Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу n А57-4806/08-118. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                         Дело № А 57-4806/08-118

12 февраля 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля  2009 года

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Никитина А.Ю., Телегиной  Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Евлоевой Ю.Х.

при участии в заседании:

от Прокуратуры Саратовской области -  Матросов Д.В., удостоверение № 063001, Занько А.Е., удостоверение № 064001,

от ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ»– представители Рахимбердинов Р.Г. по доверенности от 26.01.2009г., выданной сроком до 31.12.2009г., Козлов К.В. по доверенности от 21.11.2008г., выданной сроком до 21.11.2009г.,

от администрации города Саратова- не явились, извещены,

от Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова Еременко Дмитрий Владимирович, удостоверение № 1239 по доверенности № 01-16/05-376 от 13.01.2009г.,

от ЖСК «Жемчужна» - не явились, извещены,

от Комитета по управлению имуществом Саратовской области – не явились, извещены,

от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Жемчужна» ПО «САЗ», г. Саратов,

на решение арбитражного суда Саратовской области от «28» ноября 2008 года

по делу № А57-4806/08-118, (судья Елистратов К.А.),

по иску Прокуратуры Саратовской области, г. Саратов,

к ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ», г. Саратов;

администрации города Саратова, г. Саратов;

ЖСК «Жемчужна», г. Саратов,

Комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,

Третьи лица:

Главное управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов,

о признании недействительным соглашения №1 от 07.11.2005г. об изменении договора аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000г. в части, не затрагивающей интересы собственников квартир в построенном жилом доме первой очереди на пересечении улиц Пугачевской и Мичурина г. Саратова, применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:        

В арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области с заявлением к администрации г. Саратова; Жилищно-строительному кооперативу «Жемчужина» ПО «САЗ» г. Саратов о признании недействительным соглашения № 1 от 07.11.2005 года об изменении договора аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между администрацией г.Саратова и Жилищно-­строительным кооперативом «Жемчужина» ПО «САЗ» г. Саратов. Просит применить последствия   недействительности   ничтожной     сделки:     признать   недействительным    зарегистрированное         в             Едином государственном      реестре      прав      на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды Жилищно-строительного кооператива «Жемчужина» ПО «САЗ» г. Саратов на неопределенный срок на земельный участок площадью 18554 кв.м. с кадастровым номером 64:48:06 02 24:02, расположенный по адресу: г.Саратов, пересечении улиц Мичурина, Пугачевской, Советской.

Протоколом общего собрания членов ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ» от 01.09.2005г., ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ» было реорганизовано путем выделения нового юридического лица  ЖСК «Жемчужина», который был внесен в единый государственный реестр юридических лиц (л.д. 78-86).

   В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: ЖСК «Жемчужина», Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова (л.д. 51, 119 т.1).

   В соответствии со ст. 46 АПК РФ Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова был привлечен в качестве соответчика по иску.(л.д. 64 т.1)

 Прокуратурой Саратовской области в соответствии со ст. 49 АПК РФ исковые требования были уточнены и просительная часть иска сформулирована следующим образом: «Признать недействительным соглашения № 1 от 07.11.2005 года к договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между Жилищно­-строительным кооперативом «Жемчужина» ПО «САЗ» г. Саратов и Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова».

Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.11.08 г исковые требования были удовлетворены. Суд своим решением признал недействительным соглашение №1 от 07.11.2005 года к договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между Жилищно­-строительным кооперативом «Жемчужина» ПО «САЗ» г. Саратов и Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова.

Не согласившись с принятым судебным актом Жилищно­-строительный кооператив «Жемчужина» ПО «САЗ» г. Саратов обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит полностью отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.11.08г  и вынести новое решение по делу, которым в исковом требовании прокуратуры Саратовской области о признании недействительным соглашения №1 от 07.11.2005 к договору аренды земельного участка №2877 от 24.08.2000 года отказать.

Представители Прокуратуры  Саратовской области  в судебное заседание явились, пояснили, что считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Представители ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ» явились в судебное заседание поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Администрация города Саратова  в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации (вх. от 02.02.2009г.).

Представитель Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова явился  в судебное заседание, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

 ЖСК «Жемчужна» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства  надлежащим образом ( уведомление № 94853 9  приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области  в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства  надлежащим образом (уведомление № 94855 3  приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области  в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства  надлежащим образом (уведомление № 94856 0  приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.02.2009г. до 15 часов 15 минут.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене в силу следующего.

Как свидетельствуют материалы дела   Постановлением мэра г. Саратова от 23.08.2000 года № 520-211 жилищно-строительному кооперативу «Жемчужина» ПО «САЗ» в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Мичурина, Пугачевской, Советской во Фрунзенском районе. На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 года (далее - Договор), в котором арендодателем выступает Администрация г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Саратовской области, а арендатором - ЖСК «Жемчужина» ПО «САЗ» (л.д. 14 т.1).

Договор аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 года зарегистрирован как сделка в УФРС по Саратовской области 02.04.2002г. (кадастровый № 64:48:06 02 24:0002) (л.д.10-13 т.1).

В дальнейшем соглашением № 1 от 07.11.2005 года (далее - Соглашение) стороны изменили условия договора аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 года, установив неопределенный срок аренды участка. Арендатор обратился с заявлением о регистрации Соглашения в регистрирующем органе, 13.04.2006г. УФРС по Саратовской области отказало в регистрации Соглашения (л.д. 9 т.1).

Истец считает Соглашение № 1 от 07.11.2005 года, не соответствующим нормам закона, и просит признать его недействительным.

Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что продлив срок аренды земельного участка соглашением №1 от 07.11.2005 года Администрация г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова вновь распорядилась этим земельным участком по следующим основаниям.

Как свидетельствуют материалы дела, распоряжение спорным земельным участком Администрацией г. Саратова было произведено один раз на основании Постановления Мэра г. Саратова от 23 августа 2000 года №520-211, согласно которому спорный земельный участок был предоставлен в пользование жилищно-строительному кооперативу «Жемчужина» ПО «САЗ» сроком на 3 года для проектирования многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе г. Саратова. На основании вышеприведенного постановления был заключен договор аренды земельного участка №2877 от 24.08.2000 года.

По истечении срока аренды указанного в договоре №2877 от 24.08.2000 года договор не прекратил свое действие, так как не был соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ,  арендные отношения были пролонгированы в силу  ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, таким образом, возможно считать, что договор аренды земельного участка с ЖСК «Жемчужина» заключен на неопределенный срок.

Это обстоятельство было  установлено двумя судебными решениями Фрунзенского районного суда г. Саратова от 12.04.2005 года по делу №  2-526/05 (л.д. 1-3 т.2)  и от 23.12.2005 года по делу № 2-3792/05 (л.д. 38-43 т.1) вступившими в законную силу.

В соответствии с п. 3  ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.  

Однако суд первой инстанции не всесторонне исследовал указанные судебные акты, вступившие в законную силу,  не дал надлежащую оценку вопросам и обстоятельствам установленными ими, которые  имеют существенное значение при разрешении настоящего спора.

Кроме того, из отзыва   Федеральной регистрационной службы  по Саратовской области  следует, что 27.02.2006 г. в регистрирующий орган обратился Козлов К.В., представитель ЖСК «Жемчужина» ПО САЗ, с заявлением о государственной регистрации сделки -соглашения № 1 от 07.11.2005 г. к договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 г. (л.д. 52-54 т.1).

13.04.2006 г. в государственной регистрации указанного соглашения было отказано на основании нижеизложенного.

Согласно пункту 1 представленного в качестве правоустанавливающего документа соглашения № 1 от 07.11.2005 г. к договору аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 г.: «Стороны на основании заявления арендатора от 07.10.2005 г. и в соответствии со ст. 621 ГК РФ решили возобновить действие договора аренды земельного участка № 2877 от 24.08.2000 г. на тех же условиях и на неопределенный срок».

Судебная коллегия считает обоснованным довод, изложенный в апелляционной жалобе относительно того, что ссылка суда первой инстанции на ст. 4 Закона Саратовской области «О земле» от 21.05.2004 года (в редакции Закона Саратовской области от 29.03.2005 №23-ЗСО действующей  в спорный период) и на  постановление Правительства Саратовской области от 5 октября 2004 г. N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" (в редакции постановления Правительства Саратовской области от 01.09.2005 №304-П действующая на момент заключения соглашения) является неправомерной, так как анализ редакции данных норм изложенных судом в решении является неполным.

К материалам дела были приобщены полные редакции вышеприведенных норм земельного законодательства Саратовской области, из которых следует, что спорным земельным участком в момент подписания соглашения №1 от 07.11.2005 к договору аренды земельного участка распоряжалась Администрация г. Саратова, а не Комитет по управлению имуществом Саратовской области, так как спорный земельный участок был занят жилым фондом, а также на нем находилось имущество жилищно-строительного кооператива в виде незаконченного объекта строительства - многоэтажного дома.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Это  так же   прямо