Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу n А12-1629/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

земельного участка администрации, признании незаконным отказа администрации от 24.10.2013 № 3753 в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1103000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040007:61 и возложении на администрацию обязанности принять решение о предоставлении в собственность кооператива земельного участка с кадастровым номером 34:20:040007:61, подготовить и направить в адрес кооператива проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером

34:20:040007:61.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.04.2014 по делу № А12-1679/2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.10.2014 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.04.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу № А12-1679/2014 отменены.

Признано недействительным постановление администрации Новониколаевского муниципального района Волгоградской области от 26.12.2012 № 1141 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда» как не соответствующее статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 27, 77 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 28.12.2012 № 192, заключенный муниципальным образованием «Новониколаевский муниципальный район» Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда».

В части требований о применении последствий недействительности договора купли-продажи от 28.12.2012 № 192 и признании незаконным отказа администрации Новониколаевского муниципального района Волгоградской области в предоставлении земельного участка общей площадью 1103000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040007:61, из земель сельскохозяйственного назначения, оформленного письмом от 24.10.2013 № 3753, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции определением от 08.04.2015 дела № А12-1629/2014, А12-1675/2014, А12-1677/2014, А12-1678/2014, А12-1679/2014 объединены для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен номер А12-1629/2014.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 08 мая 2015 года требования заявителя были удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «КХ «Надежда» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указывает в ней на неполное исследование судом первой инстанции доказательств по делу, на несоответствии вывода суда обстоятельствам дела, на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда», сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина, администрации Новониколаевского муниципального района Волгоградской области, Крестьянского (фермерского) хозяйства «Мурасова Юрия Владимировича», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 24.11.2009г. между Администрацией Новониколаевского муниципального района Волгоградской области и колхозом им. Ленина (в настоящее время СПК им. Ленина) заключен сроком до 18.11.2058г. договор № 143 аренды земельных участков общей площадью 1356,36 га пашни, расположенных по адресу: Волгоградская область, Новониколаевский муниципальный район, Алексиковское сельское поселение, для производства сельскохозяйственной продукции.

Всего арендовано 14 земельных участков: площадью 110,3 га с кадастровым номером 34:20:040007:61; площадью 245,3 га с кадастровым номером 34:20:040007:62; площадью 115,0 га с кадастровым номером 34:20:040007:63; площадью 76,7 га с кадастровым номером 34:20:040007:60; площадью 18,48 га с кадастровым номером 34:20:040007:59; площадью 135,5 га с кадастровым номером 34:20:040007:58; площадью 101,0 га с кадастровым номером 34:20:040007:57; площадью 106,4 га с кадастровым номером 34:20:040007:56; площадью 17,08 га с кадастровым номером 34:20:040007:55; площадью 15,0 га с кадастровым номером 34:20:040007:54; площадью 89,1 га с кадастровым номером 34:20:040007:53; площадью 163,7 га с кадастровым номером 34:20:040006:171; площадью 12,4 га с кадастровым номером 34:20:040005:198; площадью 150,4 га с кадастровым номером 34:20:040005:199. Указанная сделка зарегистрирована в органах Росреестра по Волгоградской области.

В последствие 23.05.2011г. между СПК им. Ленина и ООО «КХ «Надежда» заключен договор передачи прав и обязанностей по указанному договору аренды. Государственная регистрация договора осуществлена 07.06.2011г.

14.06.2011г. между ООО «КХ «Надежда» и СПК им. Ленина заключен договора субаренды этих же земельных участков сроком до 14.06.2036г. Государственная регистрация договора осуществлена 07.10.2011г.

СПК им. Ленина обратилось в администрацию Новониколаевского муниципального района Волгоградской области с заявлением от 23.09.2013 г. о предоставлении в собственность земельных участков: площадью 1637000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040006:171, площадью 2 453 000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040007:62, площадью 124 000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040005:198, площадью 1504000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040005:199, площадью 1103000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040007:61.

Письмами от 24.10.2013 № 3746, 3754, 3753, 3747, 3748 администрация отказала кооперативу в предоставлении вышеуказанных земельных участком в собственность, в связи с тем, что они уже ранее предоставлены в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда» на основании постановлений от 26.12.2012 и договоров купли-продажи от 28.12.2012, а именно: постановления от 26.12.2012 № 1138,1140,1137,1136,1141 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда», на основании которых обществом с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда» (покупатель) и администрацией (продавец) заключены договоры от 28.12.2012 № 185,196,184,180,192 купли-продажи земельного участка, по условиям которых покупатель приобрел в собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: площадью 1637000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040006:171, площадью 2 453 000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040007:62, площадью 124 000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040005:198, площадью 1504000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040005:199, площадью 1103000 квадратных метров с кадастровым номером 34:20:040007:61.

Арбитражный суд Поволжского округа признал недействительными вышеуказанные постановления Администрации Новониколаевского муниципального района Волгоградской области, также недействительными (ничтожным) были признаны договоры купли – продажи земельных участков, заключенные муниципальным образованием «Новониколаевский муниципальный район» Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Надежда».

Суд первой инстанции при повторном рассмотрении материалов данного дела, удовлетворяя требования кооператива в своем решении указал, что СПК им. Ленина приобрело преимущественное право на приватизацию спорных земельных участков по правилам ст. 10 Федерального Закона № 101-ФЗ, поскольку пользовалось ими более трех лет.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия Двенадцатого арбитражного апелляционного суда считает обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, специальным законом, регламентирующим вопросы приватизации земель сельскохозяйственного назначения, является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (действующим в редакции от 29.12.2010 N 435-ФЗ) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Специальный порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности регламентирован статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 7865/13, положение статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" является специальной и устанавливает процедуру предоставления земельного участка, отличную от общего порядка предоставления земельных участков.

При таких обстоятельствах анализ указанных норм, определяющих основания для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, позволяет сделать вывод о необходимости соблюдения двух условий: арендатор фактически пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.

Все земельные участки общей площадью 1356,36 га находились во владении колхоза с 24.11.2009, акт приема-передачи в рамках договора субаренды от 14.06.2011 также сторонами не подписывался.

Материалами дела также подтверждается, что спорные земельные участки использовались кооперативом в соответствии с его целевым назначением, СПК им. Ленина владеет данными участками, осуществляет производство сельскохозяйственной продукции и вносит арендные платежи.

В качестве доказательств использования спорных земельных участков в соответствии с их целевым назначением сельскохозяйственным производственным кооперативом имени Ленина представлена бухгалтерская отчетность, платежные и иные финансовые и статистические документы за период более трех лет начиная с 24.11.2009.

Несмотря на заключение соглашения о перенайме, земельные участки в пользовании и владении новому арендатору (ООО "КХ "Надежда") не передавались и им никогда не использовались.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ федеральный законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон об обороте сельскохозяйственных земель механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ).

Положения названной нормы указывают, что право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу, а только лицу, которое надлежаще использовало этот участок более трех лет.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о приобретении спорных земельных участков ненадлежащим субъектом (арендатором, не использовавшим его надлежащим образом в течение более трех лет). Следовательно, оспариваемые в рамках настоящего дела сделки купли-продажи недействительны (ничтожны) на основании статьи 168 Кодекса.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки