Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А57-1440/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

апреля  2011 года   между ИП Каменской И.Е. (арендодатель) и ООО «АЛЬКОР Волга» (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №1,  согласно   которому   арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 189,9 кв.м., на первом этаже трехэтажного дома, литер А, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д.27А, именуемое в дальнейшем объект, план и перечень помещений которого прилагаются (приложение 310). Объект принадлежит арендодателю на основании договора аренды №1 нежилого помещения от 01марта 2011  года.

Согласно акту приема-передачи от 29 апреля  2011года   ИП Каменская И.Е. передала, а ООО «АЛЬКОР Волга» приняло во временное возмездное пользование нежилое помещение (литер А) общей площадью 189,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, адрес: г. Саратов, ул. Волжская,д.27А.

01 марта 2011 года   между ИП Бахтиной Е.Е. (арендодатель) и ИП Каменской И.Е. (арендатор) был заключен договор аренды №1, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение (далее - помещение) общей площадью 189,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного дома. Литер А, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Волжская,д.27А для организации в нем розничной торговли.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды помещения №1 от 01марта 2011 года  объект принадлежит арендодателю на праве собственности, подтвержденном свидетельством о государственной регистрации права серия 64 АА №298956, выданного Саратовской областной регистрационной палатой 8 апреля 2002 года. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 5 апреля 2002 года сделана запись регистрации №64-01/48-397/2002-305.

Согласно акту приема-передачи от 01 марта 2011 года   ИП Бахтина Е.Е. передала ИП Каменской И.Е. на основании договора аренды №1 от 01 марта 2011 года   в возмездное пользование нежилое помещение (далее - помещение) общей площадью 89,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного дома, литер А, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Волжская,д.27А для организации в нем розничной торговли.

01 сентября 2012 года   между ООО «АЛЬКОР Волга» (арендатор), ООО «Алькор и Ко» (новый арендатор) и ИП Каменской И.Е. (арендодатель) было подписано соглашение о перемене стороны, передаче прав и обязанностей по договору субаренды нежилого помещения №1 от 29 апреля  2011 года.

В соответствии с пунктами 1, 2 данного соглашения 29апреля 2011 года   между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды №1 от 29 апреля  2011 года  (далее - договор). Фактическим подписанием соглашения стороны пришли к договоренности о передаче прав и обязанностей и замене стороны арендатора в договоре на нового арендатора с 01 сентября 2012 года.

В суде  первой  инстанции  свидетель Куляев В.Е., проводивший ремонтные работы в нежилых помещениях по адресу: г. Саратов, ул. Волжская 27А, пояснил, что залив помещения, принадлежащего истцу на праве собственности произошел в следствие негерметичной зачеканки тройника при перепланировке систем водоснабжения и водоотведения в помещении, принадлежащем Бахтиной Е.Е.

Суд  апелляционной  инстанции    считает  несостоятельными  доводы  апелляционной   жалобы  о  том,  что  акт осмотра от 07 февраля 2014 года   составлен представителями ООО «УК Волжская ЖЭК» и кафе «Шейх» без ее участия, а также  без  участия   представителя ООО «Алькор и Ко»,  поскольку  опрошенный  в суде    первой  инстанции  свидетель Куляев В.Е., участвующий в проведении ремонтных работ в нежилых помещениях по адресу: г. Саратов, ул. Волжская 27А пояснил, что доступ к помещению магазина «Л-Этуаль» сотрудникам ООО «Жилье» был предоставлен, в ходе осмотра помещения магазина было получено разрешение на производство вскрышных работ. Вскрышные работы необходимо было производить в связи со скрытием собственником помещения систем коммуникаций под стяжкой и плиткой. В результате проведенных вскрышных работ была установлена причина залива помещения истца: перенос сантехнических приборов в обследуемом помещении, место соединения ранее установленных санитарных приборов (тройник) было некачественно заглушено, что и вызвало протекание воды. Некачественно заглушенный тройник был удален с заменой на трубопровод.

Кроме того, представитель ООО «Алькор и Ко» в суде  первой  инстанции   подтвердил факт проведение работ в помещении магазина. Стоимость работ по восстановлению помещения магазина после вскрышных работ была оплачена ООО «Алькор и Ко» на основании выставленного счета № 3 от 03 февраля  2014 года.

При  этом,  после ремонтных работ, проведенных в помещении ответчика в феврале 2014 года,  залив помещения ИП  Казельцевой  Т.П.  прекратился.

Суд  апелляционной    инстанции   считает     несостоятельными  доводы  апелляционной    жалобы  Бахтиной   Е.Е.   о том, что   перепланировка систем    водоснабжения    и водоотведения   в помещении    площадью  189,9 кв.м, принадлежащей   ей   на  праве     собственности,   не  проводилась.

В суде  первой  инстанции  были   истребованы из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области договор купли-продажи 342/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру от 06 октября  2000 года  (дата государственной регистрации: 02.11.2000 ЗА № 64-1.48-339.2000-7.1); договор купли-продажи 363/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру от 26 апреля  2001 года; договор купли-продажи 295/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру от 24 мая  2001 года; договор купли-продажи квартиры от 31 июля  2000 года; передаточный акт от 31 июля  2000 года; постановление администрации Волжского района г. Саратова от 20 июля 2001 года  №790 «О приведении в соответствии почтового адреса квартиры №14 в доме №27 по ул. Волжской в г. Саратове; распоряжение министерства жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 23 августа  2001 года  №98; распоряжение министерства жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 23 августа  2001 года  №99; акт по приемке объекта в эксплуатацию, утверждены администрацией Волжского района г. Саратова 27 марта  2002 года.

Из данных договоров следовало, что в период с 2000 года   по август 2001 года  ИП Бахтина Е.Е. приобрела несколько жилых помещений, общей площадью 134 кв.м. и 61,3 кв.м., расположенных на первом этаже трехэтажного дома 27А по ул. Волжская г. Саратова (квартиры 13 и 14). В дальнейшем ИП Бахтина Е.Е. объединила их и перевела в нежилые помещения, осуществила ремонт приобретенных помещений.

Согласно плану нежилого помещения, общей площадью 189,9кв.м., принадлежащего Бахтиной Е.Е. и акту приема-передачи по договору аренды № 1 нежилого помещения от 01 марта  2011 года   в указанном помещении отсутствуют такие санитарно-технические приборы как ванна. Имеются только раковина, унитаз, бачок.

В соответствие с представленными договорами купли-продажи жилых помещений, ответчик, Бахтина Е.Е., приобретала жилые помещения, в составе которых находились ванные комнаты. Представленный технический паспорт на жилой дом № 27 по ул. Волжской в г. Саратове по состоянию на 03 февраля  1987 года   также содержит сведения о наличии в жилых помещения ванных комнат

Для установления причины залива помещений истца, происходивших в период с ноября по декабрь 2013 года, в суде  первой  инстанции    была  назначена   экспертиза.

Заключением эксперта ООО «Приоритет-оценка» №10/14-37 от 14 ноября  2014 года установлено:

- переоборудование нежилого помещения (в том числе инженерных систем канализации) общей площадью 189,9 кв.м. по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 27А в части переноса санитарно-технических приборов в период с 03 февраля  1987 года  (дата на плане 26 января   1979 года  - данные технического паспорта дополнительных материалов) до 11 апреля   2011 года  производилось, в том числе: выполнен демонтаж унитаза в помещении туалета. На дату осмотра помещение туалета используется как подсобное (складское) помещение, выполнен демонтаж ванной, с установкой унитаза со стороны стены, противоположной стене, смежной с подсобным помещением, место расположения раковины не изменилось. Выполнен демонтаж раковины, газовых плит и переоборудование помещения кухни в нежилое помещение, помещение кухни используется как офисное нежилое помещение.

На дату проведения осмотра доподлинно определить были ли допущены при переносе санитарно-технических приборов какие-либо нарушения строительно-технических правил и норм не представляется возможным в виду выполнения ремонтных работ после исследуемого залива (дополнительные фотоматериалы) и отсутствия доступа для осмотра коммуникаций на дату проведения экспертизы.

В ходе  проведения  экспертизы   установлено, что:

- залив нежилого помещения, общей площадью 123,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 27А, в результате переоборудования нежилого помещения общей площадью 189,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 27А, в части переноса санитарно-технических приборов с нарушением строительно-технических правил и норм (заглушён тройник с ненадлежащим качеством) возможен.

- на дату проведения экспертного осмотра доподлинно определить причину заливов помещений истца, происходивших в период с ноября по декабрь 2013 года,  не представляется возможным, так как на дату осмотра течи и признаки ремонта коммуникаций отсутствуют, выполнены ремонтные работы после периода с ноября по декабрь 2013 года  в помещениях Бахтиной Е.Е. (дополнительные фотоматериалы) и в виду отсутствия доступа для осмотра коммуникаций в помещениях Бахтиной Е.Е. (коммуникации расположены «скрыто»).

На основании материалов дела и дополнительных фотоматериалов установлено, что канализационный отвод в существующее помещение санитарного узла Бахтиной Е.Е, предназначенный для подключения ванной, не был заглушён надлежащим образом (при проведении работ по переоборудованию помещений установка заглушки тройника выполнена ненадлежащим образом, что привело к тому, что со временем под воздействием сточных вод произошло ее разрушение и как следствие - разгерметизация системы водоотведения), что являлось причиной залива помещений ИП Казельцевой Т.П.

- установить схему расположения инженерных коммуникаций, в помещении Бахтиной Е.Е. от самих сан. технических устройств до стояков в настоящее время не представляется возможным в виду отсутствия доступа к инженерным коммуникациям расположенным «скрыто». На дату осмотра санитарно-технические устройства расположены только в помещении существующего санитарно-технического узла (туалета), в том числе раковина, унитаз (описание и схема приведены при ответе на вопрос №1). Данные о расположении инженерных коммуникаций до выполнения работ по переоборудованию, либо на иные даты, в материалах дела отсутствуют.

- на дату проведения экспертного осмотра доподлинно определить причину заливов помещений истца, происходивших в период с ноября по декабрь 2013 года, не представляется возможным, так как на дату осмотра течи и признаки ремонта коммуникаций отсутствуют, выполнены ремонтные работы после периода с ноября по декабрь 2013 года  (дополнительные фотоматериалы) в помещениях Бахтиной Е.Е. и в виду отсутствия доступа для осмотра коммуникаций расположенных «скрыто» в помещениях Бахтиной Е.Е.

На основании материалов дела и дополнительных фотоматериалов установлено, что канализационный отвод в существующее помещение санитарного узла Бахтиной Е.Е. не был заглушён надлежащим образом, что являлось причиной залива помещений ИП Казельцевой Т.П.

Таким образом, место расположения канализационного отвода без заглушки (место течи), согласно данным дополнительных фотоматериалов, находится на коммуникациях общего пользования (стыковое соединение отвода и санитарно-технического прибора - ванной). Причиной залива исследуемого помещения истца является результат установки заглушки с ненадлежащим качеством на канализационном трубопроводе в помещении, принадлежащем Бахтиной Е.Е., после демонтажа санитарно-технического прибора – ванной.

При  таких  обстоятельствах,   собранными   по  делу   доказательствами,  установлено, что переоборудование нежилого помещения (в том числе инженерных систем канализации) общей площадью 189,9 кв.м. по адресу: г. Саратов, ул. Волжская,д.27А в части переноса санитарно-технических приборов в период с 03 февраля  1987  года   до 11  апреля   2011 года   проводилось. Место расположения канализационного отвода без заглушки на дополнительных фотоматериалах находятся на коммуникациях общего пользования. Причиной залива исследованного помещения истца является результат установки заглушки на канализационном трубопроводе с ненадлежащим качеством.

Выводы эксперта о переоборудовании помещения Бахтиной Е.Е. также подтверждаются договорами купли-продажи жилых помещений, паспортом на дом, приложением к договору аренды № 1 нежилого помещения от 01 марта  2011 года 

Довод   Бахтиной Е.Е., ООО «Алькор и Ко» о ненадлежащем исполнении обязательств по содержанию общего имущества дома № 27 по ул. Волжской в г. Саратове со стороны ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Волжская жилищно-эксплуатационная компания» является  неправомерным.

Согласно пунктам 10, 11, 13 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, постоянную готовность инженерных коммуникаций. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

В материалы дела представлены акта общего осмотра здания от 17 апреля  2013 года,  от 04 октября  2013 года,  согласно  которым    управляющая компания не могла проверить техническое состояние инженерных коммуникаций в нежилых помещениях дома № № 27 по ул. Волжской в г. Саратове в связи с их закрытием декоративными материалами.

В силу положений Гражданского кодекса Российской