Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015 по делу n А12-10150/2015. Изменить решение (ст.269 АПК)

однако представителя для приема помещений от ОАО «МегаФон Ритейл» не направил, о сроках переноса приема помещений не сообщил, экземпляр подписанного акта приема-передачи арендатору не возвратил.

            Судом первой инстанции верно установлено, что помещение фактически освобождено арендатором 31.08.2014 и арендатор более не находится в спорном помещении.

            Арбитражный суд первой инстанции также правильно указал, что переписка сторон, фактическое освобождение помещения и вывоз оборудования, направление уведомления о расторжении договора аренды, соглашения о расторжении договора аренды, акта возврата помещения свидетельствуют о том, что арендатор принял разумные меры по возврату арендодателю объектов аренды.

            Истцом не представлено доказательств того, что он обращался к ответчику с предложением оформить письменно возврат помещения, а ответчик уклонился от составления соответствующего акта приема-передачи.

            В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

            Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

            В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

            По правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

            В пункте 1 статье 655 Гражданского кодекса РФ закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

            При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 статье 655 Гражданского кодекса РФ).

            В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

            Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.

            Пункт 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.200 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" устанавливает, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

            В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

            Исходя из оценки имеющихся в деле доказательств в их взаимосвязи и совокупности, суд правомерно  установил доказанным факт уклонения истца от подписания акта приема-передачи в момент фактического возврата предмета аренды ответчиком.

            Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

            Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

            Истец, в свою очередь, не представил доказательств пользования ответчиком арендуемым имуществом после 31.08.2014.

            Доказательства принятия арендодателем надлежащих мер по принятию помещений истцом в суд первой инстанции истцом предоставлено и не приведено правовых обоснований требования о взыскании арендных и иных платежей после с 01.09.2014 по 30.04.2015.

            Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции установил об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период с 01.09.2014 по 30.04.2015.

            В счет оплаты последнего месяца аренды – августа 2014 г. подлежит зачислению обеспечительный платеж на основании пунктов 3.2 и 7.4 договора аренды.

            Арбитражным судом первой инстанции указано, что в отношении задолженности по переменной части, истцом не представлены доказательства несения расходов по оплате коммунальных услуг.

            Также истцом не обосновано требование о взыскании стоимости эксплуатационных услуг, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о периоде проведения ответчиком отделочных работ.

            Из материалов дела следует, что помещение передано в аренду 28.07.2012, акт допуска в помещение для выполнения ремонтно-отделочных работ подписан тоже 28.07.2012.

            С указанной даты уже уплачивалась арендная плата.

            Помимо этого, судом первой инстанции учтено то обстоятельство, что арендатор уплачивал арендную плату за февраль, апрель, май, июнь, июль 2014 года по текущему курсу евро ЦБ РФ на дату платежа, однако следовало уплачивать по курсу 45 руб. за 1 евро.

            Поэтому образовалась переплата в сумме 1 950,62 евро. Ответчик представил расчет переплаты, подтвержденный платежными документами.

            При этом суд первой инстанции также обоснованно согласился с доводом ответчика о том, что арендодатель (истец) неверно произвёл увеличение ставки постоянной части в соответствии с п. 3.3.3. договора.

            Истец увеличение размера постоянной арендной платы на 5% произвел уже с 01 июля по истечении каждого года аренды. Однако исходя из условий п. 3.3.3. договора, увеличенная ставка постоянной части арендной платы должна применяться с 01 августа истечении каждого года аренды.

            Истец возражений на расчет ответчика не представил, сумму переплаты по договору аренды ответчику не возвратил.

            Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 данного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

            Пункт 3 статьи 522 Гражданского кодекса в таком случае предусматривает, что исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

            Применение в данном случае положений статьи 522 Гражданского кодекса не противоречит существу спорных (арендных) правоотношений, которые сходны с отношениями, регулируемыми в соответствии с указанной нормой права.

            При указанных обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части основного долга при наличии переплаты непосредственно по основному долгу.

            В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

            В пункте 6.11 договора стороны установили, что обязанность по уплате неустоек, штрафов, пени, возникает с момента получения письменного требования об их уплате, а оплата производится в течение 3-х банковских дней с указанной даты.

            Суд первой инстанции установил, что истец не представил доказательства предъявления письменных требований к ответчику об уплате пени за просрочку платежей.

            С учётом изложенного, в связи с наличием у ответчика переплаты и расторжением договора с 01.09.2014 суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

            Однако, делая указанные выводы, судом первой инстанции не учтено следующее.

            В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

            Из материалов дела следует, что о зачете ответчиком заявлено в заявлении о зачете пени в счет арендной платы после принятия искового заявления  к производству.

            В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" указано, что обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

            Поскольку о зачете встречных однородных требований ответчиком заявлено после предъявления иска, ответчик правом на предъявление встречных требований не воспользовался, то обязательство  по уплате неустойки не могло прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о зачете переплаты по арендной плате в счет погашения пени по спорному договору сделан с нарушением статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Кроме того, вопреки выводам суда первой инстанции материалы дела содержат доказательства предъявления письменного требования от 29.01.2015 к ответчику об уплате пени за просрочку платежей, указанное требование  было получено ответчиком по двум адресам 03.02.2015 и 13.02.2015, что также было подтверждено ответчиком при рассмотрении спора апелляционным судом.

            При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали  основания для отказа в удовлетворении  требования о взыскании пени.

            Определяя размер пени, подлежащий взысканию с открытого акционерного общества «Мегафон Ритейл» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВолгаИнвест», апелляционный суд признает верным расчет, представленный 06.11.2015 ответчиком в суд апелляционной инстанции.

            Согласно указанному расчету размер пени, рассчитанный на основании п.6.4 договора, исходя из размера 0,5 % за каждый день просрочки исполнения обязательства по оплате арендной платы, за период просрочки,   составит 4075, 85 евро.

            При этом, апелляционный суд считает правильным не уменьшать  сумму пени на размер переплаты по арендной плате, в связи с отсутствием оснований для соответствующего зачета.

            Расчет пени, представленный истцом ответчиком в суд апелляционной инстанции, произведен истцом без учета обстоятельств отсутствия оснований для взыскания основного долга за период после прекращения арендных отношений.

            В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание об оплате взыскиваемых сумм в рублях и размер сумм в иностранной валюте (условных денежных единицах) с точным наименованием этой валюты (единицы); ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, и день, по какой они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.

            Заявление ответчика об уменьшении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

            Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение