Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 по делу n А56-26260/2015. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

21 октября 2015 года

Дело №А56-26260/2015

Резолютивная часть постановления объявлена     14 октября 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 октября 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Евстегнеевой Е.В.

при участии: 

от истца: Вяткин С.Л., доверенность от 14.10.2015, Пантелеева К.А., доверенность от 17.04.2015, Ширмакова Е.В., ордер от 14.10.2015,

от ответчика: Тишкевич М.В., доверенность от 01.10.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23197/2015)  ООО "Гастроном 811" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2015 по делу № А56-26260/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гастроном 811"

к Обществу с ограниченной ответственностью  "Любавушка Ритейл Груп"

о признании сделки недействительной,

по встречному иску – о признании договора аренды расторгнутым, обязании возвратить помещение,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гастроном 811» (адрес: Россия 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр-кт д.18, лит.Д, ОГРН: 1127847318488; далее – ООО «Гастроном 811») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Любавушка Ритейл Груп» (адрес: Россия 188480, Кингисепп, Ленинградская область, Б.Советская,41,оф.86; Россия 196084, Санкт-Петербург, Масляный пер., д. 7, ОГРН: 1114707000275; далее – ООО «Любавушка Ритейл Груп»), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, применении последствий недействительности ничтожных условий договора, признав п. 10.2.2. договора недействительным в части возможности осуществления одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору в случае, если размер У.Е. составит более 50 руб. и стороны не придут к соглашению в отношении размера арендной платы.

Протокольным определением от 16.06.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Любавушка Ритейл Груп» к  ООО «Гастроном 811» о признании Договора аренды от 24.08.2012 № АрСД-07/08/12 расторгнутым в одностороннем уведомительном порядке с 19.04.2015; обязании ООО «Гастроном 811» возвратить ООО «Любавушка Ритейл Груп» арендуемое нежилое помещение 37Н, кадастровый номер 78:36:0013101:14982, площадью                759,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Парголово, улица Фёдора Абрамова, дом 4, литера А, в порядке, предусмотренном разделом 10.3 Договора.

Решением от 06.08.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.  Встречный иск удовлетворен. Договор аренды от 24.08.2012 № АрСД-07/08/12 признан расторгнутым в одностороннем порядке с 19.04.2015. Суд обязал                      ООО «Гастроном 811» возвратить ООО «Любавушка Ритейл Груп» арендуемое нежилое помещение 37Н, кадастровый номер 78:36:0013101:14982, площадью            759,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, улица Фёдора Абрамова, дом 4, литера А, в порядке, предусмотренном разделом 10.3 Договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, ООО «Гастроном 811» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что п. 10.2.2. договора в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным в связи с его противоречием п. 3 статьи 614 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой". По мнению ООО «Гастроном 811», указанное условие также свидетельствует о злоупотреблении арендодателем правом, основано на произвольном определении размера увеличения арендной платы, о нарушении принципа равенства прав сторон договора.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель                            ООО «Гастроном 811» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «Любавушка Ритейл Груп» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов, между ООО «Главстрой-СПб» (арендодатель) и ООО «Гастроном 811» (арендатор) заключен договор от 24.08.2012 № АрСД-07/08/12 аренды помещений 37Н, 38Н, 39Н по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Парголово,             ул. Федора Абрамова, д.4, лит.А сроком на 6 лет с момента его заключения (далее - Договор).

Помещения 37Н, 38Н, 39Н объединены в помещение 37Н кадастровый номер 78:36:0013101:14982 общей площадью 759,3 кв.м.

Согласно п. 3.1.2 Договора постоянная часть арендной платы на дату подписания договора составляет 35,31 условных единиц за 1 квадратный метр арендуемого помещения без учета НДС.

Под условной единицей (У.Е.) согласно п. 1.40 договора понимается условная денежная единица, рассчитываемая как среднеарифметическое между курсами Евро и доллара США, установленными Центральным Банком РФ на дату передачи Арендатором платежного поручения в обслуживающий его банк, но не менее 36 руб. и не более 40 руб.

В соответствии с пп. «а» п. 3.1.3. договора постоянная часть арендной платы подлежит ежегодной корректировке на 7 % в сторону увеличения начиная с 24.08.2014. Кроме того, в соответствии с пп. «b» п. 3.1.3. договора в случае, если индекс роста инфляции в РФ превысит 7 %, постоянная часть арендной платы каждый раз будет увеличена на процентную величину, составляющую индекс роста инфляции в РФ.

Согласно п. 3.2. договора стороны вправе посредством заключения дополнительного соглашения к договору изменить размер постоянной части арендной платы, но не ранее чем с 24.08.2014, и в дальнейшем не чаще одного раза в год не более чем на 7 %, в связи с любыми обстоятельствами, объективно влияющими на размер постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 10.2.2. Договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (прекратить договор во внесудебном порядке) в случае, если размер У.Е. составит более 50 руб. и стороны не придут к соглашению в отношении размера платежей по договору. В таком случае договор расторгается по истечении трех месяцев после направления арендодателем уведомления арендатору о расторжении договора.

Уведомлением от 20.11.2014 ООО «Любавушка Ритейл Груп» уведомило           ООО «Гастроном 811» о регистрации права собственности ООО «Любавушка Ритейл Груп» на нежилое помещение 37Н кадастровый номер 78:36:0013101:14982 общей площадью 759,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, ул. Федора Абрамова, д. 4, лит. А.

Письмом от 27.11.2014 № 1015 ООО «Любавушка Ритейл Груп» указало              ООО «Гастроном 811» на необходимость увеличения размера арендной платы в соответствии с пунктом 10.2.2 Договора в связи с наступлением одного из условий: на дату 27.11.2014 размер У.Е. составляет более 50 рублей (а именно 52, 1648). К письму приложено Дополнительное соглашение для подписания арендатором.

Письмом от 15.12.2014 № 94 арендатор сообщил ООО «Любавушка Ритейл Груп»  о несогласии с увеличением арендной платы в предложенном арендодателем размере.

Письмом от 16.01.2015 № 75 арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора по истечении трех месяцев с момента направления такого уведомления с требованием об освобождении арендуемого помещения к указанному сроку.

На основании указанных обстоятельств ООО «Гастроном 811» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, о признании недействительным условия                    п. 10.2.2. договора в силу статьи 168 ГК РФ в связи с противоречием оспариваемого условия п. 3 статьи 614 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой". По мнению ООО «Гастроном 811», указанное условие также свидетельствует о злоупотреблении арендодателя правом, основано на произвольном определении размера увеличения арендной платы, о нарушение принципа равенства прав сторон договора. Ничтожность условия п. 10.2.2. влечет незаконность одностороннего отказа арендодателя от договора, основанного на данном условии договора.

ООО «Любавушка Ритейл Груп»  обратилось со встречным иском, ссылаясь на то, что в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных пунктом 10.2.2 договора, не достижением согласия сторон в отношении нового размера арендной платы по договору, правомерно уведомило арендатора письмом от 16.01.2015 №75 об одностороннем отказе от договора по истечении трех месяцев с момента направления такого уведомления, а именно: с 19.04.2015. Поскольку договор при данных обстоятельствах следует считать расторгнутым, арендатор по требованию арендодателя не возвратил помещение, арендодатель также обратился с требованием об обязании арендатора возвратить помещение.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, удовлетворив встречный иск.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Как разъяснено в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Отказываясь в одностороннем порядке от договора аренды, ООО «Любавушка Ритейл Груп» указало, что стороны не пришли к соглашению в отношении размера платежей при превышении размера У.Е. 50 руб., в связи с чем на основании пункта 10.2.2 арендодатель вправе отказаться от Договора.

Как полагает арендодатель, данный пункт должен применяться самостоятельно без учета условий, содержащихся в иных пунктах договора.

Однако, согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 10.2.2 содержится в разделе 10 Договора аренды, регламентирующем Досрочное прекращение договора аренды или истечение срока аренды.

Как указывалось выше, согласно пункту 10.2.2 Договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (прекратить договор во внесудебном порядке) в случае, если размер У.Е. составит более 50 руб. и стороны не придут к соглашению в отношении размера платежей по договору. В таком случае договор расторгается по истечении трех месяцев после направления арендодателем уведомления арендатору о расторжении договора.

Вместе с тем, обязательства по оплате, в том числе порядок корректировки постоянной части арендной платы, определены в разделе 3 Договора.

Пунктом 3.2 Договора установлено, что стороны вправе посредством заключения дополнительного соглашения к договору изменить размер постоянной части арендной платы, но не ранее чем с 24.08.2014, и в дальнейшем не чаще одного раза в год не более чем на 7 %. В качестве оснований для изменения размера постоянной части арендной платы являются, в том числе, инфляционные процессы, изменение курсов долларов США и ЕВРО и любые иные обстоятельства, объективно влияющие на размер постоянной части арендной платы.

Также данным пунктом установлено, что для выплаты постоянной части арендной платы в измененном размере стороны обязаны подписать дополнительное соглашение к Договору.

Проанализировав в совокупности условия пункта 10.2.2. Договора и раздел 3 Договора, апелляционный суд приходит к выводу о согласовании сторонами того, что в случае увеличения курсов доллара США и ЕВРО, стороны по взаимному соглашению вправе увеличить размер арендной платы, но не более, чем на 7%.

Уведомлением от 27.11.2014 арендодатель в соответствии с пунктом 10.2.2 Договора предложил увеличить размер арендной платы на 57%.

С учётом изложенного, апелляционный суд соглашается с доводами истца по первоначальному иску о том, что пункт 10.2.2 Договора предоставляет арендодателю неограниченные возможности, связанные с увеличением арендной платы по своему усмотрению.

Такое условие, не ограниченное изначально предельными значениями возможного увеличения размера арендной платы, противоречит законодательству, так как создает очевидное неравенство участников арендных отношений, формирует преимущество для арендодателя в определении размера арендных платежей, создаёт возможность арендодателю для злоупотребления своими правами.

Согласно пункту 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой