Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу n А56-58187/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

03 июля 2012 года

Дело №А56-58187/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     26 июня 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июля 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Борисовой Г.В.

судей  Лопато И.Б., Семеновой А.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  Ганичевой В.А.

при участии:

от  заявителя: Романовой И.В. по доверенности от 30.11.2011 №1055-Д/юр;

от  заинтересованного  лица:  Борисовой  Ю.А. по доверенности от 30.12.2011 №16-223.00/11;

от третьих лиц: Рахматулина А.Н. по доверенности от 03.02.2011 77 АА 2121655;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7025/2012) ООО «Л1-5» на  решение  Арбитражного  суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2011  по  делу  № А56-58187/2011  (судья   Ракчеева М.А.), принятое

по  заявлению ООО «Л1-5»

к   Комитету по строительству Правительства Санкт-Петербурга

третье лицо: Розанов Е.Г.

о  признании  недействительным  предписания

установил:

   ООО «Л1-5» (191014, Санкт-Петербург, ул.Некрасова, д.52, лит.Б, пом.1-Н, каб.9, правопреемник ООО «ЛЭК V». ОГРН 1037811029740, далее- общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга (190000, Санкт-Петербург, наб.реки Мойки, д.76, далее- Комитет) от 29.09.2011 №2 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории Санкт-Петербурга.      Определением от 19.01.2012 удовлетворено ходатайство заявителя об уточнении его наименования- ООО «ЛЭК V» заменено  на ООО «Л1-5», а также   в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Розанов Евгений Германович .

Решением суда первой инстанции, в  удовлетворении заявленных требований обществу отказано в связи с отсутствием правовых оснований  для  признания оспариваемого предписания  недействительным.

Не согласившись с решением суда,  общество направило  апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять  новый  судебный акт в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права.

 В судебном заседании представитель  общества пояснил, что  обязательство покупателя по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного предварительным договором П3534-А-Д-К/3-А-Д-3 от 06.06.2009 было исполнено путем зачета встречных однородных требований, в соответствии с которым было полностью прекращено обязательство гр. Розанова Е.Г. перед обществом по оплате обеспечительного платежа по данному договору и общества перед  Розановым Е.Г. – по возврату денежных средств, уплаченных покупателем по предварительному договору №К3534-Д-К/3-А-Д-3 от 08.12.2007. По мнению, заявителя, указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии привлечения денежных средств, так как фактически денежные средства по предварительному договору от 06.06.2009 не уплачивались. Кроме того, представитель указал, что предписание вынесено Комитетом без проведения каких-либо проверочных мероприятий, что является грубым нарушением  Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ).

В  судебном  заседании  представители Комитета и третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения,  свою позицию  Комитет изложил в отзыве. 

Законность и обоснованность принятого решения проверяются в порядке и  по основаниям, установленными  статьями  258, 266-271  АПК  РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив  доводы апелляционной  жалобы, суд апелляционной инстанции не находит  оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела,  уполномоченное должностное лицо Комитета провело проверку сведений содержащихся в обращении  гр. Розанова Е.Г. от 20.09.2011(л.д.60-61)  по вопросу обязания застройщика- ООО «ЛЭК V» заключить с покупателем договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004  №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

   В результате проверки, представленных гр.Розановым Е.Г. документов, Комитетом установлено, что  между ООО «ЛЭК V» (от имени и по поручению которого действовало ООО «Г.С.К.») и Розановым Е.Г. заключен предварительный договор от 08.12.2007 № К3534-Д-К/З-А-Д-З купли-продажи жилого помещения, согласно которому общество обязалось  продать Розанову Е.Г. в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 3, квартиру (с основными характеристиками- индекс Е14/3-4, этаж 14, общая площадь 115,65, жилая площадь 52,6, площадь кухни - 22,22 кв. м), на условиях и в срок, установленный договором.

 Пунктом 2 указанного договора установлено, что продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 27.02.2006 № 53-с и договором купли-продажи земельного участка в процессе приватизации. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.

Согласно пункту 5 договора в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора покупатель вносит единовременно или в рассрочку денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, что составляет 382 339 у.е.

  08.12.2007  Розановым Е.Г. внесен обеспечительный взнос в размере 10 323 153 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру  № 3851.

06.06.2009, после получения обществом разрешения на строительство жилого дома 06.03.2009, в котором находится квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, между обществом и Розановым Е.Г. подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 08.12.2007 и  заключен предварительный договор купли-продажи от 06.06.2009 № П3534-А-Д-К/З-А-Д-З, согласно которому общество обязалось в будущем заключить с Розановым Е.Г. договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 3 (характеристики: индекс Е14/3-4, этаж 14, общая площадь 115,65, жилая площадь 52,6, площадь кухни - 22,22 кв. м).

 Пунктом 5 предварительного договора  от 06.06.2009 установлено, что в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств покупатель единовременно или в рассрочку вносит денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, что составляет 382 339 у.е.

     Пунктом 5.1.1 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж в размере 10 323 153 рублей, выплаченный покупателем до заключения настоящего договора на основании договора от 08.12.2007, учитывается как обеспечительный платеж по настоящему договору.

25.10.2010 и 19.04.2011  в порядке ст. 445 ГК РФ покупатель обратился   к обществу с требованием  о заключении в срок до 30.04.2011 договора участия в долевом строительстве и  государственной  его регистрации  в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д.89-93), которое обществом не было выполнено, что послужило основанием для подачи   соответствующей жалобы в  контролирующий орган.

 29.09.2011 Комитетом выдано обществу предписание  № 2 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории Санкт-Петербурга. Указанным предписанием обществу предложено в срок до 30.10.2011 устранить допущенные нарушения путем заключения с гражданином Розановым Е.Г. договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры (индекс Е14/3-4, этаж 14, общей площадь 115,65 кв. м) в объекте с расторжением предварительного договора по соглашению сторон, а также письменно сообщить в Комитет об устранении выявленных нарушений, приложив копию договора участия в долевом строительстве объекта. 

Считая, что предписание не соответствует нормам действующего законодательства и незаконно возлагает на общество обязанности, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд  первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований,  в полном объеме  оценил обстоятельства дела, правильно применив  нормы  материального  и  процессуального  права.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В апелляционной жалобе общество  поддержало свои доводы, что оспариваемое предписание незаконно возлагает на него обязанность по заключению с гражданином Розановым Е.Г. договора участия в долевом строительстве и расторжению предварительного договора, поскольку действия заявителя по заключению предварительного договора не нарушают положений Закона № 214-ФЗ.

 Согласно части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

     Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

     В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Следовательно, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им следующих условий:

     - наличие разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственная регистрация права на земельный участок и др. (часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ);

     - наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию (часть 2 статьи 3 и часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

     Выполнение именно этих требований и предоставляет застройщику (обществу) право привлекать денежные средства граждан для строительства данного многоквартирного дома лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

 Между тем, материалами дела подтверждается, что гр.Розанов Е.Г. во исполнение условий заключенного между  ним и  ООО «ЛЭК V» (от имени и по поручению которого действовало ООО «Г.С.К.»)  предварительного договора купли-продажи от 08.12.2007 № К3534-Д-К/З-А-Д-З по приходно- кассовому ордеру  № 385108.12.2007   внес обеспечительный взнос полной стоимости жилого помещения в размере 10 323 153 рублей.

Далее, после получения 06.03.2009 обществом разрешения на строительство жилого дома,      06.06.2009 между обществом и Розановым Е.Г. подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 08.12.2007 и  заключен предварительный договор купли-продажи от 06.06.2009 № П3534-А-Д-К/З-А-Д-З, согласно условиям которого оговорено, что обеспечительный платеж в размере 10 323 153 рублей, выплаченный покупателем до заключения настоящего договора на основании договора от 08.12.2007, учитывается как обеспечительный платеж по настоящему договору.

Указанные действия общества правомерно признаны судом первой инстанции как нарушение  обществом требований части 2 статьи 3, части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ.

     Обоснованно не принята судом первой инстанции ссылка заявителя на то, что фактически отсутствует привлечение денежных средств, так как обязательство Розанова Е.Г. по оплате обеспечительного взноса прекращено путем зачета встречных однородных требований.

Суд правильно указал, что поскольку предварительный договор от 06.06.2009 является возмездным и предусматривает внесение денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры, то тот факт, что такие денежные средства внесены Розановым Е.Г. до заключения договора, не влияет на его правовую природу.

     Кроме того, в пунктах 4, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает