражданскому обороту. Представление акта приемки объекта в эксплуатацию как следует из положений пункта 1.4 Распоряжения №9-рк подлежит представлению для подтверждения факта завершения строительства объекта. С учетом того, что представленными материалами подтверждалась