Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2015 по делу n А06-929/2015. Изменить решение (ст.269 АПК)

по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 2011 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Условия в Договоре об ином порядке и размере арендной платы за земельный участок, нежели чем установлены уполномоченным на то органом, являются ничтожными в силу закона.

Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора правовая позиция относительно регулирования арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, определена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

Расчёт задолженности произведён истцом по формуле АП = Сб х КС, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная  в рублях.

Согласно кадастровому паспорту на спорный земельный участок его кадастровая стоимость составляет – 15502954,21 руб., удельный показатель – 1277,33 руб. кв.м.

Базовые ставки арендной платы менялись и были установлены Постановлениями администрации города Астрахани от 08.12.2008 № 4998 (2,5%), от 18.08.2010 № 6228 (1,2%), от 20.05.2011 № 4005 (1,5%), от 09.04.2012 № 3027 (1,6%), от 07.08.2013 № 6992 (1,81%) на соответствующий год.

 При таких обстоятельствах, у суда первой  инстанции не имелось правовых оснований для признания произведённого истцом расчёта неверным, поскольку он соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске или его части.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001   № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Ответчиком в отзыве на исковое заявление было заявлено о пропуске срока давности по требованиям за 2008, 2009, 2010, 2011 годы и часть 2012 года.

Из предмета Договора аренды земельного участка следует, что земельный участок предоставлен арендатору в целях эксплуатации производственной базы и подъездного железнодорожного пути.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Условиями пункта 2.1 и раздела VIII Договоров аренды стороны распространили действие названого договора с 10.06.2008 и установили обязанность по внесению платы за земельные участки, рассчитав арендные платежи с 2008 года.

Это означает, что стороны распространили действие Договора аренды          на прошлое время, поскольку между ними были предшествующие заключению договора фактические отношения по пользованию земельными участками, занятыми недвижимым имуществом - производственной базой и подъездным железнодорожным путем.

Заключая Договор  аренды, ООО «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» фактически подтвердило факт пользования спорным земельным участками в тех границах, в которых он передан по Договору.

Судом апелляционной инстанции установлено, что  в разделе VIII в пункте 2 примечаний к Договору стороны согласовали, что  начисленная за 2008, 2009, 2010, 2011 год арендная плата вносится арендатором равными частями в срок до 15 числа каждого месяца с первым сроком уплаты  до 15 числа месяца, следующего за месяцем осуществления государственной регистрации Договора и последним сроком уплаты до 15  ноября текущего бюджетного года.

В рассматриваемом случае Договор в установленном порядке зарегистрирован в июле 2012 года (л.д. 9 оборотная сторона).

Соответственно с учётом согласованного сторонами в пункте 2 примечаний к Договору условия, срок давности по платежам за 2008, 2009, 2010, 2011 год истекает 15.07.2015.

Срок давности за 2012 год с учётом пункта 3.3. Договора, которым предусмотрено, что арендная плата вносится в срок до 15 числа следующего месяца, истекает соответственно (за январь -  15.02.2015, за февраль – 15.03.2015 и т.д.).

Истец обратился  с иском в Арбитражный суд Астраханской области 12.02.2015, что объективно подтверждается штампом входящей корреспонденции (л.д. 5). 

Таким образом, срок исковой давности по заявленным истцом в рамках настоящего дела требованиям не истёк.

Исходя из вышеизложенных норм права, учитывая отсутствие доказательств оплаты ответчиком арендной платы в спорном периоде, суд апелляционной инстанции требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2014  в сумме 856 963 руб. 43 коп. считает подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.6 Договора в случае просрочки внесения арендных платежей подлежит уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

За просрочку платежей Обществу за период с 15.06.2012 по 15.11.2014 начислены пени  в размере 204 112 руб. 42 коп.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Суд первой инстанции, исходя из того, что истцом неправильно определен размер основного долга, счёл что заявленная ко взысканию неустойка подлежит уменьшению до 47 965 руб. 76 коп.

Поскольку в ходе судебного разбирательства обоснованность заявленного истцом размера задолженности нашла своё подтверждение, суд апелляционной инстанции, проверив расчёт суммы пени,  исходя из того, что при заключении Договора сторонами согласован размер неустойки, принимая во внимание отсутствие ходатайства о снижении пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает требование истца о взыскании с ответчика за период с 15.06.2012 по 15.11.2014 пени  в размере 204 112 руб. 42 коп. подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объёме основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение  для дела и неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 мая 2015 года по делу № А06-929/2015 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» в пользу администрации города Астрахани задолженность по арендной плате в сумме 856 963 руб. 43 коп., пени в сумме 204 112 руб. 42 коп., а всего 1 061 075 руб. 85 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 23 611 руб.»

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                                    Т.С. Борисова

Судьи                                                                                                                             О.А. Дубровина

                                                                                                                    И.И. Жевак