Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2012 по делу n А56-45519/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

09 апреля 2012 года

Дело №А56-45519/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     27 марта 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 апреля 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  Мальцевой Е.А.

при участии: 

от истца: представителя Мажирина М.Е. (доверенность от 27.02.2012 №52);

от ответчика: генерального директора Байдаченко А.Г. (решение от 25.01.2010 №5);

представителя Малушковой Н.В. (доверенность от 10.10.2011)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2525/2012)  Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Пушкинский топливно-энергетический комплекс» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 по делу № А56-45519/2011 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Пушкинский топливно-энергетический комплекс»

к обществу с ограниченной ответственностью «Разлив+»

о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности и пеней

установил:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Пушкинский топливно-энергетический комплекс» (место нахождения: 196600, Санкт-Петербург, Пушкин, улица Чистякова, дом 11, основной государственный регистрационный номер 1027898998556; далее – предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Разлив+» (место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, Сестрорецк, улица Транспортная, дом 1, основной государственный регистрационный номер 1027812407116; далее – общество, ответчик) о признании расторгнутым заключенного сторонами договора аренды от 24.03.2010 № 15 на основании письма истца от 12.07.2011, о взыскании с ответчика 382 897 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период январь-июль 2011 года и 103 797 руб. 43 коп. пеней за просрочку платежей.

            Решением от 14.12.2011 Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении иска отказал.

            В апелляционной жалобе предприятие, сославшись на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просило решение суда первой инстанции от 14.12.2011 по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что ответчик принял объект аренды и фактически пользовался им до 31.07.2010. Подписывая акты об оказании услуг по аренде помещений, общество не заявило возражений против использования спорного помещения. Несмотря на эти обстоятельства, ответчик к ремонту помещений, как то предусмотрено договором аренды, не приступил, арендную плату за пользование объектом в 2011 году не вносил. С учетом приведенного, по мнению предприятия, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении предъявленных им требований.

            В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы, а представитель общества возражал против ее удовлетворения.

            Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

            Как следует из материалов дела, предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2010 № 15 аренды сроком на 3 года нежилых помещений 1-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н общей площадью 644,5 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, бульвар Алексея Толстого, д. 29, лит. А, кадастровый № 78:42:18103:6:13 для использования ответчиком под нежилые цели (для социального культурно-бытового обслуживания населения, а именно: банно-оздоровительный комплекс с предприятием общественного питания, парикмахерской, химчисткой-прачечной, солярием, для производства и продажи продуктов народного потребления, в том числе продуктов питания) с использованием прилегающей территории для стоянки автотранспорта (том дела 1, листы 12-20). Государственная регистрация договора аренды произведена 08.04.2010 (том дела 1, лист 22).

Размер и порядок внесения арендной платы определены в третьем разделе договора. Стороны подписали дополнительное соглашение от 24.03.2010 №1 к договору, в соответствии с которым до момента заключения договоров на снабжение ресурсами арендная плата состоит из постоянной части согласно пункту 3.1 и переменной части, определяемой стоимостью потребленных арендатором энергоресурсов (коммунальных услуг), объем которых определяется на основании двусторонних актов, подписанных арендодателем и арендатором (л.д.  21 тома 1).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено право арендодателя потребовать от арендатора выплаты пеней за просрочку оплаты в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По условиям пункта 7.2 договора стоимость материалов и работ по ремонту кровли, инженерных сетей, коммуникаций и т.д. (в соответствии с актом приема-передачи), направленных на поддержание технического состояния здания, подтвержденная документально, частично возмещается арендатору за счет уменьшения ежемесячной арендной платы на 50% на срок, определяемый дополнительным соглашением к данному договору, но не более 50% суммы арендной платы с учетом изменений арендной платы в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора, без НДС (Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2004 № 387-58, приложение № 2, пункт 7) за весь период действия договора; произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, по окончании срока действия договора их стоимость не возмещается.

Согласно акту приема-передачи от 01.04.2010 арендатор принял нежилые помещения 1-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н площадью 644,5 кв.м и прилегающую территорию площадью 5274 кв.м по указанному выше адресу с указанием недостатков технического состояния объекта: гидроизоляционное покрытие кровли нуждается в ремонте (следы протечек внутри здания на большой площади), пол части помещения № 1 помещения 1-Н (котельный зал) требует восстановительного ремонта, требуется ремонт (замена) оконных рам, разбитых и треснувших стекол, необходим косметический ремонт в административных помещениях объекта, электропроводка в административной части здания нуждается в ремонте (замене), инженерные коммуникации (водоснабжение, канализация, отопление) находятся в нерабочем состоянии, водоотвод с крыши здания отсутствует (конструктивно), отсутствует отмостка здания, по стене здания со стороны помещения 7-Н проходит вертикальная трещина в кирпичной кладке (около 5 метров), по стене здания со стороны пожарной лестницы вертикальная трещина в кирпичной кладке (около 1,5 метров), частично разрушена штукатурка на парапетах кровли, отсутствуют рамы в оконных проемах «второго света»; более полная оценка технического состояния здания - после технической экспертизы здания (том дела 1, листы 23-25).

В дальнейшем арендатор во исполнение указания в акте приема  - передачи от 01.04.2010 о более полной оценке технического состояния здания заключил как заказчик  с Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Петербургский государственный университет путей сообщения» (исполнителем) (далее – университет) договор от 15.06.2010 возмездного оказания услуг по проведению экспертизы строительных конструкций здания по спорному адресу с выдачей экспертного заключения о пригодности (непригодности) здания к эксплуатации, в том числе в соответствии с функциональным назначением, указанным в техническом задании (Приложение № 1), об отсутствии (наличии) аварийных конструкций в здании, грозящих жизни, здоровью граждан, а также о максимально допустимой возможности изменения нагрузок на несущие конструкции здания и возможности встройки дополнительных помещений в существующее здание (том дела 2, листы 12-13).

Согласно отчету университета от 01.07.2010, подготовленному по теме: Заключение о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, бульвар Алексея Толстого, д. 29, лит. А, в ходе обследования сделаны следующие выводы (том дела 1, листы 54-254). Здание бывшей котельной находится в эксплуатации около 46 лет, до 2002 года здание использовалось по прямому назначению, в последние годы имелись перерывы в эксплуатации здания с отключением его от теплоснабжения; техническое состояние кровли, плит покрытия над производственной частью здания, горизонтальной изоляции стен, отмостки по периметру наружных стен, полов производственной части здания, а также полов в помещениях первого этажа АБК (за исключением помещений трансформаторов и распределительных устройств) следует классифицировать как недопустимое; техническое состояние балок покрытия над производственной частью здания - ограничено работоспособное, плит покрытия - работоспособное; толщина наружных стен здания не соответствует современным требованиям по теплотехническим параметрам, предъявляемым к капитальным зданиям и сооружениям; кирпичные стены находятся в увлажненном состоянии, в кирпичной кладке стен имеются трещины различного происхождения, техническое состояние стен ограничено работоспособное; техническое состояние конструкций перекрытия административно-бытового корпуса (АБК) на участке, расположенном над служебным помещением под душевыми помещениями второго этажа, следует считать аварийным, необходимо выполнить срочные противоаварийные мероприятия, ограничить доступ людей в аварийную зону; за исключением данного участка техническое состояние плит перекрытия над 1 этажом АБК работоспособное; несущая способность большинства конструктивных элементов при условии ликвидации дефектов и повреждений здания обеспечивается; техническое состояние плит покрытия над производственным корпусом, балок покрытия в связи с дефектами и повреждениями обеспечивает необходимость усиления или замены; несущая способность стропильных балок покрытия производственного корпуса не обеспечивается, перенапряжение балки составляет 20%, для обеспечения несущей способности стропильной балки покрытия производственного корпуса требуется уменьшение нагрузки от массы кровли за счет ее замены на более легкую; рекомендации по производству ремонтных работ: замена кровли (гидроизоляционного ковра, утеплителя, пароизоляции), усиление плит покрытия над производственным корпусом, усиление балок покрытия, замена полов 1 этажа производственного корпуса.  

Письмом от 21.10.2010 № 64 общество уведомило предприятие о том, что в соответствии с заключением университета требуется проведение капитального ремонта спорного здания со значительными финансовыми вложениями (том дела 2, лист 11). В связи с этим ответчик просил истца рассмотреть вопрос об увеличении срока действия договора от 24.03.2010 № 15 до 2020 года.

В письме от 29.11.2010 № 401 предприятие указало, что обществу необходимо согласовать с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) проведение капитального ремонта и выполнить капитальный ремонт объекта недвижимости с оформлением актов сдачи-приема выполненных работ, текущий ремонт должен быть произведен в течение 1,5 лет с момента заключения договора (том дела 2, лист 10).

В письмах от 28.12.2010 № 70, 71 общество вновь просило предприятие рассмотреть вопрос об увеличении срока действия договора ввиду необходимости проведения капитального ремонта, а также дать письменное согласие для обращения в Комитет по решению этого вопроса (том дела 2, листы 8-9).

Письмом от 31.12.2010 № 72 арендатор подтвердил намерение принять на себя обязательство по капитальному ремонту объекта за счет собственных средств в целях дальнейшего использования его по назначению (том дела 2, лист 7). Одновременно ответчик сообщил, что в случае невозможности положительного решения вопроса о продлении срока действия договора аренды от 24.03.2010 № 15, подтвержденное заключением специалистов техническое состояние переданного в аренду объекта расценивается арендатором как наличие недостатков, грозящих жизни и здоровью населения и препятствующих пользованию им по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договора аренды. В случае непринятия в срок до 31.01.2011 решения о подписании дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды и невыполнения обязанности по устранению аварийных недостатков здания, угрожающих жизни и здоровью граждан при его эксплуатации и препятствующих его использованию по назначению, предусмотренному договором аренды, общество в одностороннем внесудебном порядке отказывается от дальнейшего исполнения договора и заявляет о расторжении договора аренды от 24.03.2010 №15 с 01.02.2011.

В свою очередь, истец письмом от 21.12.2010 уведомил арендатора, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» с 01.01.2011 арендная плата за арендуемые объекты недвижимости увеличивается на 5% и в 2011 году составит 92 711 руб. 33 коп. в месяц без учета НДС (том дела 1, лист 26).

В последующем предприятие направило обществу письмо от 12.07.2011 №196, которым сообщило арендатору о досрочном в одностороннем внесудебном порядке расторжении договорных отношений (том дела 1, лист 27). Одновременно истец указал ответчику о наличии у последнего 382 897 руб. 48 коп. задолженности по оплате арендных платежей, превышающей сумму трехмесячной арендной платы, а также просил в срок до 31.07.2011 освободить объект, погасить долг, уплатить пени. Поскольку общество предъявленную ему задолженность в добровольном порядке не погасило, пени за несвоевременное внесение арендных платежей не уплатило, предприятие обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности того, что с учетом прописанных условий договора аренды, результатов обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания ответчик мог фактически использовать имущество по назначению, предусмотренному договором, вследствие чего у него не возникла обязанность по внесению арендной платы в заявленном размере и уплате пеней вследствие просрочки платежей. Суд также не усмотрел оснований для признания договора аренды расторгнутым ввиду отсутствия у ответчика предъявленной истцом к взысканию задолженности.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей сторон,