Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

общей   площадью  согласно     технического  паспорта  41,2   кв.м+лоджия  5,2 кв.м на  4  этаже   в секции  «2Б»   в доме   №8   по  ул.  Федоровской   в   г.  Саратов,  являются  одним   и тем   же  объектом    недвижимости.

Полное исполнение обязательств участником  строительства Момот  Л.Г.    перед должником установлены  материалами  дела.

Заключенные   договора   оспорены не были.

Поскольку договор  со  стороны  Момот  Л.Г.   исполнен, а должник в нарушение условий договоров  не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Момот  Л.Г.    по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства, причем в двойном размере.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского  кодекса  российской  Федерации  вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация права собственности признается названным Законом единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права.

Судебная защита, в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права).

Как  следует    из  материалов  дела, 29  февраля  2012  года    по  акту    приема-передачи    ООО  «Геотехника-ФИН»    передало    Никитину  С.Н.  в собственность   жилое   помещение   -  однокомнатную    квартиру    номер   107    общей    площадью   46,4   кв.м, расположенную  на  4    этаже   блок-секции  2Б в строящемся    многоэтажном     жилом  доме  по  адресу:  г.  Саратов,    ул.  Федоровская, д. 8, а также  3/1000  в общем     имуществе  жилых    помещений    дома  №8    по  ул.   Федоровская  в г.  Саратове.

Согласно    договору   купли-продажи от  10 мая  2012 года    Никитин  С.Н.   продал   и передал,  а Крыпаева  Т.В.   купила   и приняла    в собственность    квартиру   общей   площадью  41,2  кв.м,  находящуюся   по  адресу:  г.  Саратов,   ул.  Федоровская,  д.  8,   кв.  107.

В настоящее   время    право    собственности    на указанную  квартиру   зарегистрировано    за  Крыпаевой   Т.В.,   согласно   справке   управления Росреестра  по  Саратовской  области  от   08 июля  2014  года  №01/005-2014-49158.

Вместе с тем, право собственности, зарегистрированное   за  Крыпаевой  Т.В.   на спорное помещение никем не оспорено и недействительным не признано.

Крыпаевой  Т.В.    заключен     договор   на управление   многоквартирным     домом   с ЖК   «Федоровская 8»,   производится    оплата  коммунальных  услуг, установлены    счетчики  расхода   ГВС  и  ХВС,  установлена    металлическая  дверь.

Таким образом,  из  материалов  дела  следует,  что  спорной квартирой   фактически  владеет   Крыпаева  Т.В.  

Согласно пункта   61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Таким образом, Момот  Л.Г.  имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В связи с тем, что отсутствуют  основания  для  признания   права  собственности  за   Момот  Л.Г.    на  жилое   помещение-однокомнатную  квартиру   №107   в жилом  доме  по  адресу: г.  Саратов,   ул.  Федоровская, д.  8. Ей обоснованно отказано в удовлетворении иска судом первой инстанции.

Конкурсный   управляющий  ООО «Геотехника – ФИН» Кручинин А.С. просил    признать   недействительным договор, заключенный между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Никитиным  С.Н.

Правовой состав  статьи  61.2 Закона о банкротстве в совокупность необходимых условий  для квалификации сделки по данному основанию включает информированность другой стороны сделки о преследуемой должником цели и намерении со стороны должника причинить вред имущественным правам кредиторов.

В суде первой инстанции конкурсным управляющим должника  не была доказана совокупность вышеуказанных обстоятельств, исходя из которых можно установить предполагаемую цель оспариваемой сделки.

Поскольку конкурсным управляющим должника не была доказана цель совершения сделки как причинение вреда имущественным правам кредиторов, то судом первой инстанции на основании абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" правильно отказано в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной.

Судом установлено, что оплата по сделке была произведена в полном объеме и в сроки, предусмотренные в договоре, до момента оспаривания сделки.

Спорная сделка в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере (в двойном размере), в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Никитиным   Н.С.   и   Момот  Л.Г.  по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность одного из них, права должника не нарушает.

Спорное имущество не вошло в конкурсную массу, поскольку являлось собственностью указанных дольщиков.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Аналогичная позиция изложена пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22:

В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Однако, по смыслу положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, наличие притязания двух и более участников строительства на одно и то же жилое помещение не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.

Так, согласно статье 201.10 Закона о банкротстве определен специальный порядок удовлетворения требований участников строительства о передаче жилых помещений в деле о банкротстве застройщика, в соответствии с которым допускается наличие требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Допускается удовлетворение требований участников строительства путем передачи участникам строительства жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения или отказа участника строительства от получения им жилого помещения и преобразования такого требования в денежное.

Кроме того, Никитиным    С.А.  было заявлено в суде первой инстанции о применении срока исковой давности.

С учетом того обстоятельства, что спорные сделки являются оспоримыми, а конкурсным управляющим должника был пропущен срок давности, данное основание является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно положениям пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения.

В материалах    дела    находится    Выписка   из  Единого   государственного   реестра   прав   на  недвижимое    имущество    и сделок  с   ним    от  24  июля  2013 года    о том,   что  спорная    квартира принадлежит  на    праве   собственности   Крыпаевой  Т.В., письмо  Момот  Л.Г.   от   25   декабря  2012  года, адресованное    конкурсному     управляющему   ООО  «Геотехника-ФИН»  Кручинину