Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А06-2532/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отклонены судом как документально не подтвержденные.

Истец представил в материалы дела коммерческое предложение об аренде площадей у ООО «Элвизо» от ООО «Прасковейский хуторок» в доказательство того, что у Общества имелась реальная возможность сдачи помещений по более высокой цене (т.12 л.д.143).

В предложении, направленном в адрес ООО «Элвизо» Кондрашову О.А. указано, что ООО «Прасковейский хуторок» выражает намерение арендовать торговое помещение в нежилых помещениях, расположенных по адресу; г.Астрахань, ул.Дзержинского, 44, помещение 073 328 кв.м.; г.Астрахань, ул.Татищева/28-ой Армии 14/4 литер А, помещение 043 П-5 256,3 кв.м.; г.Астрахань, ул.С.Перовской 103/26, литер А, помещение 001, 988,3 кв.м.; г.Астрахань, ул.Сун-Ят-Сена 66, помещение 085, площадь 308,3 кв.м. под розничную торговлю продуктами питания по цене 700 руб. за 1 кв.м. в месяц, коммунальные платежи: согласно потреблению и выставленных счетов рублей за кВ.м. в месяц на срок с 01.01.2013 г.

Однако, как указал суд первой инстанции, указанное предложение не является надлежащим доказательством наличия предложения от потенциального арендатора о желании принять в аренду помещения по цене 700 руб. за 1 кв.м.

Материалами дела подтверждается, что единоличным исполнительным органом общества является генеральный директор - Медведев Д.А.

Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие от его имени (пункт 1 статьи 182) в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом.

Таким образом, предложение о заключении договора аренды должно быть направлено единоличному исполнительному органу общества по месту нахождения общества.

Между тем, предложение об аренде адресовано участнику общества Кондрашову О.А.

Из материалов дела не следует, что получив предложение от ООО «Прасковейский хуторок», Кондрашов О.А. передал его генеральному директору ООО ПКФ «Элвизо», а последний оставил указанное обращение без внимания.

Таким образом, суд пришел к выводу о  недоказанности факта наличия реальной возможности у общества передать помещения в аренду иным лицам, кроме ООО «Каспий Ритейл», по более высокой цене.

Соглашаясь с судом первой инстанции, судебная коллегия также отмечает, что само по себе письмо ООО «Прасковейский хуторок»  в отсутствие иных доказательств, не может достоверно свидетельствовать о реальности намерений по заключению договоров аренды на предлагаемых условиях. При этом отсутствуют  доказательства того, что  после января 2013 года ООО «Прасковейский хуторок»   заключило договоры аренды с иными лицами на предлагаемых условиях, равно как  отсутствуют и доказательства, что спрос на аренду помещений  в рассматриваемый период превышал наличие предложений.

Из материалов дела и пояснений представителей ответчиков следует, что являясь арендатором, ООО «Каспий Ритейл» арендную плату вносит своевременно, арендованное имущество на протяжении всего времени аренды арендатором содержалось в исправном состоянии, делались значительные капиталовложения на производство неотделимых улучшений помещений, каких-либо замечаний по использованию нежилых помещений у ООО «ПКФ «Элвизо» не было.

При этом судом первой инстанции обоснованно учтено, что заключение договоров аренды нежилых помещение сроком более года продиктовано требованиями  закона.

Арендатор - ООО «Каспий Ритейл» в арендованных помещениях разместил объекты торговли, в которых, в том числе, осуществляет розничную продажу алкогольной продукции.

Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в городских поселениях, должны иметь для таких целей в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты и складские помещения общей площадью не менее 50 квадратных метров, а также контрольно-кассовую технику.

Актом проверки соблюдения лицензионных требований от 18.03.2013 г., составленным Министерством экономического развития Астраханской области установлен факт нарушения ООО «Каспий Ритейл» требований, установленных в пункте 6 статьи 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171 -ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции".

Таким образом, как отметил суд первой  инстанции, ООО «Каспий Ритейл» в случае лишения лицензии на розничную реализацию алкогольной продукции в помещениях ООО ПКФ «Элвизо» будет вынужден уйти к другим арендодателям и в результате этого, ООО ПКФ «Элвизо» будет лишен основного источника дохода от своей деятельности.

При этом привлечение новых арендаторов в условиях экономического кризиса и избытка предложений на сдачу недвижимого имущества в аренду на рынке недвижимости г.Астрахани может быть неосуществимой задачей для общества.

Таким      образом,           негативные последствия могут возникнуть, напротив для ООО ПКФ «Элвизо», в случае прекращения аренды, поскольку общество лишится единственного арендатора, и как следствие, основного источника дохода, что также может неблагоприятно отразиться и на участниках общества.

Судом первой инстанции в целях определения рыночной стоимости аренды объектов недвижимости на момент заключения договоров аренды указанных помещений от 13 марта 2013 г. по ходатайству ответчика определением суда от 31 октября 2014 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Прозорову Денису Александровичу.

Экспертом представлено заключение № 216-14 от 10.11.2014 г., в соответствии с которым стоимость арендной платы по помещению, расположенному по адресу: г.Астрахань, ул.С.Перовской, 103/26 , в год составляет 7 778 900 руб., в месяц - 648 241 руб. 66 коп. По помещению, расположенному по адресу: г.Астрахань, ул.Дзержинского,44, арендная плата в год составляет 2 067 400 руб. и в месяц - 172 283 руб. 33 коп. По помещению, расположенному по адресу: г.Астрахань, ул.Сун-Ят-Сена, 66 арендная плата в год составляет 2 426 600 руб., в месяц - 202 216 руб. 66 коп.

Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость аренды помещений выше размера арендной платы, установленной в оспариваемых договорах аренды.

Так, по помещению по ул.С.Перовской, рыночная стоимость аренды в год выше установленной в договоре на 2 916 464 руб.

По помещению по ул.Дзержинского рыночная стоимость аренды в год выше установленной в договоре на 294 580 руб.

По помещению по ул.Сун-Ят-Сена рыночная стоимость аренды в год выше установленной в договоре на 909 764 руб.

Между тем, суд первой инстанции счел, что указанное заключение не отражает реальную стоимость величины арендной платы на дату заключения договоров аренды, поскольку кспертом при определении стоимости арендной платы использовался сравнительный метод, а предложение о сдаче в аренду аналогичных помещений датировано 2014 г., тогда как даты объявлений должны быть на дату заключения договоров аренды (13.03.2013 г.)

Кроме того все три помещения, договоры аренды по которым оспариваются, были сопоставлены с одними и теме же 4 помещениями.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что количество предложений о сдаче помещений в аренду было мало, и им были использованы имеющиеся предложения.

За аналоги были взяты помещения, находящиеся в торговом центре, где традиционно арендная плата выше, чем в отдельном продовольственном магазине (ул.3 -я Зеленгинская, ул.Боевая), помещения, расположенное в центре города (ул.Кирова/Ахматовская, ул.Генерала Епишева), где также арендная плате выше, чем в других частях города.

Кроме того, помещение, расположенное по ул.Генерала Епишева, используется под ресторан и бильярдный клуб, что также увеличивает стоимость аренды.

При таких обстолятельствах, суд  первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что доводы истца о том, что помещения сданы в аренду по заниженной цене, в связи с чем, обществу и истцу причинен ущерб, являются необоснованными и не подтвержденными документально.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, судебная коллегия также отмечает, что рыночная стоимость арендной платы экспертом определялась без учета реального спроса, без учета фактически совершенных сделок по данному виду услуг, экспертом не исследовались такие обстоятельства как взаимодействие спроса и предложения, не учтено наличие разумных условий, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом судебная коллегия также отмечает, что само по себе определение рыночной стоимости арендной платы, в отсутствие доказательств, безусловно свидетельствующих о наличии спроса на аренду конкретных помещений, принадлежащих ответчику, не свидетельствует, что общество могло получить доход именно в размере рыночной стоимости арендной платы.

Не имеется и оснований для признания договоров аренды недействительными и по основанию заинтересованности.

В силу пункта 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица:

являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица;

в иных случаях, определенных уставом общества.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.

Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия (п.3 Закона).

Пунктом 5 статьи 45 Закона N 14-ФЗ установлено, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и совершенной с нарушением предусмотренных законом требований к ней, недействительной, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них, а также к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящей статьей, с учетом имевшейся на момент совершения сделки и на момент ее одобрения заинтересованности лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников не единогласно, а большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

Из материалов дела следует, что одним из участников Общества с ограниченной ответственностью «Каспий Ритейл» является родная сестра участника Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Элвизо» - Зейб Лилия Анатольевна.

Таким образом, Зейб Л.А. является афилированным лицом участника ООО ПКФ «Элвизо», одновременного являющимся генеральным директором общества.

Между тем, поскольку оспариваемые договоры аренды совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности, факт наличия убытков либо неблагоприятных последствий, возникших в результате совершения оспариваемых сделок по передаче имущества в аренду, истцом в нарушение ст.65 АПК РФ не доказан, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания договоров аренды недействительными сделками.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого судом решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Астраханской области от 15 апреля 2015 года по делу № А06-2532/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского