Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу n А56-89783/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

финансирование строительства Объекта необходимое для завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию.

Строительство Объекта осуществлялось на основании распоряжения Губернатора Санкт–Петербурга № 1100–р от 15.10.1999, распоряжения Администрации Санкт–Петербурга № 2457–ра от 02.12.2002, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК–01078 (12) от 15.12.1999.

Согласно п. 2.2. Договора об инвестировании ООО «Жилпромстройкомплект» осуществляет финансирование строительства Объекта за счет собственных и/или привлеченных сил и средств, путем перечисления денежных средств, передачи ценных бумаг, выполнением работ услуг как лично, так и силами третьих лиц, привлеченных им для обеспечения строительства Объекта в счет оплаты представленных им работ, товаров или услуг. Из пп.1.1, 3.1.4, 3.1.10 Договора об инвестировании следует, что основное обязательство ООО «Жилпромстройкомплект» состояло в обеспечении финансирования строительства Объекта, необходимого для завершения строительства Объекта и вводе его в эксплуатацию. После исполнения обязательств Инвестором Договором об инвестировании предусматривалось распределение помещений построенного Объекта между Застройщиком и Инвестором.

Общий размер инвестиций, производимых ООО «Жилпромстройкомплект» в процессе исполнения Договора об инвестировании, определялся в Приложении № 1 к Договору об инвестировании, составлял 324 млн. рублей и включал затраты на проектирование,  согласование проекта, строительно–монтажные работы, строительство объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт–Петербурга, выполнение технических условий, выполнение функций заказчика строительства Объекта, иные затраты, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию Объекта.

В соответствии с п. 4.1. Договора об инвестировании перечень помещений Объекта, переходящих в собственность ООО «Жилпромстройкомплект», после исполнения им обязательств по Договору об инвестировании, определяется дополнительным соглашением, подписываемым  сторонами в 3–х–дневный срок с момента подписания Договора об инвестировании. Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора об инвестировании.

Дополнительным соглашением от 19.01.2005 к Договору об инвестировании, стороны определили перечень объектов недвижимости, подлежащих передаче ООО «Жилпромстройкомплект» в собственность после исполнения Договора об инвестировании.

ООО «Жилпромстройкомплект» 01.03.2005 был заключен с ООО «Торговый дом «Сигма» Договор № 01/03-05 Генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства Объекта, согласно которому ООО «Жилпромстройкомплект» поручило, а ООО «Торговый дом «Сигма» взяло на себя обязательство по завершению строительства Объекта со сдачей его под «ключ».

Согласно приложению № 2 к Договору генерального подряда ООО «Торговый дом «Сигма» должно было выполнить весь объем строительно–монтажных работ до 30.06.2006. При заключении договора Генерального подряда ООО «Жилпромстройкомплект» и ООО «Торговый дом «Сигма» в пункте 1.2. указали, что строительство Объекта осуществляется на основании Договора об инвестировании №1-О/05.

Кроме этого, ООО «Жилпромстройкомплект» заключило с ООО «Торговый дом «Сигма» договоры об инвестировании в отношении строящихся квартир и нежилых помещений Объекта, являющихся предметом настоящего спора.

            В указанных договорах об инвестировании в п.1.1 установлено, что ООО «Жилпромстройкомплект» является Инвестором и выполняет функции Заказчика на основании Договора об инвестировании №1-О/05.

            Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга 31.07.2009 выдано ООО «Жилпромстрой» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78–2511в–2009. Объекту присвоен адрес: Санкт–Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1.

Полагая, что ООО «Торговый дом «Сигма» в полном объеме выполнило свои обязательства по договору Генерального подряда и договорам об инвестировании, ООО «Торговый дом «Сигма» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Жилпромстройкомплект» об обязании передать объекты недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований,  суд указал, что на момент рассмотрения дела регистрация права собственности в отношении спорных квартир отсутствует, обращений за государственной регистрацией прав не было, регистрационные действия не осуществлялись. Данные обстоятельства подтверждаются сообщением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 07.09.2011 № 2-4557ф (л.д. 57-58, том 35) и не оспариваются сторонами.

Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5).

Кроме того, суд первой инстанции указал, что данных, подтверждающих факт владения ответчиком спорными квартирам, суду также не представлено. Из справки ООО «Жилпромстрой» следует, что спорные квартиры не передавались ответчику от застройщика, так как ООО «Жилпромстройкомплект» не исполнило условий договора об инвестировании от 19.01.2005 № 1-О/05 и не получило прав в отношении этих помещений.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля–продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем.

Согласно п. 5 указанного Постановления ВАС РФ, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

            Согласно п. 6 названного Постановления, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в т.ч. правила параграфа 3 главы «Строительный подряд».

            На основании ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на  оплату работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате, может потребовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленном ей ст. 712 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения дела, регистрация права собственности в отношении спорных квартир отсутствует, обращений за государственной регистрацией прав не было, регистрационные действия не осуществлялись. Данные обстоятельства подтверждаются сообщением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 07.09.2011 № 2-4557ф (л.д. 57-58, том 35) и не оспариваются сторонами, в связи с чем, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО «Торговый дом «Сигма».

Кроме того, как установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 по делу № А56–21835/2011, принятого по результатам рассмотрения апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Санкт–Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 по названному делу, рассмотревшего исковые требования ООО «Жилпромстройкомплект» к ООО «Жилпромстрой» об обязании передать объекты недвижимости, в т.ч. являющиеся и предметом исковых требований по делу № А56–89783/2009, между ООО «Жилпромстрой» и ООО «Жилпромстройкомплект» 18.01.2008 было заключено Дополнительное соглашение к Договору №1-0/05 от 19.01.2005 «Об инвестировании строительства комплекса жилых домов по адресу: г. Санкт-Петербург, квартал 10 Восточнее пр. Ю.Гагарина, на пересечении ул. Пулковской и ул. Орджоникидзе» к Договору, из которого следует, что в ввиду неисполнения ООО «Жилпромстройкомплект» в полном объеме п.п. 1.1, 1.3, 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12 и условий, указанных в приложениях №№ 1,2,3 Договора № 1/05 от 19.01.2005 , стороны договорились внести изменения в пункт 1.2. Дополнительного соглашения от 19.01.2005 к Договору № 1/0–05 от 19.01.2005 и исключить из перечня жилые и нежилые помещения, в т.ч. являющиеся предметом исковых требований по настоящему делу, а именно объекты недвижимости со следующими условными номерами: 4-7-3Бб, 4-7-4Аб, 4-9-3 Бб, 4-9-4Аб, 4–10–3Бб, 4–11–4Аб, 4–13–4Аб, 4–14–3Аб, 4–14–3Бб, 4–14–4Аб, 4–15–2Аб, 4–15–3Бб, 4–15–4Аб, 4–16–3Аб, 4–16–3Бб, 4–16–4Аб, 5–4–3Аб, 5–6–1Аб, 5–8–2Абт, 5–8–2Бб, 5–10–2Бб, 5–13–2Абт, 6–5–3Аб, 6–8–3Аб, 6–12–2Бб, 7–7–2Бб, 7–11–2Бб, 8–7–2Аб, 8–10–2Аб, 8–10–2Вб, 9–2–1Абт, 9–2–3Аб, 9–9–3Аб, 9–10–1Абт, 9–10–3Аб, 10–7–1Д, 10–8–2А, 10–10–1Б, 10–10–2А,  6–2–1, 6–2–2, 6–2–3, 7–2–1, 7–2–2, 7–2–3, 10–1–1, 11–1–1, 11–1–2, 12–1–1.

При этом апелляционный суд по делу № А56–21835/2011 установил, что «исковые требования ООО «Жилпромстройкомплект» к ООО «Жилпромстрой» не основаны на договорных правоотношениях между сторонами по делу.

Согласно пункту 5.2. договора Генерального подряда, ООО «Торговый дом «Сигма» обязалось своими силами и средствами (с привлечением субподрядных организаций) выполнить все СМР согласно условиям договора Генерального подряда и передать результат выполненных работ заказчику. Авансовые и поэтапные платежи договором Генерального подряда не предусмотрены.

Согласно пункту 3.3. договора Генерального подряда, моментом окончания строительно–монтажных работ по договору является приемка ООО «Жилпромстройкомплект» результата выполненных работ по Акту приема–передачи, определенному п. 7.8 договора.

В соответствии с пунктами 7.8, 7.9 договора Генерального подряда, сдача ООО «Торговый дом «Сигма» готового к эксплуатации результата работ и приемка его  ООО «Жилпромстройкомплект» оформляется Актом, подписанном сторонами по форме КС–11.

Согласно ст.431 ГК РФ  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

ООО «Жилпромстройкомплект» заключало договор Генерального подряда и инвестиционные договоры  с ООО «Торговый дом «Сигма» исходя из прав, полученных на основании Договора № 1/05 от 19.01.2005 г. «Об инвестировании строительства Объекта…», что прямо указано в п.1.1. каждого договора об инвестировании по каждому объекту недвижимости.

Действительная воля ООО «Жилпромстройкомплект», как заказчика по договору Генерального подряда, была направлена на получение результата в виде достроенного жилого дома «под ключ», переданного по акту по форме КС–11, как завершенного строительством объекта, а не на выполнение какого–либо объема работ.

Действительная воля ООО «Жилпромстройкомплект» по инвестиционным договорам с ООО «Торговый дом «Сигма» была, в свою очередь, направлена на принятие на себя встречных обязательств по передаче объектов недвижимости, только при условии завершения ООО «Торговый дом «Сигма» обязательств по достройке Объекта и передаче результата в виде законченного строительством Объекта – заказчику, т.е. ООО «Жилпромстройкомплект».

Необходимым условием передачи помещений ООО «Торговый дом «Сигма», было получение ООО «Жилпромстройкомплект» этих помещений